上海房屋租赁指数报告：涨幅连缩两月 走出分化格局 上海 房屋租赁指数报告 分化 格局 楼市 房地产
涨幅连缩两月 走出分化格局2015年9月，上海房屋租赁指数为1767点，比上月上升11点，环比上涨0.63%，涨幅相比上月缩小0.18个百分点，涨幅连续两月缩小。9月，毕租高峰退去，租金弱势上扬。上海房屋租赁指数办公室认为，5月后租金大幅上扬后，租金上涨动力逐月消退，但仍呈上扬态势。由于市场的售租效应，二手房买卖市场连续高位走强后，出租挂牌房源减少，尤其是中环以内的房源更为紧俏。而二手房成交不旺的偏远郊区，租房供应充足，租金稳定。买卖市场效应，部分板块租金涨幅甚至超过了房价涨幅。而租赁市场出现的一个变化是，与部分租客追求大面积、舒适性、好地段房源相比，一些租客受租金压力，开始选择远离市中心或品质稍差房源“降级”消费。总体上，市场表现分化，高端市场新建豪宅板块露头，相关板块租金大幅上涨；中端市场承租能力下降，租客转移至郊区；低端市场市中心区走热。9月下旬，徐汇在长桥街道等开展公租房社会房源收储试点，闸北召开区筹公租房项目推介会。公租房较社会房源稍低的租金，以及更稳定的租赁，将在一定程度上缓解中低端租赁市场矛盾。另外，社会资本的长租公寓扩张势猛，拎包入住的模式受到不少年轻白领租客的青睐。新建高端板块受宠9月，高端市场租赁指数上涨0.64%，涨幅比上月缩小0.04个百分点。其中，一室上涨0.64%，二室上涨0.61%，三室上涨0.65%。所监测的50个高端房源板块中，47个上涨，2个持平，1个下跌。一些新建高端住宅板块需求旺盛，如徐汇龙华、闸北大宁绿地受一手房高端项目渐起，租金水涨船高，分别上涨1.71%、1.34%。其中，徐汇龙华二室租金1.2万元左右，闸北大宁绿地接近万元。而一些传统高端板块涨幅稍低，如陆家嘴、长宁中山公园、黄浦五里桥分别上涨0.35%、0.29%、0.22%。这些板块多为涉外及CBD租赁需求，租金呈现稳定上扬的态势。另外，一些较偏远板块需求减少，租金持平甚至下跌，如杨浦五角场、长宁北新泾持平，闵行龙柏金汇下跌0.13%。究其原因，区域内挂牌出租房源供应大或房源品质稍低，租金上涨难以兑现。中端郊区需求旺盛9月，中端市场租赁指数上涨0.66%，涨幅比上月缩小0.18个百分点。其中，二室上涨0.64%、三室上涨0.67%。所监测的15个行政区（除金山、崇明）全部上涨。郊区涨幅领先，涨幅较大的如松江、宝山、闵行分别上涨0.94%、0.85%、0.72%。市区涨幅较大的如黄浦、静安、虹口分别上涨0.66%、0.64%、0.49%。市中心连续数月中档次新房成交大热，可租房源锐减，部分小区甚至出现房荒，加上租金连续大涨，大多达到8000元以上。一些市区内板块房源社区品质一般，租金涨幅稍低，如普陀武宁、虹口鲁迅公园仅分别上涨0.33%、0.31%。部分租客开始选择外移至郊区租房，首选仍是中端房源，需求导致租金明显上涨，涨幅较大的板块如闵行梅陇、浦东金桥、松江九亭分别上涨1.41%、1.23%、1.13%。抽样统计，成交热门板块中的精装修房，往往挂牌3天左右就能出租，而租金达6000元以上水平。低端市中心区趋热9月，低端市场租赁指数上涨0.59%，涨幅比上月缩小0.26个百分点。其中，一室上涨0.55%，二室上涨0.63%。所监测的全部17 个行政区县均整体上涨。市中心房源供不应求，涨幅较大的如黄浦、长宁、徐汇分别上涨0.84%、0.77%、0.76%。区域内一室、二室涨幅明显，如徐汇万体馆、黄浦蓬莱公园、长宁仙霞分别上涨1.71%、1.62%、1.15%。抽样统计，一些年初3000元左右的一室户，租金甚至大涨至4500元左右。郊区需求出现一定回落，涨幅较大的如宝山、浦东、青浦分别上涨0.53%、0.51%、0.42%。区域内显分化明，一些收入有限的租客从市区转移至了郊区的轨交板块或临近市区板块，如闵行金虹桥、浦东三林、宝山淞南分别上涨1.04%、1.02%、0.82%。但一些偏远仅靠本地需求支撑的板块租金微涨甚至下跌，如金山石化、嘉定城区分别上涨0.16%、0.10%，松江莘闵、青浦朱家角分别下跌0.11%、0.03%。上海房屋租赁指数办公室认为，9月租赁指数涨幅连续2个月缩小，是前期快速上涨后的合理调整。虽已进入租赁传统淡季，但需求结构呈现变化，各档市场走出了分化行情。一是租金大幅上涨超过租客承受力后，出现了“降级”租赁的现象，其中以中低端市场较为明显；二是热门板块可租房源减少，致使一室户难求，租金扶摇直上。而偏远地区供大于求，租金上涨有限。如若二手房买卖市场在下月延续走热，房价提升和房源短缺，则将拉升租金的上涨预期。那么，租赁指数涨幅连续缩小或将终结。（上海房屋租赁指数办公室）
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