新买房原租客不搬走 称与前业主有20年租房合同
[摘要]李女士在小区买了一套房，但一直空置未入住。没想到竟会来了位“租客”！2014年的11月中旬，一位姓苏的女士破门入住这套房。苏女士说，自己与前业主签了租赁合同。2014年4月1日，她与前业主签下了以500元月租租住该房产20年的合同。前业主一次性收取了32万人民币，以抵20年租房款。
李女士在小区买了一套房，但一直空置未入住。没想到竟会来了位“租客”！2014年的11月中旬，一位姓苏的女士破门入住这套房。苏女士说，自己与前业主签了租赁合同。2014年4月1日，她与前业主签下了以500元月租租住该房产20年的合同。前业主一次性收取了32万人民币，以抵20年租房款。
新业主想搬进过户后的房子却遇到了难题——房子里的原租客不愿搬走！租客称，“老业主以500元的月租租给她20年！”双方协商无果，11月25日上午9时30分左右，新业主在、小区物管的下，来到了金地伊顿山的该房产，开锁“回家”。
过户确权的房子竟多了位租客
业主前妻李女士称，这套房产业主原来是一姓张的，开酒吧做生意的。去年初，张为了扩大经营，向她借款140万元作为周转，期限为六个月。同时，张也将两处房产作为借款抵押，其中一处就是这套房子。当时，对方还与自己一起办了物业交接书，房产连同其中的家具一同交给了她。
李女士称，去年11月13日，张无力还款，将房产过户给了她前夫陈先生。但该房产仍有尾款未结，而原来的张姓业主又“消失”了。迫于无奈，她只能一边向门报案，一边向银行交纳了欠下的87万房贷尾款。至此，房屋也被彻底买下，但一直空置未入住。
“没想到竟会来了位‘租客’！”李女士说，在2014年的11月中旬，一位姓苏的女士破门入住。
李女士称，多次与租客交涉无果。自己还曾想过找人上门收房子，或直接开门换锁，但出于和平解决问题的愿望，最终都放弃了这些想法。就此情况，她还咨询过小区管理处、社区工作站和所属街道办，但都没得到理想的解决办法。
租客称签下了20年的租房合同
“今天是忍无可忍，所以请来物管和共同监督，开锁‘回家’了。”李女士显得无奈。
在整个开锁的过程中，李女士都用摄像机做了记录。记者在开了门后的房子看到，当中除了一些衣物和电视机外，房内没有太多的物品了。
为何租客不愿意搬离租房合同？就此，记者电话与租客苏女士取得了联系。
苏女士称，自己与前业主是签了租赁合同的。在2014年4月1日，张与她在顺宏地产一起签下了以500元月租租住该房产20年的合同。
她还说，合同备注写明“承租方有权再次转让出租此房屋，租金由张本人已一次性收取了32万人民币，以抵20年租房款，即20年使用权。张收到苏女士交来一次性房屋租金32万元整，现金收取。 ”
至于该合同的真实性，记者暂时无法得到证明。
律师观点
对此记者也咨询了相关律师。周争锋律师表示，依据法律的原理物权大于债权，买卖合同签订后业主依法交付房产并办理过户手续，此时新业主依据买卖合同和所有权的变更，依物权而享有占有权。租赁合同的租赁权只有在实际占有不动产的情况下，可以适用买卖不破租赁的原则。这一事件主要看租赁合同什么时候签订的，以及租赁合同的具体履行情况。占有是本类型纠纷衡量租赁合同能不能的关键，租赁合同虽然签订了很长时间，但是一直没有实现对不动产的占有，此时新买家购买了，在原业主交付新买家后其就依据买卖合同占有了，第三方再来主张所谓的租赁权，因为其没有取得占有权，此时就不受买卖不破租赁原则的。