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地产：经济工作会议解读 房地产政策口径未松
政策基调未有明显转变。公报指出2019年要重点抓好七项工作任务，包括1）推动制造业高质量发展；2）促进形成强大国内市场；3）扎实推进乡村振兴战略；4）促进区域协调发展；5）加快经济体制；6）推动全方位对外；7）加强保障和改善民生。而在第七项工作任务的最后一段对房地产有所提及，指出要构建房地产市场健康发展长效机制，房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。我们看到2016和2017年工作会议关于房地产的关键词分别是‘促进房地产市场平稳健康发展’和‘加快建立租购并举的住房制度’，其中房住不炒和因城施策在2016年就已经提到，而长效机制这两年都有提及，因此可以说本次会议对于房地产的口径与过去两年工作会议的基调相一致。
放松的期待有所落空。7月底局会议表示要遏制房价上涨，解决房地产问题，但在10月底和12月中的局会议中都没有再提到房地产，让市场对政策的放松有所期待。因此工作会议中的表述虽与我们预期一致，但略低于市场预期。事实上，从上周发改委支持企发行对房地产不适用之后，对于房地产暂时仍不松口的态度即可见一斑。未来地方试探性放松限售和限价预计仍将步履不停，但这对提振市场力量有限，更加实质的两项政策--限贷和限购的调整预计仍将需要等待态度的进一步软化，而这个时间窗口我们认为不会早于明年。在一二线城市‘放松认房又认贷’以及‘下调首付比例’才是可能有效扭转当前市场下行趋势的政策，而对三四线城市我们更加悲观，政策较少因此放松空间有限，而本次会议未对棚改有所提及，也令2019年展望堪忧。
本次会议的其它亮点。稳就业被放在了明年经济工作的首要，但同时也说明了就业形势的严峻。会议还强调，积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，这也是我们此前对房地产板块从悲观转至中性的主要原因。但同时，工作会议还提到要结构性去杠杆，货币政策要松紧适度，意味着过往的流动性宽松难以再现。此外需要强调的是，今年也是连续第三年再次提到房地产长效机制，并且用词从16年的加快研究长效机制到17年的完善促进长效机制到今年的要构建长效机制。我们认为房地产长效机制的核心是房产税和土地制度，因此不能排除一种可能，就是在未来的某个时间如果伴随目前各项行政调控政策的逐步放松，房产税以及农村土地将被推上舞台。我们认为一线和强二线城市，需要房产税来促进二手市场供应，并结合交易税费的降低，促进二手房的需求，这样土地紧缺导致的新房供应不足这个矛盾才能有效解决。我们期待在2019年看到破冰。
维持板块标配评级。我们在10月下旬将板块评级升至标配，政策不会再紧、估值优势以及减税预期是三大主要原因。此后迄今板块最高反弹两成以上，但我们认为市场对政策转暖预期过高，对基本面惯性向下估计不足，尤其是考虑到2019年经济和就业展望疲软，地方在试探性放松调控政策上的努力效果有限。中资地产股目前平均估值位于47%净资产值折价，5.5/4.6倍18/19PE，0.9/0.7倍18/19PB，18年股息率7.1%。我们维持行业标配评级，以及首推华润置地，并认为未来一二线城市调控出现实质性放松的话，中海和龙湖将最多受益。同时我们继续提示三四线布局较多的个股，包括碧桂园世茂房地产。