联系方式：renmin@163.com 
赵薇诉唐宇、赵婷房屋买卖合同 违约纠纷的法律专家论证意见
2018年5月2日下午,房屋买卖违约问题法律研讨会,在中国人民大学院明德楼0104会议室举行。中国人民大学院教授、博士生导师、中国人民大学民商事法律科学研究中心副主任,兼任中婚姻家庭研究会常务副会长、市会民商法研究会会长、市会房地产法分会副会长、中国土地会法律专业委员会副主任委员龙翼飞,中国大学民商经济院副院长、教授、博士生导师、兼任中国民研究会副会长、中国行为会副会长兼秘书长李永军,原全国常委会委员、全国常委会法制工作委员会民法室副主任、中国民事诉讼研究会常务理事、中国大学兼职教授扈纪华等专家,就唐宇、赵婷与赵薇房屋买卖合同纠纷一案相关的法律问题进行论证。
2015年4月,赵薇拟纪金源周围购买房屋。2015年5月,中原公司经纪人岳子力向赵薇推荐唐宇房源,并称其是唐宇指定的唯一经纪人。赵薇上网查询,发现唐宇自2015年1月起,通过中原、链家、麦田等多家经纪公司在多家网站公开展示和推销案涉房屋,已持续半年之久,鉴此,赵薇相信唐宇出售房屋。2015年5月10日,赵薇在中原公司的陪同下实地查看房屋。当天赵薇与中原公司签订了《购房意向书》,并向中原公司缴纳了2万元购房意向金。2015年5月18日,中介岳子力与唐宇洽商房屋价款,唐宇认为赵薇2000万元的出价稍低,要求赵薇提高价格。赵薇经过慎重考虑,同意将价格提高到2200万元,唐宇遂提出见面细谈。2015年5月19日,赵薇之父赵守堂和中介岳子力、良一行三人如约前往唐宇居住地--大同市进行会谈,唐宇称其夫人赵婷不同意买方2200万元的出价。中介为促成交易,对买卖双方作了大量的和解释工作。会谈4～5个小时,终因唐宇夫人不接受2200万元的出价未果。赵薇之父于次日晨回京。2015年5月20日,中介留在大同与唐宇做了进一步沟通,唐宇与其夫人赵婷商量后同意以2230万元的价格出售。为此,中介要求唐宇签署成交价格及条件《确认函》。2015年5月23日,赵薇收到成交价格及条件《确认函》后,与中介再次前往唐宇居住地--大同市面签房屋买卖合同及附属文件。签约完毕,赵薇当即向唐宇支付了购房定金50万元。唐宇向中介提供了其配偶《同意出售证明》,并将案涉房屋和车位所有权证书原件交给中介。
2015年7月9日,唐宇给赵薇发来《书面告知书》:“因家庭矛盾本人签署的上河村三区2号楼2单元4层401房屋出售合同已无法履行,此书收到之日起表示本房屋已确定不售无法成交,”。2015年7月15日,赵薇书面回复唐宇:“不同意你在《书面告知书》中做出的这个表示,因此,我的意见是:请你收回发给我的《书面告知书》中提出的不履行该合同的意见,使我们双方签署的合同能够得到顺利执行。”2015年10月10日,赵薇根据《资金划转补充协议》之约定,向唐宇支付了首付款690万元。根据《市存量房屋买卖合同》之约定,唐宇应在2015年10月20日将房屋交付赵薇,但至今唐宇未交付房屋。
2015年11月17日,唐宇夫妇在市海淀区起诉赵薇,以赵婷不知情、唐宇无处分权为由,要求解除房屋买卖合同。海淀认为,唐宇、赵婷一直共同生活,唐宇公开委托房地产中介机构出售案涉房屋,并提供写有“赵婷”名字的《配偶同意出售声明》及案涉房屋和车位所有权证书的原件,双方通过正规的途径签订了房屋买卖合同。赵薇完全有理由相信出售案涉房屋是唐宇、赵婷共同的意思表示,而唐宇作为房屋的共同所有者已被赵婷授权办理房屋的手续,故唐宇、赵婷不得以不同意或不知道为由对抗善意的赵薇。2017年5月26日,海淀作出(2015)海民初字第33109号判决,驳回唐宇、赵婷的全部诉讼请求。
唐宇、赵婷对(2015)海民初字第33109号判决不服,向市第一中级提起上诉。2017年9月15日,市第一中级判决驳回上诉,维持原判。至此,海淀区(2015)海民初字第33109号判决已发生法律效力。
2017年9月19日,赵薇向海淀区提起诉讼,要求唐宇、赵婷继续履行合同,办理房屋及车位过户登记手续,并要求唐宇、赵婷承担违约责任。海淀认为,唐宇属于处分,基于房屋、车位的共有权人之一的赵婷不同意出售房屋及车位,《市存量房屋买卖合同》构成法律上的履行不能,故此,海淀于2018年4月18日作出(2017)京0108民初49962号判决,驳回赵薇要求继续履行合同、办理房屋及车位过户登记手续的诉讼请求。
参与论证的专家仔细推敲了本案全部事实,认真研究了相关的法律和国家政策,经过深入的讨论,对需要论证的法律问题提出了以下综合意见:
我国《合同法》、《民法通则》以及《民法总则》均要合同秩序,要通过诚实守信来调整当事人之间的义务关系,各方当事人均应诚约。由此,专家们认为在本案中:
一、出售案涉房屋系唐宇和赵婷的共同意思表示,故唐宇与赵薇签订的《市存量房屋买卖合同》有效,对赵婷具有拘束力。
理由如下:1.唐宇、赵婷一直共同生活,唐宇自2015年1月至5月份通过中原、链家、麦田三大中介机构公开销售案涉房屋,表明双方对于“售房”意思表示一致。2.本案中,中介机构中原公司与卖方唐宇进行了交易谈判,唐宇与赵薇通过正规途径签订了房屋买卖合同,根据二手房交易习惯,中介机构要求唐宇提供配偶《同意出售证明》,只要唐宇出示就可以,交易习惯并不要求其配偶必须到场签字。中介机构已尽到审慎义务,而赵薇也看到了《同意出售证明》,赵薇亦尽到注意义务。3. 第三人中原公司职员岳子力、经理良出庭,证明岳子力与唐宇之妻赵婷通过一次电话,而唐宇曾两次打电话给赵婷商量房屋出售价格,由此说明赵婷知情,中原公司提供的居间服务没有瑕疵。4.唐宇提供了案涉房屋和车位所有权证书的原件。
诚然,出售案涉房屋并赠送车位系对夫妻共同财产作出的重要处理决定,而综观本案,赵薇完全有理由相信出售案涉房屋是唐宇、赵婷共同的意思表示,故唐宇与赵薇签订的《市存量房屋买卖合同》有效,对赵婷具有拘束力。
市海淀区于2017年5月26日作出的(2015)海民初字第33109号判决,驳回唐宇、赵婷要求解除合同的诉讼请求,该判决已生效。专家们一致认为该判决在认定事实和适用法律方面是正确的。
二、市海淀区于2018年4月18日作出的(2017)京0108民初49962号判决适用法律明显不当。
该判决援引《物权法》第106的作为法律依据,该条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回,受让人只有在符合特定条件时,才能取得不动产的所有权,即善意取得。但是该法律适用存在两个问题:1.《物权法》第106条的假设条件主体是“处分人”,唐宇系房主本人,且有配偶《同意出售证明》,因此不属于处分。2.本案原告赵薇的诉讼请求是“继续履行合同,办理过户登记手续”,因此,本案是唐宇、赵婷与赵薇之间的房屋买卖合同履行纠纷,并非确权纠纷,而《物权法》第106条是关于权属善意取得的,可见,海淀区在本案中适用的法律超出了原告赵薇的诉讼请求,因此,系适用法律明显不当。
专家们一致认为,本案应依照事实,特别是已经产生法律效力的市海淀区(2015)海民初字第33109号判决认定的事实,适用《合同法》第60条、第107条及《最高关于适用〈中华人民国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条处理本案纠纷。《合同法》第60条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《合同法》第107条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高关于适用〈中华人民国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第二款:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
本案合同之履行不存在任何法律上的障碍,也不存在“事实上的履行不能”。本案完全具备履行条件,理由如下:1.唐宇、赵婷确认案涉房屋处于出租的状态。2.案涉房屋处于诉讼保全查封状态(自2017年6月22日开始,期限三年),不可能发生转让、抵押、赠与等情况。3.赵薇已将一次性付清全款的资金证明提交给了一审。4.赵薇已将购房资格的证明提交给了一审。
我国《民法通则》第四条,民事活动应当遵循诚实信用的原则。《合同法》第六条,当事人行使、履行义务应当遵循诚实信用原则。特别是2017年生效的《民法总则》第七条,民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,诚实,恪守承诺。可见,诚实信用原则是民法的基本原则,要求民事主体在民事活动中诚实不欺、恪守信用,以善意的方式行使、履行义务,在获取利益的同时充分尊重他人和社会的利益。当前,在我国房屋价格波动较大的情况下,应诚实信用原则,不应不诚信的一方获得不当的利益,应该诚实守信、恪守承诺的一方获得的利益,这样才能为社会做出正确的价值导引。