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关注回暖持续性及企业间分化

2019-05-16 12:30:35
仁明房产网报道记者:行业季度信用风险分析报告通过对行业景气度的回顾和展望,对行业信用风险变化情况及重点风险领域进行跟踪。m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
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回顾2019年一季度,房地产行业销售整体下行,但受季节和信贷政策宽松等因素影响,3月份有所回暖;投资方面,由于18年下半年高新开工和土地购置费增速的滞后效应,一季度住宅开发投资增速仍维持高位;融资方面,房企境内及境外债券发行节奏加快,以应对集中兑付压力,不同资质的房企融资出现的结构性分化仍在继续。m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
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展望二季度,行业政策面整体稳定,但在棚改支撑力度减小、三四线城市需求弱化的环境下,销售端仍将面临较大压力,叠加土地供给和成交的减少,预计房企新开工意愿将有所下降,土地成交价款的下行也将逐渐传导至土地购置费,带动投资增速回落;房企债券集中兑付压力仍存在,预计境内及境外债券发行节奏仍较快,以满足其债务滚动需求,但行业内融资结构性分化,中小民营房企融资仍受限。m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
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行业整体信用风险保持稳定,需关注项目分布一般、短期存在债务集中兑付压力的中小民营房企的信用风险。m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
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一、行业要闻回顾m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
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1、新闻:两会传递政策信号:以稳为主,因城施策m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
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点评:2019年一季度,全国及地方两会陆续召开,其政策基调可以总结为:以稳为主,因城施策。中央层面,对住房政策主要定调为:(1)坚持“房住不炒”,保持政策的连续性和稳定性。(2)深入推进新型城镇化,坚持以中心城市引领城市群发展,城镇化速度仍会加快。(3)继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。(4)健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。地方层面,今年更加强调要完善住房保障体系,促进住房租赁市场稳定,另外,“一城一策”再次成为施政重心,楼市调控灵活性增强。m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
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2、新闻:调控政策稳定性较强,更加体现因地制宜m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
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点评:调控方面各省市落实主体责任,因地制宜对现有政策进行优化,具体表现为:(1)一季度收紧性政策数量明显减少,仅海口限购有所升级,其余地区以加强市场监管为主。(2)石家庄、西安、广州等地均放宽了人口落户条件,保障新市民购房需求。(3)阜阳、青岛等地优化限价及摇号等调控方式。(4)合肥、绵阳、河南等地对信贷和公积金政策进行了微调。综合来看各地调控政策以微调为主,整体稳定性和持续性较强,有利于稳定市场预期。m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
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3、各省市2019年棚改目标以下调为主m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
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点评:2019年一季度地方棚改政策仍延续2018年因地制宜的趋势,从各地2019年棚改套数目标来看,规模以下调为主,但推进力度不减;此外,南昌等地提出今后的棚改安置方式主要采取实物安置,货币化安置比例下降成主流趋势。棚改支撑力度下降将导致部分三四线城市的住宅销售和价格承压。m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
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总体来看,一季度中央及地方关于住房政策的表态和实践已初步确定2019年“以稳为主,一城一策”的政策基调,部分城市降低人才落户门槛和调整信贷政策,但调控政策未发生实质性转向,多省市棚改计划开工量减少符合预期。展望二季度,由于3月份市场回暖较明显,短期内政策宽松的预期有所减弱,预计整体维稳,但下半年部分销售存在下行压力的城市政策仍有放松的可能性。m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
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二、行业景气度m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
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(一)行业销售回顾与展望m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
销售整体下行,3月份出现回暖。2019年一季度,全国商品住宅销售面积为25,954万平方米,同比下降0.60%,其中3月单月来看销售面积同比上升1.84%,较1~2月有所回暖;一季度销售额为23,239亿元,同比增长7.50%。各能级城市来看[1],一线城市受去年低基数和供应放量影响,销售持续回暖,二、三线城市整体降温明显,但三月份有回暖迹象。我们认为一季度整体销售弱化符合预期,3月份出现回暖的主要原因为:年末至年初部分城市房价下跌叠加信贷政策有所宽松导致部分积累的刚需得到释放,此外季节因素也需要考虑。m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
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库存方面,3月末,商品住宅待售面积24,678万平方米,比2月末减少530万平方米,库存继续下降,但受销售放缓、推盘量增加影响下降幅度继续收窄。m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
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房价趋稳,3月有所反弹。根据70个大中城市商品住宅销售价格统计数据,一季度二手住宅价格整体有所反弹,价格环比下跌城市个数持续减少,且3月份各能级城市涨幅明显,主要系销售回暖的带动。m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
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展望二季度,行业销售仍存在较大下行压力。在3月份市场回暖的情况下,政策宽松的预期减弱,调控政策仍将保持稳定,叠加棚改支撑力度减小、季节因素消失,销售端仍将面临较大压力,回暖的持续性有待观察。各能级城市来看,预计一线城市在供给增加的情况下销售同比仍保持增长,二三线城市则出现分化,整体销售不容乐观。2019年全年住宅销售面积增速维持年初预期不变。m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
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(二)行业投资回顾与展望m2i仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台
新开工仍保持快速增长,带动施工增速上行。2019年一季度,住宅新开工面积28,467万平方米,同比增长11.5%,较去年同期收窄0.7个百分点,但增速仍超预期,我们推测主要原因有:2018年土地成交量仍较大,房企在销售和价格回暖的窗口期抢开工入市;库存绝对值仍在下降,房企补库存意愿仍较强。一季度住宅施工面积484,560万平方米,在近两年新开工高速增长和竣工面积持续低位影响下,同比增速上升至9.7%,创2015年以来新高。仁明房产网报道记者

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