房贷利率换锚后市场化程度提高
2019-09-05 12:17:49
仁明房产网调查队获悉:房地产行业重大行业事件点评报：房贷利率换锚后市场化程度提高，但短期内对实际利率影响有限机构：方正证券股份有限公司 研究员：夏亦丰事件：央行发布新发放商业性个人住房贷款利率公告。
核心观点：个人住房贷款利率设置全国下限， 直接挂钩 LPR;利率重定价周期最短为 1年，深化市场化改革。 此次公告的核心内容： 1)新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的 LPR为定价基准加点形成。调整后， 首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR;二套不得低于相应期限 LPR 加 60个基点。 商业用房购房贷款利率不得低于相应 LPR 加 60个基点。公积金住房贷款利率政策暂不调整。 2) 借款人申请贷款时，可与银行协商约定利率重定价周期，最短为 1年，最长为合同期限。
重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的 LPR。 3) 新规定实施后， 房贷利率需同时满足全国及地方住房信贷政策要求规定的加点下限要求， 并根据借款人资质、风险状况等因素，确定最终贷款利率。 4) 2019年 10月 8日是定价基准转换日，在此之前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。
此次公告只是制定了一个全国范围的定价基准下限，各地仍将“因城施策”在此基础上加点。 对整体房贷利率影响有限， 对于部分首套房有利率折扣的城市短期可能成本上升，但多数城市预计能够维持原有的实际利率水平。 由于 5年期的 LPR 单独报价，房贷利率仍隐含了央行指导意义，整体目标仍是“房住不炒”,因此不会快速下滑。 实际上新规使得房贷利率具体下滑或上升了多少目前并不清楚，因为我们还不知道 9月 20日的LPR 报价( 10月 8日第一批放款的定价基准)。 假若按照 8月20日央行首次公布的 5年期以上的 LPR 来计算， 新发放首套个人住房贷款利率不得低于 4.85%;二套个人住房贷款利率不得低于 5.45%。根据融 360的数据， 7月全国首套和二套平均房贷利率分别为 5.44%和 5.76%,远高于当前的理论下限。 分城市来看， 此次公告取消了在定价基准上的下浮，不允许折扣。 因此对部分首套房贷款利率有折扣的城市(如上海)短期可能受到轻微影响，实际利率可能会高于原本的折扣后利率。 但从融 360监控的主要二线城市中可以看到，目前的首套房利率几乎没有低于 4.85%的。其实多数城市原本的执行力度就已经上调到基准上浮 10-15%以上，近期还有多个二线城市上调到了 20%, 远高于新规后的利率下限。我们预计这些城市将会在 LPR 上继续加点，保持调整前后实际利率的稳定。
仁明房产网调查队获悉:房贷利率定价基准更加市场化， 重定价机制使得购房人能够选择基准变换的频率。 新的 LPR 实施的是每月报价机制，但对于房贷利率这种居民中长期贷款来说，每月跟随变换定价基准可操作性较差，且对银行系统要求较高。因此房贷利率的基准可由购房人申请时就协商确定变更周期， 从 1年到合同期限。 理论上讲，购房人认为目前利率处于相对较低点时，他可以选择较长的重定价期限。当然银行也会考虑风险承担和管理能力决定， 不排除银行安排统一期限的可能性。 根据央行的文件来看，此重定价机制申请后就不能更改， 对于个人购房贷款这类长期贷款来说基本上也较难产生投机的行为。
投资建议：目前房地产行业的调控保持“房住不炒” 的长效管理机制， 在供给端的收紧也较频繁，房企融资渠道大幅受限，成本提升。
我们认为短期板块缺少明显的向上催化剂，但房企近两年的业绩保障度较高，因此仍然存在估值切换的逻辑。 我们推荐三条主线： 1)具有融资优势、内生性现金流覆盖力强的龙头房企：万科 A、保利地产，建议关注华润置地。 2)土储充足、 业绩保障倍数高的房企：融创中国。 3)房地产后周期的物业管理公司：全国人民笑到cry的时候，近日住房和城乡建设部宣布2019年，46个重点城市将继续加大生活垃圾分类处理设施建设投入，满足生活垃圾分类处理需求。到2020年底，先行先试的46个重点城市基本建成。
嗯，垃圾分类，人人有责。
全国很多政策推行都是这样，一般都是先试点，如果可行，新举措率先在地方落地，最终推向全国。比如：房地产税，目前还是在重庆和上海试点，以后会逐步在全国铺开。
现在热点一波接一波，你还记得2019年上半年房地产行业发生了什么吗？是不是一脸懵逼？
小编带大家一起回顾下2019上半年重要事件和政策，很多也是和大家买房息息相关，还有每月上海楼市行情一览，希望对打算购房的伙伴有所参考。
1、央行开年降准，楼市能否获益？
1月4日晚间，央行宣布于1月15日和1月25日分别下调存款准备金率0.5个百分点，同时2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。随着流动性的进一步释放，对未来房地产市场的影响也受到格外关注。
业内人士分析认为，只要央行降准，都会在一定程度上对房地产市场形成利好。一方面，降准能够缓解房地产企业的资金压力。另一方面，对于购房者按揭贷款来说，也能够相对获得平稳的信贷价格。
2、全国首套房贷利率23月来首降 北上广深集体回调2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%，环比下降0.53%，这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降。其中12月的全国首套利率最低排名中：上海位居第一、北京第四、广州第九、深圳第十。
数据监测显示，截至2019年1月3日，上海地区首套房平均利率降至5.09%，相当于基准上浮3.9%水平，较2018年12月初监测数据5.19%下降0.1个百分点。
1、“公摊”取消存误读，业内称对房价影响有限2月15日，住房和城乡建设部发布关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。其中，出现在《住宅项目规范（征求意见稿）》里的一句“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”被广泛关注。
多位业内人士看来，目前政策尚处于公开征求意见阶段，主要约束的是工程建设方面，不涉及后期的物业费、取暖费等，距离正式文件还较为遥远，同时也尚不确定是建议标准还是规定强制标准，更多内容还等待有关部门做进一步解读。
2、多城将实行“一城一策”
房地产市场区域性较强，在“房住不炒”的大前提下，各地根据具体情况因城施策也在中央允许的范畴之内。今年年初召开的各地两会上透露出的信号也显示，在房地产调控问题上，“一城一策”有望在2019年成为各地施政的主要方向。
在回答新华社记者提问“上海房地产市场会不会有所松动”时，上海市市长应勇表示，当前上海正根据国家要求，研究制定完善房地产市场调控“一城一策”的长效机制。上海对这个机制的研究和制定，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳市场预期的目标。“不希望看到上海房价太高。”应勇说。
1、聚焦两会：货币政策要松紧适度稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。在实际执行中，既要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，又要灵活运用多种货币政策工具，疏通货币政策传导渠道，保持流动性合理充裕，有效缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题，防范化解金融风险。
2、健全地方税体系，稳步推进房地产税立法房地产税立法已经进入攻坚期。官方已经明确，房地产税由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，主要工作包括起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等。
这也意味着后续会积极推进，房地产税进程加快已成普遍共识。但同时，房地产税作为一个重要税种，需要有较长时间的准备期。从目前的信息来看，2019年房地产税依然处于立法前的准备阶段，今年正式进入立法日程的可能性相对较小。
1、户籍改革：落户条件要放开放宽4月8日，国家发改委发布关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知。其中，户籍制度的放开成为备受关注的重点之一。《任务》指出，要积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户，继续加大户籍制度改革力度。
常住人口300万至500万Ⅰ型大城市全面放开落户，超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
放宽落户不等于放松房地产调控，取消落户限制并不等同于房价要上涨。
2、住建部对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示4月19日，住建部按照《稳妥实施房地产长效机制方案》，确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，对第一季度房价、地价波动幅度较大的城市做出了预警提示。
业内人士一般认为，楼市存在一条上涨10%的红线，超越该线便可能触发调控。
1、年内32城公积金出新政：多地收紧今年以来，全国多个城市印发公积金新政，调整方向均为收紧。具体表现为限制公积金贷款最高额度、提高公积金贷款首付比例、限制甚至暂停异地公积金贷款等等。经梳理发现，2019年以来已有32城在公积金政策上发力。
2、新版本征信上线，离婚买房行不通2019年1月14日，央行的征信中心上线(试运行)了新版本征信报告。新版征信已经处于试运行阶段，到2019年5月份进行正式切换。新版征信系统规定不良记录将由原来的保留2年延长至保留5年，夫妻双方买的房子离婚后非主贷人也属于有房有贷。
1、继承房屋不用缴个税6月25日，财政部、税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》。
以下情形的，不征收个人所得税，包括：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
仁明房产网调查队获悉:也就是说，依法继承房产，或者父母将房产送给子女，子女不需要缴纳个人所得税。
回顾2019年上半年房地产市场，主要是围绕信贷、落户、税费等政策发布，推进房地产“一城一策”的稳步实施，房地产还是以稳为主。
核心观点：个人住房贷款利率设置全国下限， 直接挂钩 LPR;利率重定价周期最短为 1年，深化市场化改革。 此次公告的核心内容： 1)新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的 LPR为定价基准加点形成。调整后， 首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR;二套不得低于相应期限 LPR 加 60个基点。 商业用房购房贷款利率不得低于相应 LPR 加 60个基点。公积金住房贷款利率政策暂不调整。 2) 借款人申请贷款时，可与银行协商约定利率重定价周期，最短为 1年，最长为合同期限。
重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的 LPR。 3) 新规定实施后， 房贷利率需同时满足全国及地方住房信贷政策要求规定的加点下限要求， 并根据借款人资质、风险状况等因素，确定最终贷款利率。 4) 2019年 10月 8日是定价基准转换日，在此之前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。
此次公告只是制定了一个全国范围的定价基准下限，各地仍将“因城施策”在此基础上加点。 对整体房贷利率影响有限， 对于部分首套房有利率折扣的城市短期可能成本上升，但多数城市预计能够维持原有的实际利率水平。 由于 5年期的 LPR 单独报价，房贷利率仍隐含了央行指导意义，整体目标仍是“房住不炒”,因此不会快速下滑。 实际上新规使得房贷利率具体下滑或上升了多少目前并不清楚，因为我们还不知道 9月 20日的LPR 报价( 10月 8日第一批放款的定价基准)。 假若按照 8月20日央行首次公布的 5年期以上的 LPR 来计算， 新发放首套个人住房贷款利率不得低于 4.85%;二套个人住房贷款利率不得低于 5.45%。根据融 360的数据， 7月全国首套和二套平均房贷利率分别为 5.44%和 5.76%,远高于当前的理论下限。 分城市来看， 此次公告取消了在定价基准上的下浮，不允许折扣。 因此对部分首套房贷款利率有折扣的城市(如上海)短期可能受到轻微影响，实际利率可能会高于原本的折扣后利率。 但从融 360监控的主要二线城市中可以看到，目前的首套房利率几乎没有低于 4.85%的。其实多数城市原本的执行力度就已经上调到基准上浮 10-15%以上，近期还有多个二线城市上调到了 20%, 远高于新规后的利率下限。我们预计这些城市将会在 LPR 上继续加点，保持调整前后实际利率的稳定。
仁明房产网调查队获悉:房贷利率定价基准更加市场化， 重定价机制使得购房人能够选择基准变换的频率。 新的 LPR 实施的是每月报价机制，但对于房贷利率这种居民中长期贷款来说，每月跟随变换定价基准可操作性较差，且对银行系统要求较高。因此房贷利率的基准可由购房人申请时就协商确定变更周期， 从 1年到合同期限。 理论上讲，购房人认为目前利率处于相对较低点时，他可以选择较长的重定价期限。当然银行也会考虑风险承担和管理能力决定， 不排除银行安排统一期限的可能性。 根据央行的文件来看，此重定价机制申请后就不能更改， 对于个人购房贷款这类长期贷款来说基本上也较难产生投机的行为。
投资建议：目前房地产行业的调控保持“房住不炒” 的长效管理机制， 在供给端的收紧也较频繁，房企融资渠道大幅受限，成本提升。
我们认为短期板块缺少明显的向上催化剂，但房企近两年的业绩保障度较高，因此仍然存在估值切换的逻辑。 我们推荐三条主线： 1)具有融资优势、内生性现金流覆盖力强的龙头房企：万科 A、保利地产，建议关注华润置地。 2)土储充足、 业绩保障倍数高的房企：融创中国。 3)房地产后周期的物业管理公司：全国人民笑到cry的时候，近日住房和城乡建设部宣布2019年，46个重点城市将继续加大生活垃圾分类处理设施建设投入，满足生活垃圾分类处理需求。到2020年底，先行先试的46个重点城市基本建成。
嗯，垃圾分类，人人有责。
全国很多政策推行都是这样，一般都是先试点，如果可行，新举措率先在地方落地，最终推向全国。比如：房地产税，目前还是在重庆和上海试点，以后会逐步在全国铺开。
现在热点一波接一波，你还记得2019年上半年房地产行业发生了什么吗？是不是一脸懵逼？
小编带大家一起回顾下2019上半年重要事件和政策，很多也是和大家买房息息相关，还有每月上海楼市行情一览，希望对打算购房的伙伴有所参考。
1、央行开年降准，楼市能否获益？
1月4日晚间，央行宣布于1月15日和1月25日分别下调存款准备金率0.5个百分点，同时2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。随着流动性的进一步释放，对未来房地产市场的影响也受到格外关注。
业内人士分析认为，只要央行降准，都会在一定程度上对房地产市场形成利好。一方面，降准能够缓解房地产企业的资金压力。另一方面，对于购房者按揭贷款来说，也能够相对获得平稳的信贷价格。
2、全国首套房贷利率23月来首降 北上广深集体回调2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%，环比下降0.53%，这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降。其中12月的全国首套利率最低排名中：上海位居第一、北京第四、广州第九、深圳第十。
数据监测显示，截至2019年1月3日，上海地区首套房平均利率降至5.09%，相当于基准上浮3.9%水平，较2018年12月初监测数据5.19%下降0.1个百分点。
1、“公摊”取消存误读，业内称对房价影响有限2月15日，住房和城乡建设部发布关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。其中，出现在《住宅项目规范（征求意见稿）》里的一句“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”被广泛关注。
多位业内人士看来，目前政策尚处于公开征求意见阶段，主要约束的是工程建设方面，不涉及后期的物业费、取暖费等，距离正式文件还较为遥远，同时也尚不确定是建议标准还是规定强制标准，更多内容还等待有关部门做进一步解读。
2、多城将实行“一城一策”
房地产市场区域性较强，在“房住不炒”的大前提下，各地根据具体情况因城施策也在中央允许的范畴之内。今年年初召开的各地两会上透露出的信号也显示，在房地产调控问题上，“一城一策”有望在2019年成为各地施政的主要方向。
在回答新华社记者提问“上海房地产市场会不会有所松动”时，上海市市长应勇表示，当前上海正根据国家要求，研究制定完善房地产市场调控“一城一策”的长效机制。上海对这个机制的研究和制定，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳市场预期的目标。“不希望看到上海房价太高。”应勇说。
1、聚焦两会：货币政策要松紧适度稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。在实际执行中，既要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，又要灵活运用多种货币政策工具，疏通货币政策传导渠道，保持流动性合理充裕，有效缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题，防范化解金融风险。
2、健全地方税体系，稳步推进房地产税立法房地产税立法已经进入攻坚期。官方已经明确，房地产税由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，主要工作包括起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等。
这也意味着后续会积极推进，房地产税进程加快已成普遍共识。但同时，房地产税作为一个重要税种，需要有较长时间的准备期。从目前的信息来看，2019年房地产税依然处于立法前的准备阶段，今年正式进入立法日程的可能性相对较小。
1、户籍改革：落户条件要放开放宽4月8日，国家发改委发布关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知。其中，户籍制度的放开成为备受关注的重点之一。《任务》指出，要积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户，继续加大户籍制度改革力度。
常住人口300万至500万Ⅰ型大城市全面放开落户，超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
放宽落户不等于放松房地产调控，取消落户限制并不等同于房价要上涨。
2、住建部对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示4月19日，住建部按照《稳妥实施房地产长效机制方案》，确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，对第一季度房价、地价波动幅度较大的城市做出了预警提示。
业内人士一般认为，楼市存在一条上涨10%的红线，超越该线便可能触发调控。
1、年内32城公积金出新政：多地收紧今年以来，全国多个城市印发公积金新政，调整方向均为收紧。具体表现为限制公积金贷款最高额度、提高公积金贷款首付比例、限制甚至暂停异地公积金贷款等等。经梳理发现，2019年以来已有32城在公积金政策上发力。
2、新版本征信上线，离婚买房行不通2019年1月14日，央行的征信中心上线(试运行)了新版本征信报告。新版征信已经处于试运行阶段，到2019年5月份进行正式切换。新版征信系统规定不良记录将由原来的保留2年延长至保留5年，夫妻双方买的房子离婚后非主贷人也属于有房有贷。
1、继承房屋不用缴个税6月25日，财政部、税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》。
以下情形的，不征收个人所得税，包括：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
仁明房产网调查队获悉:也就是说，依法继承房产，或者父母将房产送给子女，子女不需要缴纳个人所得税。
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