律师：“全民经纪人“或涉嫌接受商业贿赂
2014年国庆前后,中国房地产市场出现了纷繁的“全民经纪人”现象。
“全民经纪人”的特征:一是任何一个人都可以帮楼盘卖房;二是任何一个专业房地产经纪人也可以帮助楼盘卖房;三是任何成交的销售人员皆可获得丰厚佣金。
对于第一个特征:从现有法律、行规、部门规章来说,是违法的。《城市房地产中介房屋管理》第八条明确:“房地产经纪人房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员,不得从事房地产经纪业务。”即从事房地产经纪业务的,必须是房地产经纪人。
对于第二特征来说,也是的。专业的房地产经纪人,必须在自己的具有法人资格的经纪组织中工作,不能脱离这个经纪组织去为任何一家楼盘卖房。
而第三特征“任何成交的销售人员皆可获得丰厚佣金”,对于其中专业的房地产经纪人而言,是不能在执业的具有法人资格的经纪组织之外,再去获取房地产经纪业务的佣金,其不能直接获取任何一家委托楼盘的佣金,必须是由所在的经纪组织接受佣金后,再视给予其一定报酬。
那么,经纪人如果未得到授权,参与“全民经纪人”,会有怎样的法律后果呢?首先,其法执业,参与不正当竞争。其次,涉嫌接受商业贿赂。此外,他还脱离了所在经纪组织的管辖;若发生或纠纷,无法得到及时解决,受助委托人或相关个人的权益,也无法得到保障。经纪人个人在业务中发生机动车或非机动车事故、高危事故、火灾中的事故,涉及人身利益、包括工事故的,也无法及时得到妥当解决。
而对于存在 “全民经纪人”模式、向经纪人提供高佣金的企业,他们又需要承担怎样的法律后果呢?
其一,招揽业务,涉嫌不正当竞争。
其二,如给予专业房地产经纪人所谓“高佣金”,涉嫌助长偷漏税费。
其三,招揽全民做销售代理,而不是给专业中介销售,违反了《商品房销售管理办法》第二十五条第一款——“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。”
再则,涉嫌妨碍房地产经纪业务市场的正常秩序和该市场的“生态”。“全民经纪人”现象,还会出现利用房地产经纪人、经纪组织信息资源和助长专业房地产经纪人的风险。
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