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最全！2016年度土地市场的数据趋势将影响成都楼市未来五年
新浪乐居讯（编辑徐成）要对2016年的成都房地产市场有一个清晰的认识，绝对绕不开土地市场，土地市场的供应、地理的分布、价格的走势和政策的变化能够直接地反映在房地产市场上，是房市的晴雨表。俗话说“巧妇难为无米之炊”，任何的房企都不可能绕开土地市场，只有科学、高效地拿地才能让房企在波涛汹涌的房地产上海中健康平稳的成长。
乐居也搜集了成都2016年土地市场的数据，进行了全面的分析，希望能够窥一斑而见全豹，通过土地数据预见成都房地产市场在2017年的发展趋势。
与2015年对比：成都一年卖地614亿楼面地价突破3000
2016年大成都范围内（不含金堂、蒲江、崇州、邛崃、大邑，含都江堰），共计成交土地304，总占地面积1478万㎡，总土地出让金额614.14亿元。在这些土地中，共计成交住宅（含商住）用地119，总用地面积635万㎡，总土地出让金额540.29亿元。在2016年全年，住宅用地面积占全部土地出让面积的42.3%，而土地出让金占比达到87.97%，在这一年，商住用地依然是土地出让金的大头，撑起了整个土地市场。
与2015年相比，2016商住用地的成交数从79上升到119，增长幅度50.63%；总占地面积从565万㎡上升到635万㎡，增长幅度12.28%；总土地出让金从410.54亿元上升到540.29亿元，增长幅度31.6%。这些数字均表明，2016年相比2015年，土地市场的增长速度相当惊人，这也为刚刚到来的2017年的成都房地产市场准备了充足的“粮草”。不过值得注意的一点是，在这一年里，成都成交的商住用地平均楼面价也从2397元/㎡上升到3110元/㎡，增幅为29.7%，这也意味着房价会水涨船高。
横向视角：12月卖地超百亿
我们把视野放在2016年全年，在12个月中，成都出让土地数最高的是10月，共计47地被交易，次高的7月有39土地被交易；1月和11月均只有13土地被交易，在所有月份中垫底。
而从成交面积来看，10月达到了年内的供应高峰，12月虽然也很高，但是在10月面前不免相形见绌。
细化到商住土地的成交，在12个月中，单月供应商住用地土地数量超过10的为6、9、10、12共计4个月，整个4月只供应了1商住用地，联系到4月的土地出让金最低，可见住宅用地成交在土地出让金中占有的重要地位。而商住用地供应最多的10月却不是土地出让金最高的月份，这是因为在这个月，万达在都江堰拿了很多便宜的地，均是以底价收入。
商住土地成交面积方面刚刚过去的12月成为年内成交面积最大的一个月，甚至超过了万达拿下都江堰22土地的10月。在这个月，被绿地拿下的外光华的295亩土地成为成都今年土地市场上单面积最大的成交地，天投也在2016年最后一场土拍中底价收入了超过700亩兴隆湖土地，28、29两天的土地集中成交让12月成为成都土地市场的丰收月，值得注意的是，如果28日的3土地没有出现熔断，这个数字还会更加夸张。
土地出让金方面，12月一骑绝尘，成为唯一单月过百亿的月份，12月光是29日一天成都的土地成交金额就达到了77亿，而被寄予厚望的12月28日由于土拍熔断规则的最后并没有想人们想象中的一样出现刷新记录的成交价，3楼面地价破万的地都遭受到熔断的厄运，将悬念留到了2017年。
在成交土地的楼面地价方面峰值出现在11月，成交楼面价超过7500元，原因是11月1日的土拍中多成交楼面地价超过万元的高价地诞生，而12月的楼面地价则被29日天投底价拿到的兴隆湖科学城拉低。从总体上看，成都2016年成交土地的楼面地价从1月~12月呈现明显的上涨趋势，这个趋势主要在下半年完成，这也意味着，这些高楼面价土地呈现的项目将集中在2017年上半年投入市场，尤其是那些因开发商看涨房价而不得不高价拿下的“面粉贵过面包”的地都将在2017年陆续亮相，继续推高房价。
阶段性总结：成都2016年土地交易量相比2015年有所上涨，而价格的上涨更为明显，在高地价的推动下，成都2017年的房价上涨难以避免。
横向维度：双流地价超过成华楼市新一极出现？
从时间轴上纵向看完2016年的成都土拍，再让我们从横向来看看2016年成都各区域的土地成交情况，从这个维度来理解成都未来的供应和房价。
从宏观上看，大成都范围内，2016年成交商住用地数最多的是天府新区，以20地占据全年商住土地成交数17%的压倒性优势名列首位，居次位的是都江堰，成交17。天府新区仅在12月29日就成交兴隆湖科学城商住用地9，而都江堰的地则全是被万达购入的。另外，锦江、高新、青羊、青白江和龙泉驿5个区年内成交的商住用地都不足5。
从成交面积上看，天府新区以196万㎡的成交量占到全年成都商住土地成交面积的三成，获得压倒性优势，而传统的5大主城区（锦江、成华、武侯、金牛、青羊）成交面积相加仅130万平方米，占全市成交面积的2成，可以说主城区的土地供应已经进入了瓶颈期，并且这样的趋势将一直延续下去。而在周边区县中，温江、郫县和新津均占总成交面积的9%，形成了土地成交面积的“第二阵营”，成都房地产“走出去”的趋势显著。
从土地出让金口径进行统计，夺得成都2016年最“吸金”区域桂冠的依然是天府新区，天府新区成为成都所有区域中唯一一个在2016年土地出让金总额超过100亿元的区域，成华区以66.5亿元居于次席，双流异军突起与金牛区难分高下，5个主城区中只有锦江区的土地出让金总额未超过50亿元。
既然看了总价，当然要看看2016年成都哪里的土地最值钱，综合来看，成都2016年商住用地平均楼面价已经突破了3000元/㎡的大关达到3110元/㎡，而不同的区域在地价上却呈现两极分化的趋势。
在2016年的成都各区域中，成交楼面地价最贵的区域为高新区，达到7502元/㎡，新津最低，仅为533元/㎡，最高和最低之间差价近15倍。各大区域中楼面地价超过7000元/㎡的区域有3个，为高新区、锦江区和武侯区，主城区中成交楼面价最低的是金牛区，甚至低于龙泉驿。值得注意的是，双流区在2016年成交楼面价已经达到了6315元/㎡，已经超过了金牛和成华两个主城区，双流区在2016年的最后一场土拍中以9000元/㎡的价格由中铁建收入3总面积297亩的土地在很大程度上拉升了地价，这也说明在城南限购的背景下，双流区不受限购影响的优势已经充分体现。
一般来说，房企的拿地价格占到最终开盘房价的三到五成，以此进行粗略计算不难算出2017年成都各区域的大致房价。
那么这样的地价分布又是如何出现的呢？我们不妨搬出两张表：起拍价表和溢价率表，从这两张表上成都各区域的真实表现可以窥见一斑。
在2016年，成都各区域中溢价率最高的区域依次为双流区、龙泉驿和高新区，青白江、都江堰和新津则鲜有高溢价拿地的情况存在。高溢价的区域中，高新区又与其他两个区域出现高溢价的原因不一样，龙泉驿和双流的高溢价来自于区域本身发展速度快、配套设施已经基本跟上需求，而起拍价格偏低，两相对比，龙泉驿和双流土地性价比凸显，对于开发商来说在这些区域拿地即使溢价率高也可以接受；而高新区在高起拍价下的高溢价则来源于高新区2016年快速上涨的房价以及越来越少的供应，这里的地是真正的卖一块少一块，物以稀为贵催生了高新区的高溢价。
几大主城区的溢价率看起来不高，是因为这些区域本身的起拍价就很高，在这些区域拿地对房企自身的资金储备不无，小房企早早出局，所以并不是主城区的地不吸引人，而是这些地方的地确实不便宜。
再把各个区域成交商住土地的容积率单列出来不难发现，除了锦江、金牛、高新区之外成都其他区域2016年成交的商住土地平均容积率都在3.0以下，可见成都已经全面进入了改善时代，容积率在3.0以上的3个区域中，金牛区确实仍有大量的刚需型住房存在，而高新和锦江的容积率偏高更应该考虑土地稀缺、大幅土地基本不再供应的因素。
阶段性总结：成都房地产开发向南走的趋势不可，城北土地依然尴尬，改善型项目在2017年将在2016年的基础上进一步绽放。
房企拿地：各显其能
看完了成都2016年成交土地在纵向（时间）和横向（空间）上的分布，我们再通过典型房企拿地看看那些在成都大展的大型房企在2016年又是如何选择拿地方向的。
在成都各大区域中，大型房企拿地数量最多的是都江堰和天府新区，都江堰的16商住用地全部是由万达拿下的，用于打造都江堰万达城，目前万达在成都有据可查的尚未动工的土地也全部都集中在都江堰。而天府新区的14地除了一华府板块土地被万科拿下之外，其他的全部由天投集团拿下。
恒大今年是除了天投和万达之外在土地市场上最活跃的房企，除了新津的9、成华和温江各2通过土拍市场拿到的土地之外，还在锦江、新都开展了密集的并购，进一步扩大自己在成都的土地储备。另外我们也可以看到，恒大在全国一直保持避开热门区域主攻城市边缘的土储政策在成都依然坚定地执行着。
保利通过土拍获得的2土地全部位于金牛区，另外保利还在金牛区茶店子板块获得了富森旗下的1土地，可见金牛区将在明年成为保利的主战场。另外今年保利还在蒲江县拿下414万㎡的住宅用地，进一步向外走。
融创在2016年来势汹汹，在土拍市场上斩获成华、锦江、青羊和高新土地的同时，通过天合并购案亦在城南获得了不小的土地储备。但是从拿地的分布上来看，并没有一个很明晰的区域深耕目标。
龙湖在2016年的土地市场上一改2015年的谨小慎微，在锦江区三圣乡板块和金牛区茶店子板块拿地，其在茶店子板块拿下的土地将被打造为龙湖最高端的“源著”系列，而在新都拿的那块地则是与一个神秘的合作伙伴合作——后来又出现在12月29日土拍中和中铁建豪掷50多亿拿地的深圳安创，而深圳安创的背后则是资金实力深不可测的深圳平安。
提到深圳平安不得不提中铁建，中铁建在去年年底拿下西派城地之后一直蛰伏未动，直到2016年最后一场土拍中一鸣惊人，以53亿元的总价豪夺双流297亩优质住宅用地，这样的年末大规模拿地是否已经成为中铁建的土储战术，在2017年年底我们再来讨论。
阶段性总结：总体上来看，除了外围区县之外，成都城南区域仍然是最热区域，在城南高压的现实之下，双流在2017年可能会接棒天府新区和高新区，成为下一个热门区域，但是如果政策有所松动，天府新区和高新区的房市依然会很快恢复。主城区的开发规模将会越来越小，相应的，价格也会不可避免地高位。在明年，温江和龙泉驿将成为成都楼市成交的主力军。
乐居2016土拍总结：2016年的成都土拍市场从年初的拘谨到年中的火热再到年末的调控政策密集出台，正是新房市场今年走势最好的反映。
总体上看，2016年的成都土地市场反映出以下几个趋势：
首先，成都的房地产开发越来越分散，传统城区+高新区的供应量已经明显下降无法支撑庞大的需求，交通设施的逐渐完善也让原先那些远离城区的区域开始被房企和购房者重视，或许在未来几年，在温江、新都、龙泉驿买房将成为大部分成都购房者的选择；
第二，随着资本在2016年的进一步集中、资金成本的进一步提高，大房企成为优质土地的主要买家，买不起地、买不起好地的中小房企将退出历史舞台，这个趋势延续下去，甚至很多在土地储备上缺少聪明的战略的大房企在未来几年都会逐渐淡出我们的视线，市场两极分化加剧；
第三，房地产调控的因城施策在成都年末的土地市场威力尽显，或许能够在2017年成为影响楼市走势的决定性因素。
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