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西安等地二手房市场画风突变：业主急降十万也少人问津
一房难求、上千人争抢一套房、二手房业主毁约不愿卖……，今年上半年，西安房地产市场可谓火爆到无法想象。可是，谁知刚刚进入九月，西安房地产市场突然就如同这天气一样，一下子就凉快了。一手房不少项目去化率不足100%，这些项目已经“不用摇号了”，只要排号就能买到。二手房市场，一下子从40度的高温突然进入冰点，出现了房源大幅上市，而需求急剧萎缩，成交量大幅下滑的情况。
今年春天，不少人记得西安上演了新房抢不到、二手房买不起的奇观。最近，有购房者向东西君反映说，西安二手房市场率先跳水。近日东西君实地探访西安东西南北发现，部分二手房价格出现下降。一些急于出手的业主无力维持强势地位，看似坚挺的房价已经开始松动。
西安高新是学区房比较集中的区域，置业需求一直比较旺盛。在该段一家中介门店，橱窗内的楼盘信息表，东西君注意到，已有好几处房源被人工涂改降价，云顶园一套房子，从225万降到了220万。中介负责人介绍，以往价格一直居高不下的学区房，最近也出现了业主求售下调挂牌价的情形，“带电梯的二手房基本在两万二到两万五左右，有些比之前便宜了一、两千元。”
有房产中介人士告诉东西君，现在二手房的议价空间明显比上半年大，只要是买家要，多数房主都愿意让价。根据付款方式不同，协商的优惠不太一样，一次性付款因为房主可以尽快拿到房款，让价空间要高于贷款交易。
从西安一些二手房平台发布的销售信息看，“业主急售”的房源正在大量出现。为迅速成交，有部分卖家选择了主动让价，让价空间约在5%-10%。但也不排除有些是单纯跟风吸引注意。
东西君近期走访市场调查发现，西安楼市二手房降价情况不是个案。不只是电子城、南稍门、东二环等主城区，像曲江这样的新城区，部分二手房报价也有松动。据房屋中介介绍，曲江二期一些房龄在5年左右的二手房，自5月份以来挂牌价下调数万元不等；南湖旁边甚至有业主降了30万的，当然这种房子是大平层，原本总价就很高。降价30万，一时半会也卖不出去。
来看一个具体的案例。东元一处中介门店的工作人员告诉东西君，“上半年有的购房者有点疯了，房子一出基本就有人买。但是，最近不知咋回事，突然一下子买房的人就很少了，而房源却多了起来。像附近50㎡左右的电梯房，房产证等手续齐全的线万以上，现在碰到想买的58万就可以出手，而且这个价格还是可以贷款的。”
“其实愿不愿意降价主要是看买卖双方的态度。”玛雅房屋草场坡店店东李周生表示，最近下调二手房报价的现象有所增加，但多数是在总价基础上试探性降2、3万。当然，也碰到过业主急着出手、买主愿意一次性付款而直降10万，但这种情况相对少见。整体看，投资者和着急出手的二手房业主，在挂牌价格上的商量余地相对较大。
21世纪不动产高新店负责人告诉东西君，上半年市场最火的时候，跳涨现象很多，一次就涨好几万。最近随意报价少了，这和房源挂牌时间变长，交易量萎缩有不小关系。最近一段时间，伴随房源挂牌时间的变长，随意报价的现象少了。
许多人记得，新房抢不到，二手房买不起，这可谓上半年西安房地产市场的两大奇观。不过最近西安二手房市场开始上演反转剧情，一些急于出手的业主无力维持强势地位，看似坚挺的房价已经开始松动。
在房产中介从业多年的赵利伟告诉东西君，现在二手房的议价空间明显比上半年大，只要是买家要，多数房主都愿意让价。一般来说，根据付款方式不同，协商的优惠不太一样，一次性付款因为房主可以尽快拿到房款，让价空间要高于贷款交易。
东西君近期以购房者身份走访了西安多区域，咨询了多位中介，大多数回复说，“最近买房人明显少了。”也有的说“略降了一些”。
东西君在走访中发现，不管是友谊、长安、土门等老城区，还是太元、凤城二、雁南三这些次新房较多的片区，不少房产中介都显得比较冷清。在胡家庙附近一家中介门店，张姓工作人员介绍，这两个月的二手房买卖业务不及四、五月份，当时他和同事每天要么在忙着接待客户，要么就在带看房的上，几乎都没有休息时间。有的买家看好房子直接在房子里谈价，然后就回店里交定金，就怕业主坐地起价。但是近两个月以来，不光成交少量变差，看房的人也少了，“大多时候都是在店里打电话CALL客或者‘开发’房源。”
“要么在西大街二手房交易大厅，要么在带客户看房的上。”，这曾是许多房地产中介上半年的工作状态。不过如今中介闲下来了，有的在店里操作电脑、发布房源。曲江某中介的工作人员表示，他已经有两个月没开单了，店里平均每天客户接待量也就七八个，许多客户只看不买，成交的更少。
二手房交易量萎缩之后，租赁业务又重新成为各中介公司的主攻方向。“以前买卖市场火爆的时候，租赁市场主要是小中介在做，有实力的大型中介公司租单相对较少，”某品牌中介负责人邓先生介绍，根据据他掌握的情况，与3-5月份的火爆期相比，西安有些中介门店近期二手房买卖业务下滑已达到80%以上。
“ 如今二手房成交量下滑，中介公司的业务方向发生变化，虽然租单佣金远不及买卖收入，可捡到篮子都是菜啊。如果只依靠买卖，估计快要喝西北风了！”
据房天下二手房汇总的市场数据显示，西安二手房成交量在3-5月都超过了7000套，直到6月份开始锐减至4917套，7月份更降至4744套。西安一房产评估公司负责人介绍说，最近几个月二手房成交量锐减，一部分房源存在有价无市的状态。
多位业内人士认为，最近西安二手房降温主要源于“满二满三”新政实施，市场上挂牌量大增，可选房源多了，供应超过了需求，买卖双方的心态和议价也就发生逆转。
今年西安出台的6.24新政提，将此前二手房交易“满二满五”的政策要求，放宽至“满二满三”（房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易），这也就是说，相当于西安可供出售的二手房，在6月下旬以后一下子增加了两年的房源数量。
据诸葛找房数据，西安二手房挂牌量从6月份开始就逐渐增加，最近3个月已有多次单周挂牌量超过3万套。有业内人士估算，近期西安二手房挂牌量相比4、5月份时明显上涨，平均一套房子的成交周期在1个月以上，“挂牌即售”的场面几乎绝迹。
最近一段时间的价格松动，恐怕和上半年房价涨幅过猛也有一定关系。据住房大数据联合实验室统计，以今年1月作为基准，至今年7月西安二手房价格环比上涨42.91%，涨幅位居142个主要城市之首。与周边省会城市相比，西安二手房价格已经超过了成都和重庆。
地产评论人士王建红对东西君表示，上半年太疯狂，目前回归了。“遏制房价上涨”的不断重申，房地产市场的预期随之调整。高企的房价带来相对购买力不足，加上不断上调的房贷利率，让一些潜在购房者的观望态度更明显，二手房市场回落几乎在预料之中。
全国很多摇号买房的城市，比如杭州，成都，西安都曾出现过“成千上万人抢一套房”的新闻。有中介小伙说，可这些表面火热的抢房现场，究竟有多少属于真正的刚需？
“退潮之后才知道谁在泳，”当市场利空因素增多，二手房出现降价出售、成交量锐减的时候，楼市的周期性调整可能已无法避免。不光是西安，最近在以及其他重点城市，都出现了二手房降温的势头。
消息显示，二手房市场客源端成交周期达79.3天，已是2012年以来最高；8月份，广州二手房成交数环比下降7.6%，成交量已是连续5个月下滑；深圳在7月31日再度升级楼市调控，二手房均价在7个月以来第一次出现下滑；青岛二手房交易量连降5个月，并在8月份出现了两位数下滑；杭州新房中签率屡创新高以后，二手房销量却出现了连续三个月下跌；厦门更是量价齐跌，跌幅居全国第一。
在金融学中，预期是人们对未来经济变量做出的一种估计，对人们的经济行为有重要影响。目前楼市目前还属于政策市，伴随“遏制房价上涨”的不断重申，各地的调控措施也在不断加码。在这样的背景下，整个市场的预期也在发生调整：
1、对于购房者来说，高企的房价，带来居民的支付能力不足，相对购买力越来越弱。再加上目前不断上调的房贷利率，让一些潜在购房者的观望态度更加明显。
2、对于二手房房东来说，目前确实不是卖房一个好时机。在现在不断累积的看空情绪下，这些房产市场的“老油条”如果不是需要大笔资金，一般是不会在这个时候挂牌出售的。
3、开发商扩张更为谨慎。开发商的融资难的问题已经不是一个新闻了，而且现在又逢公司债即将集中到期的阶段，重重压力下，高周转下频发的楼盘负面消息、开发商裁员传闻是其中一个表现，而另一个表现应该就是开发商的拿地热情正在冷却。
综合来看，目前整个房地产市场的观望情绪明显，信心出现消散迹象。此时正值“金九银十”的楼市传统旺季，往年的“金九银十”都是“抢房季”。不过今年，这个盛景还能不能出现，开发商、中介还是二手房主，心里恐怕都没谱。
“西安二手房价格此前在快速上涨中也存在非因素。” 地产评论人士王建红告诉东西君，春天的非上涨，如果没有持续的需求来支撑的话显然不能长久。随着西安二手房房源的大量上市、市场紧张情绪消除，二手房市场的降温也成为大势所趋。
一二手房倒挂的根本原因是一手房买不上，要摇号，让一些急于买房的人进入二手房市场。而最近西安在价格上更有优势的一手房市场也出现降温。
据克而瑞机构监测，在刚刚过去的两周时间里，西安有10个项目开盘，但实现100%去化仅有3个，剩下的项目，去化情况都不理想。部分楼盘去化率不足50%。去化率最低的项目推出54套可售房源，只卖出去10套，去化率仅有18%。从息看，未来一段时间，西安新房供应量还会呈现增加趋势。
邵涛在与东西君交流的时候表示，近期西安二手房成交量回落、挂牌价出现松动是市场回归，加上新房入市的预期影响，交易量和价格还可能在相对低位运行，很难再出现“金三银四”时的火爆场面。如果新房房源的价格优势明显，难免就会形成二手房市场被分流的局面。
地产评论人士李涟源告诉东西君，楼市与股市有一点相似就是“追涨跌”，一旦交易骤减就可能带来观望。尤其是在定价随机性较强的二手房市场，如果买卖双方的心态发生变化，此前由高预期支撑起来的房价也更容易形成波动。买房的首要是居住，居住的主要指标是方便，比如工作、教育、医疗等，划定区域范畴，根据区内新房和二手房分布来选择，量力而行、买房。
用一句房屋中介的话来结尾，“新房一平米卖1.1万元，房龄十年的二手房就敢要价一平米1.2、甚至1.3万元。而且户型和新房简直是天上地下的差距。如果不是急于买房，不是恐慌，不是害怕，谁会去买性价比如此之差的二手房呢？”
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