商品房买卖合同是明确买卖双方当事利义务的主要依据，也是在双方出现纠纷时认定违约，赔偿经济损失的法律文件。因此，在订立商品房买卖合同中，购房人应特别注意以下问题： 一、售房广告。房地产开发企业，中介服务机构发布商品房销售宣传应当依照《广告法》等有关，广告内容必须真实、、科学、准确。开发商在发布商品房销售广告和宣传资料所的事件，当事人应当在商品房买卖合同中约定，但在实践中，购房人往往容易疏忽，而开发商在其售楼广告中的承诺并未完全在合同中约定。开发商在售楼广告和宣传材料中提到的承诺，在法律上是要约邀请，开发商对其要约邀请是不应当承担法律责任的。要约邀请中的内容只有合同中明确约定后，才发生法律效力。实践中，开发商经常在广告中附带：以售房合同为准等类似字样。购房人在购房时千万要注意审查合同主文，如果发现售楼广告中的相关承诺对您非常重要，一定要责成开发商写进正式合同文本之中。 二、预约定金。很多房地产开发商在与购房人正式签订商品房购销合同之前，往往要求与购房人签订一份认购协议，通过认购协议的定金条款来约束购房人。购房人交付定金后，如果不与开发商签订正式的商品房买卖合同，开发商往往返还购房人已经交付的定金。对于认购协议中的预约定金；究竟是否返还可作如下分析： 1、如果认购协议并未明确约定商品房的价格、面积、期向等具体条件，而是把这些条件完全留待以后双方协商，而后来开发商与购房人又未能就此协商一致，从而导致双方未能签订商品房买卖合同，开发商应当将定金返还购房人；2、如果认购协议已将以后要签订的本合同的条件作了 明确的约定，而购房人不同意依预约合同的条件去签订本合同，则购房人应承担预约合同的违约责任，开发商有权返还；3、如果开发商在签订商品房买卖合同肘，提出了与认购协议约定不同的条件而导致商品房买卖合同无法签订的，开发商应承担违约责任，并依法的，开发商应向购房人双倍返还定金。 认购协议中的定金，在签订商品房买卖合同后，如不退还，则应为购房款，而椭腿解为商品房买卖合同定金。如在商品房卖买合同中约定定金条款的，适用定金罚则，如果开发商违反合同义务双倍返还定金，购房人违反合同，定金不予退还。实践中，经常会出现订金、预付金等条款，该类条款不产生定金罚则作用。 三、免责或限责条款。在订立商品房买卖合同时，开发商往往会在合同中约定某些免责或限责条款，这些条款主要是针对开发商在合同签订后，可能出现的延期交付房屋或延期办理产权而设定的。其一，不可抗力；其二，技术障碍；其三，其它因素。 根据我国法律，不可抗力属于负责事由，而技术障碍和施工单位迟延等则不属于事由。如果开发商将此作为负责事由，则了公平原则，侵害了购房人得利益，应当认定为无效。开发商出现了上述结果仍应承担违约责任，依法给购房人赔偿因此而产生的—切损失。 为了避免纠纷发生，购房人在签订合同时，应仔细审查合同文本中的免责、限责条款，也可与开发商协商修改，自己的权益。 江苏无锡恒佳达律师事务所(原无镭市房地产律师事务所) 徐刚主任律师 电线uuu仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台