2019个人房屋租赁减按10%缴个税
2019-06-15 14:19:17
仁明房产网持续关注及报道:房屋租赁是由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为，是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。
房屋租赁包括个人租赁和单位租赁。个人租赁又分为自然人租赁和个体工商户租赁。
个人租赁房屋整体税负分析
2019年个人租赁房屋实行登记备案制度，涉及七大税种：增值税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税、城市维护建设税、教育费附加，后两种为增值税附加税费。
自然人出租住宅涉及税种税率
以个人出租住宅为例，不考虑上表以外可能的税收优惠，不同月租金（不含增值税）下税负如下：
不同月租金（不含增值税）下纳税计算表
自然人出租房屋计税依据及相关计算
1.增值税
（1）出租住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）
（2）出租非住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
仁明房产网持续关注及报道:上述所指的非住房主要是商铺、写字间等非居住性用房。
税收依据：
（1）国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第16号第四条）：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
（2）国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发2016[39]号)对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。
（3）《财政部 税务总局关于延续小微企业增值税政策的通知》（财税〔2017〕76号）月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的小微企业免征收增值税优惠政策延长至2020年12月31日。
（4）《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号 ）增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地税局申请代开增值税普通发票。月租金收入不超过3万元，向税务机关代开发票，由于免征增值税，只能代开普通发票。
2.个人所得税
（1）每月租赁所得<4000元
应交个人所得税＝（每月租租赁所得－800）×10%
（2）每次租赁所得≥4000元
应交个人所得税＝每月租租赁所得
个人出租住房所得减半征收个人所得税。
税收依据：
（1）《中华人民共和国个人所得税法（2018）和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国令第707号）财产租赁所得，适用比例税率，税率为百分之二十。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。纳税人财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。纳税人取得应税所得没有扣缴义务人的，应当在取得所得的次月十五日内向税务机关报送纳税申报表，并缴纳税款。
（2）《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号 ）自2001年1月1日起，对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
（3）国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发2016[39]号)个人出租住房所得减半征收个人所得税。
（4）《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号 ）个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
（5）《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知国税函》（[2009]639号）取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函〔2002〕146号）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：（一）财产租赁过程中缴纳的税费；（二）向出租方支付的租金；（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；（四）税法规定的费用扣除标准。
3.房产税
（1）出租住房：
应交房产税＝每月租金收入×4%
（2）出租非住房：
应交房产税＝每月租金收入×12%
例如：其他个人出租店面，按12％的税率征收房产税。场地、土地出租不属于房产税的征税范围。
（3）转租收入不缴纳房产税。
税收依据：
（1）《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕第090号）房产税由产权所有人缴纳。房产税的征税对象为城镇、工矿区的房屋及具备房屋功能的地下建筑。房产税在城市、县城、建制镇、工矿区开征，不包括农村的房屋。依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第一条规定：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当征收房产税。地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
（2）《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号 ）第二条规定：出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
（3）《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号） 对个人出租住房按4％的税率征收房产税。
（4）《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号 ）房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。免征增值税的确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。
4.城镇土地使用税
（1）出租住房：
免征
（2）出租非住房：
应按租金收入全额征收城镇土地使用税。按照当地适用的定额税率计算缴纳。
税收依据：
（1）《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》在开征范围内，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收，城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率
（2）《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）对个人出租住房，不区分用途， 免征城镇土地使用税。
5.印花税
（1）出租住房：
免征
（2）出租非住房：
按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额超过1角但不足1元，按1元贴花;
税收依据：
（1）出租房屋按照“财产租赁合同”税目缴纳印花税，立合同人按租赁金额千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花
（2）《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）自2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
6. 城市维护建设税、 教育费附加、地方教育费附加
（1）出租住房：
随着增值税的减免而减免;
（2）出租非住房：
以实际缴纳的增值税为计税依据计算缴纳;
税收依据：
（1）《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 城市维护建设税》按照实际缴纳的增值税为计税依据，市区7%，县城和镇5%，乡村1%
（2）《征收教育费附加的暂行规定》教育费附加：按照实际缴纳的增值税为计费依据，征收率为3%
（3）地方教育费附加：按照实际缴纳的增值税为计费依据，征收率为2%。
自然人出租房屋（住房、非住房）涉税政策一览表
个体工商户出租不动产计税依据及相关计算
个体工商户出租不动产
其他说明：
1.国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发2016[39]号)对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率。
2.国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发2016[39]号)对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5％的征收率计算缴纳增值税。
3.《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受本通知第三条规定的优惠政策。仁明房产网持续关注及报道
房屋租赁包括个人租赁和单位租赁。个人租赁又分为自然人租赁和个体工商户租赁。
个人租赁房屋整体税负分析
2019年个人租赁房屋实行登记备案制度，涉及七大税种：增值税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税、城市维护建设税、教育费附加，后两种为增值税附加税费。
自然人出租住宅涉及税种税率
以个人出租住宅为例，不考虑上表以外可能的税收优惠，不同月租金（不含增值税）下税负如下：
不同月租金（不含增值税）下纳税计算表
自然人出租房屋计税依据及相关计算
1.增值税
（1）出租住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）
（2）出租非住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
仁明房产网持续关注及报道:上述所指的非住房主要是商铺、写字间等非居住性用房。
税收依据：
（1）国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第16号第四条）：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
（2）国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发2016[39]号)对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。
（3）《财政部 税务总局关于延续小微企业增值税政策的通知》（财税〔2017〕76号）月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的小微企业免征收增值税优惠政策延长至2020年12月31日。
（4）《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号 ）增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地税局申请代开增值税普通发票。月租金收入不超过3万元，向税务机关代开发票，由于免征增值税，只能代开普通发票。
2.个人所得税
（1）每月租赁所得<4000元
应交个人所得税＝（每月租租赁所得－800）×10%
（2）每次租赁所得≥4000元
应交个人所得税＝每月租租赁所得
个人出租住房所得减半征收个人所得税。
税收依据：
（1）《中华人民共和国个人所得税法（2018）和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国令第707号）财产租赁所得，适用比例税率，税率为百分之二十。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。纳税人财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。纳税人取得应税所得没有扣缴义务人的，应当在取得所得的次月十五日内向税务机关报送纳税申报表，并缴纳税款。
（2）《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号 ）自2001年1月1日起，对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
（3）国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发2016[39]号)个人出租住房所得减半征收个人所得税。
（4）《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号 ）个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
（5）《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知国税函》（[2009]639号）取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函〔2002〕146号）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：（一）财产租赁过程中缴纳的税费；（二）向出租方支付的租金；（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；（四）税法规定的费用扣除标准。
3.房产税
（1）出租住房：
应交房产税＝每月租金收入×4%
（2）出租非住房：
应交房产税＝每月租金收入×12%
例如：其他个人出租店面，按12％的税率征收房产税。场地、土地出租不属于房产税的征税范围。
（3）转租收入不缴纳房产税。
税收依据：
（1）《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕第090号）房产税由产权所有人缴纳。房产税的征税对象为城镇、工矿区的房屋及具备房屋功能的地下建筑。房产税在城市、县城、建制镇、工矿区开征，不包括农村的房屋。依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第一条规定：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当征收房产税。地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
（2）《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号 ）第二条规定：出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
（3）《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号） 对个人出租住房按4％的税率征收房产税。
（4）《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号 ）房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。免征增值税的确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。
4.城镇土地使用税
（1）出租住房：
免征
（2）出租非住房：
应按租金收入全额征收城镇土地使用税。按照当地适用的定额税率计算缴纳。
税收依据：
（1）《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》在开征范围内，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收，城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率
（2）《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）对个人出租住房，不区分用途， 免征城镇土地使用税。
5.印花税
（1）出租住房：
免征
（2）出租非住房：
按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额超过1角但不足1元，按1元贴花;
税收依据：
（1）出租房屋按照“财产租赁合同”税目缴纳印花税，立合同人按租赁金额千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花
（2）《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）自2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
6. 城市维护建设税、 教育费附加、地方教育费附加
（1）出租住房：
随着增值税的减免而减免;
（2）出租非住房：
以实际缴纳的增值税为计税依据计算缴纳;
税收依据：
（1）《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 城市维护建设税》按照实际缴纳的增值税为计税依据，市区7%，县城和镇5%，乡村1%
（2）《征收教育费附加的暂行规定》教育费附加：按照实际缴纳的增值税为计费依据，征收率为3%
（3）地方教育费附加：按照实际缴纳的增值税为计费依据，征收率为2%。
自然人出租房屋（住房、非住房）涉税政策一览表
个体工商户出租不动产计税依据及相关计算
个体工商户出租不动产
其他说明：
1.国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发2016[39]号)对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率。
2.国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发2016[39]号)对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5％的征收率计算缴纳增值税。
3.《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受本通知第三条规定的优惠政策。仁明房产网持续关注及报道
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