香港地产股被过度看淡
2021-01-07 11:09:06
2020年恒生指数跌约3%，当中以地产分类指数跌幅最大，达20%。无论是地产发展、收租以至房托等股份都有不同程度的跌幅。与内地房企高杠杆营运不同，本地地产股的资产负债水平并不高，因此面对经济逆风时，韧力较强。诚然，市场的投资偏好已变，更着重收入、盈利增长及创新，新经济、内需及新能源等板块备受青睐，估值亦被不断推高。不过，2021是复苏之年，地产股是大有条件修复过度低迷的估值。
有关地产股的负面消息，已在不断消化，包括经济收缩、本地失业率恶化、商铺写字楼空置率升及移民潮等等，这确实对本地地产市道带来压力，但绝非预期般大。商铺价值虽然急挫，但业主多为实力投资者，持货力强，商铺价值个别跌幅较大，估计未来复元速度也快。至于楼价，在极艰难的2020年，只跌约1%，反映楼市仍硬净，刚性需求大，特别是二手交投，去年超过40，000宗，市场承接力强劲。
正面地看，全球正开始疫苗接种，香港预计2月展开计划，这是重启经济回归正常的重要一步，即使疫苗并非万灵丹，但已燃起抗疫署光。在香港，疫情已经历第四波，抗疫反反复覆之余，政府已吸收不少宝贵经验，不断加强检测、追纵、隔离及治疗的能力，再加上疫苗及市民防疫意识提升，上半年能控制疫情，甚至与内地、澳门通关，绝非全无可能。到时，本地地产股大幅回升，将是大概率事件。
还有，本地蓝筹地产股都是优质公司，吸取了97年的教训，地产公司的经营策略都是稳打稳扎，不会过渡借贷，过去20年，香港也经历不同的经济起伏，但地产公司的财务状况依然十分健康，资金流及负债情况稳定。新地、新世界及长实等发展商，去年卖楼不差，新盘合约销售保持，加上内地的销售理想，地产发展收益并无受疫情的影响，也保障了未来的盈利。
至于以收租为主的地产商，去年影响是较大，一来要补贴租户，共渡时艰，二来减租压力也增加。然而，最近两个月的本地零售数据，看来已逐渐改善，以往出国旅游的消费力，开始接受现实，更多地留港。看来，本地消费最坏时刻已过，当防疫限制放宽，本地消费料有报复性回升，商场人流、销售额也会大幅反弹，收租股将是主要受惠者。
估值而论，本地地产股绝不昂贵，就算是蓝筹地产股，资产净值折让也高达三成以上，息率平均达5厘。虽然股市的现实是不理基本，只看故事，传统地产股暂难取悦投资者。然而，一旦疫情逆转，内地和香港通关可期，本地地产将会在昏睡之中苏醒，这个冷清的板块就有望重现生气。
有关地产股的负面消息，已在不断消化，包括经济收缩、本地失业率恶化、商铺写字楼空置率升及移民潮等等，这确实对本地地产市道带来压力，但绝非预期般大。商铺价值虽然急挫，但业主多为实力投资者，持货力强，商铺价值个别跌幅较大，估计未来复元速度也快。至于楼价，在极艰难的2020年，只跌约1%，反映楼市仍硬净，刚性需求大，特别是二手交投，去年超过40，000宗，市场承接力强劲。
正面地看，全球正开始疫苗接种，香港预计2月展开计划，这是重启经济回归正常的重要一步，即使疫苗并非万灵丹，但已燃起抗疫署光。在香港，疫情已经历第四波，抗疫反反复覆之余，政府已吸收不少宝贵经验，不断加强检测、追纵、隔离及治疗的能力，再加上疫苗及市民防疫意识提升，上半年能控制疫情，甚至与内地、澳门通关，绝非全无可能。到时，本地地产股大幅回升，将是大概率事件。
还有，本地蓝筹地产股都是优质公司，吸取了97年的教训，地产公司的经营策略都是稳打稳扎，不会过渡借贷，过去20年，香港也经历不同的经济起伏，但地产公司的财务状况依然十分健康，资金流及负债情况稳定。新地、新世界及长实等发展商，去年卖楼不差，新盘合约销售保持，加上内地的销售理想，地产发展收益并无受疫情的影响，也保障了未来的盈利。
至于以收租为主的地产商，去年影响是较大，一来要补贴租户，共渡时艰，二来减租压力也增加。然而，最近两个月的本地零售数据，看来已逐渐改善，以往出国旅游的消费力，开始接受现实，更多地留港。看来，本地消费最坏时刻已过，当防疫限制放宽，本地消费料有报复性回升，商场人流、销售额也会大幅反弹，收租股将是主要受惠者。
估值而论，本地地产股绝不昂贵，就算是蓝筹地产股，资产净值折让也高达三成以上，息率平均达5厘。虽然股市的现实是不理基本，只看故事，传统地产股暂难取悦投资者。然而，一旦疫情逆转，内地和香港通关可期，本地地产将会在昏睡之中苏醒，这个冷清的板块就有望重现生气。
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