卖房买股非关键 全盘配置是正着(组图
晨报记者 昺
特许金融分析师(CFA)
国泰君安首席经济学家林采宜的“卖房买股”论，无疑是近期最热门的话题。
要不要卖房？要不要买股？这是许多普通人关心的话题。然而，如果把问题简单化成“卖房”、“买股”两个投资决策，未免有些简单了。事实上，你仔细看林采宜的论点，准确的说法是“降低房地产类的资产品种配置比例”，在这句话中，核心既不是“降低”，也不是“房地产”，而是“配置”。
资产配置，这是近些年大行其道的投资理论。这里不想掉书袋说什么是资产配置，可曾记得卖伞与染坊的笑话。故事是这么说的：
从前，有一位老太太有两个儿子，大儿子卖雨伞，小儿子开染坊。有一天下雨，老太太就发愁地说：“唉！我小儿子染的布往哪儿去晒呀！要是晒不干，顾客就该找他的麻烦了。”天晴时，老太太还发愁：“唉！看这个大晴天，哪还有人来买我大儿子的雨伞呀！”就这样，老太太一天到晚，愁眉不展，吃不下饭，睡不好觉。后来有人她，如果下雨天想大儿子的雨伞生意，晴天想小儿子的染布生意，那么无论什么天气都觉得是好事了。老太太一听，就释然了。
其实，就职业选择而言，老太太堪称资产配置的典范，一个儿子是晴天生意好的染坊，另一个是雨天生意好的雨伞，用当下著名对冲基金经理达里奥(Ray
Dalio)的话，就是全天候投资组合(All Weather
Portfolio)，无论天气如何，总体而言，生意都不会太糟糕。
房子和股票的问题也是如此。认识不少人，撇开自住的那套房子，手头还有至少两三套投资用房，按照上海的房价也都是千万富翁了。但这样的千万富翁从理财角度，却是问题多多：从现金流角度，住房2%-3%的租金回报率，使得每年的房租收入有限，不足以实现小康生活下的财务；从流动性角度，房子眼下并不好卖，即使卖出去了整个过户也要一两个月，遇上急用套现都不容易；而从资产增值角度，如果全部是房产投资，一旦楼市下跌，一想到资产大缩水就睡不好。
资产几乎都是房产的人，就相当于两个儿子都卖雨伞的老太太，雨天生意自然是好到不行，但遇上晴天就抓瞎了—而林采宜的核心，其实就是让一个儿子不卖雨伞改开染坊，虽然下雨天生意可能差点，但是遇到晴天就没那么担忧了。
是的，对于家庭投资资产几乎都是房产的人，卖掉一套转持其他资产，并不需要看空房产，也不需要看多股市或者其他投资领域，这只是为了构造一个全天候投资组合，同时利用股票、理财产品等工具改善现金流，确保无论各类投资市场如何变动，家庭资产都不会因为个别市场波动而坐上过山车—这才是“配置”二字的真谛。
操作思一
现阶段炒股优于“包租婆”
晨报记者陈重博
卖房炒股，这听起来有些激进和刺激，但如果静下心来，细细算一笔账，去股市收股利也许比收房租来得更划算。
通常这样的前提条件是，投资者手中需有几套多余的闲置房，这些房子以后也不会用做婚房或学区房等急用，那么这样的房子，仅靠房租收益来获得投资回报的话，还不如卖了投身股市，获取更大的收益。
按照记者了解的行情，以浦东源深、联洋为例，一套130平方米左右的三房，其所在小区新一点、房龄不超过10年的话，目前售价在700万元左右，每月租金约在1万元上下。好了，那么我们计算一下，这样的一套房子，光靠租金，每年带给投资者的回报约为1.7%左右，甚至都不及存银行定期或者理财产品。
而目前A股市场中，买一些稳健收益的产品，可以轻松跑赢房租收益。比如分级基金中的A类份额，目前大量品种可无风险的每年派息6.5%以上。面对这样高收益的品种，难怪之前连谢百三这样有名的股市名人，都会买成前十大股东—不过值得注意的是，分级A 虽然每年稳定派息，但是其本金部分随市场交易波动，这点和房价波动颇为类似。
当然，稍微激进点，可以考虑改买低市盈率的蓝筹股，坐等分红的同时，其股价还有上涨的潜力。比如，A股市场中的宁沪高速，买入后不计涨跌，每年光分红回报就能达到5%甚至更多。据景顺长城基金经理黎海威的统计，截至上周末，沪深300的市盈率不到11倍，仍处于历史低位。长期看，沪港通所体现的资本市场是大势所趋，影响市场的估值体系，对蓝筹股影响正面。总而言之，现阶段买入高分红、低市盈率的蓝筹股，不仅能坐享分红，还有机会获得股价上涨的收益，真是比收房租做“包租婆”舒服多了。
操作思二
房子抵押也可用来炒股
晨报记者谢磊
卖掉房产投入股市，这样的做法略为极端。一些看好股市的投资者转而寻找一种折中途径，抵押房屋借贷成为他们的选择。
不过，记者咨询数家银行发现，尽管不少银行都可以接受住房抵押贷款，但对资金去向都有严格，投资股市是被严格的。
一家外资银行小贷部门的工作人员告诉记者，该银行提供无抵押小额贷款业务，只要工作满一定年限且税前收入达标即可申请，贷款从半年期至5年期不等，年化利率为12%。不过，该贷款只能用于消费，并且需要在90天内递交相关的。如果未能做到，银行将会进行调息甚至收回贷款，严格贷到的资金用于股市等理财领域。
尽管银行对抵押贷款说“不”，但通过一些小贷公司，房屋抵押贷款依然有操作余地。
“你通过银行贷款，如果说去买股票当然不行。”一家小贷公司客户经理告诉记者，若要通过抵押房产炒股，可以有两种途径。“一种是我们帮你运作，将贷款用途包装成消费或者是企业经营。”据她介绍，这种方法一般可获得房产价值50%以上的贷款，最长可借款1年，月综合收费在1.49%至2.55%之间，视房产的具体情况而定。
“另一种方式是将房产直接抵押给我们。”她告诉记者，这种方式一般可贷到房产总值6成以上，期限最长1年，月综合利率为1.67%至1.8%。相比银行贷款，该方式放款期短，7天可拿到款项，审核相对较松。在记者追问下，该客户经理坦诚，这实质上是利用“P2P”模式。“我们就充当一个第三方借贷的平台，房产抵押给我们。只要通过风险审核，平台内的客户就可以将资金借给你，到手的资金去向我们不会监管。”
而在市面上的一些典当公司，房屋抵押贷款也是一项常规业务。位于威海上一家典当行的负责人告诉记者，名下有2套以上房产，才能对其中一套进行抵押，且还需要通过公司现场调查，一般可贷到房产总值的5成以上，月利率为2%。不过，类似典当质押的方式虽然可以获得较高额度的贷款，但是融资利率过高，年利率往往要在20%左右，以这样的资金成本去炒股，一旦遇上市场疲弱，很容易出现炒股赚的钱还不够交贷款利息，所以除非艺高人胆大，否则绝非好选择。
操作思三
分级基金B类份额“有风险但很刺激”
晨报记者陈重博
2006年、2007年的那波大牛市，有不少投资者将房子卖了入市炒股。对于他们而言，不是看空股市，只是在借贷无门的前提下“调头寸”。
不过，时代在发展，如今融资工具品种也多了，如果不是看空楼市只是为了加仓股市，投资者不必如此大费周折。
比如分级基金的B类份额，就是“加杠杆”投资股市的利器。B类份额也就是我们俗称的杠杆基金，其原理是以6%至7%的利率向A类份额借贷，以获得近乎2倍的杠杆。这意味着你买入1万元的某分级B 类，大体相当于持有2万元的对应股票。从这轮连续阳线的火爆行情来看，目前市场上最火爆当属证券B，已连续四个交易日涨停，收益令人眼红。而在杠杆倍数方面，目前银华锐进的价格杠杆和净值杠杆，分别高达2.6倍和2.9倍，其它多数杠杆基金也有近2倍的杠杆倍数，这对于多数中小散户而言也足够了。
除了分级基金的B类之外，券商提供的融资业务，也允许你向券商直接借贷资金炒股，在牛市中放大收益。目前，办理融资融券业务，券商设定的资金门槛为50万起。另外，对于融资融券抵押的股票，交易所有一定的，多以各类蓝筹、成分股为主。融资业务的比例一般是1：1，杠杆倍数最大在2倍左右。不过值得注意的是，融资业务目前的年利率是8.6%左右，相比分级B类的6-7%略高，但其优势是可以买卖个股，而不是分级基金只能进行指数化投资。
当然，杠杆基金和券商融资是把双刃剑，扩大收益的同时，也能让投资者损失惨重。以银华锐进为例，其从上市初一度冲高到1.765元，之后随大盘一调整，最低跌到过0.305元，目前价格在0.614元。而记者身边亦有朋友，在融资业务上未设好止损位，结果市值从300万元变为90万元。