上海重庆房产税试点四年影响不大被戏称“奢侈品税
备受关注的房地产税法被列入十二届全国常委会立法规划。事实上，与“房地产税”一字之差的“房产税”试点，已在上海与重庆开展逾四年，但影响十分有限。在未来推进房地产领域税收深化的情况下，房地产税立法将何方？对百姓和的“钱袋子”产生哪些改变？
上海房产税试点，主要针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%；重庆房产税试点主要征收对象为个人拥有的独栋别墅（不论存量房还是增量房）、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率0.5%－1.2%之间。
从试点执行情况看，两地房产税试点大多以户型面积划分，并采取“老房老办法，新房新办法”的政策。专家表示，房产税试点中的内容虽然只是未来“房地产税”这个综合概念中的一部分，但其在实施中体现出的一些问题，对未来房地产领域整体税收也具有参考价值：
——对房价影响不大。根据中国指数研究院发布的报告，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。数据显示，此后3年多，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。
——对地方财政税收贡献不大。重庆房产税试征税的金额年均为１亿元左右。以2011年为例，当年对居民住宅征收税款1亿元，而当年本级财政收入2908.8亿元，房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%；与重庆相比，上海的房产税征收虽然在绝对值上要多，但其占财政收入的比重同样很小。根据《2014年上海预算草案报告》，2014年上海市预计征收房产税27.6亿元，只有土地出让收入的1.7%。
——涉及人群有限。记者发现，由于房产税试点不涉及存量住房，其中上海试点中还有六条税收减免政策，这就使房产税试点没有产生巨大冲击力。在重庆，主要针对豪宅和别墅的房产税征收标准，对房屋的面积和价格进行了极为严格的，这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式后来被一些业内人士戏称为房地产界的“奢侈品税”。
尽管如此，业内人士认为从现实操作层面来说，不动产登记仍需加速。记者在多地采访得知，推动不动产统一登记工作存在诸多困难，其中包括地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题。
经济学家贾康，中国的房地产税应在低端范围给予一定的免征税额，这样可以投资投机性消费，也给广大普通百姓一颗“定心丸”。广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示，房地产税需要对拥有多套住房的高收入群体多收税，对中低收入群体免税乃至反哺。
与此同时，征税范围的难点还体现在防范征税“擦边球”上。此前在重庆，为了规避房产税，有人在独栋别墅间加盖附着物，绕过了“独栋”概念；还有开发商将一套单价远超房产税缴纳下限的大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权进行销售。
但从现实情况看，房产评估价格如何确定却存在一定难题。记者暗访多个房地产中介公司发现，长期以来，出于避税的考虑，部分二手房交易的实际交易价格和系统登记价格差距较大，比如可以将实际每平米5万元左右的价格“做”到3万多元。
记者统计发现，目前，与房地产有关的税收包括土地、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等一系列的税种。记者在“市商品房现房买卖合同”上看到，仅买房人需要让开发商代交的税费，就有契税、房屋所有权证印花税、房屋登记费、产权代办费、分户发放图表费等多项。
但贾康认为，“房地产税”既包括房产税，也包括土地、土地使用税等相关税种。未来的房地产税方向并非单一针对住房保有环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费简并，其最终的大方向可能是结构性减税，老百姓的税负有可能是降低的。
易居房地产研究院的一份报告显示，仅今年７月，国内十大城市的土地出让金收入就达约600亿元。虽然目前大城市土地财政日子似乎过得不错，但同策咨询研究院研究结果显示，2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套，届时，大量存量房将难以让地方再依靠土地财政过日子。
首先，比重将越来越大。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，房地产税的重要定位之一就是土地财政的替代者。从房产税试点看，显然仅对新增交易收税难以起到补贴财政收入功效，因此把存量也纳入征收范围是必然选择。