上海商业地产 开业量排名全国第一
早报记者 李贝贝
2015年，上海（楼盘）商业项目开业数量排名全国第一。尽管仍要面对同质化严重、网络零售及消费细分这些挑战，但市场也有了一些新的变化。
开业量排名全国第一
“绝大部分的商场都没有什么增长。”第一太平戴维斯上海副董事长朱兆荣透露，过去一年，除了少数几家定位明确的综合体，大多数沪上购物中心的业绩都出现了下滑。由于电商冲击、境外旅游增长等因素的影响，“我觉得这是未来几年会延续的状态。”
事实也的确如此：尽管在2015年商业项目开业数量十大城市中，上海以26个排名第一，但由于受到供应增大、品牌发展限速等影响，这些项目的开业速度有所放缓，实际开业率只有61%，且新入市项目大多分布在中外环周边。
就各业态经营而言，在去年11月整体营业额首次同比下跌，其中百货及专业专卖在电商影响下下滑最为明显，同比下滑分别为3.6%及2.7%，不过文化娱乐、餐饮业态延续强势继续增长，同比增长分别为14.88%和13.28%。
第一太平戴维斯关于上海零售市场的分析数据显示，去年前11个月，上海社会消费品零售总额累计增速达8.1%，较前年同期下降0.6个百分点；核心商圈购物中心首层租金全年同比微增0.9%，至48.4元/平方米，非核心商圈维持不变，为17.2元/平方米。截至2015年第四季度，核心商圈空置率同比上升1.0个百分点至4.8%，非核心商圈同比下降0.8个百分点至9.5%。
不过，“相比上一年，2015年上海商业零售市场最大的变化就是：面对电商的冲击，市场变得冷静、淡定了很多。”朱兆荣同时强调，事实上，上海的商业地产市场经历了这些年的风雨，目前已经变得较为了。
新玩法频现
睿意德认为，2015年，商场运营愈发注重场景体验，运营思维也发生了更深度的，受电商冲击小、体验度高的新业态、新品牌得到了蓬勃发展。
其提供的数据称，2015年是商业地产O2O集中爆发的一年。这一年中，上海有超过82个大中型商场拥有APP或微信移动端口；第三方的运营商兴起；品牌本身也通过开发商平台、团购点评平台或者自行开发来连接线下。不过，对于近年来兴起的体验式业态，朱兆荣认为，目前很多商场都在做的体验式业态，确实可以吸引人流过来，但事实上已经形成了一种新的同质化，“更重要的还是能够提供什么商品与服务”。
2015年，商场的后期行动渐渐增多，一些地理较佳，拥有较为固定的消费支撑及市场知名度的项目实行了方案，以弥补商圈内商业空白。包括戴德梁行、第一太平戴维斯等在内的专业机构，都将这一业务作为未来的开发重点。
这一市场的另一个显著特征是，去年各大开发商激烈竞地，地王“分区”涌现。据不完全统计，2016年至2018年，包括太古、日本三井、泛海、深圳（楼盘）深国投等在内的22个中外开发商都将在上海开业布局。业内人士分析，随着井喷的项目增量和竞争升级态势，上海将呈现局部区域超饱和布点、结构性过剩，但优质购物中心维持供不应求，同时落后项目降级淘汰的态势。
迪士尼将促成商机
第一太平戴维斯方面透露，2016年上海市区内将迎来20个新项目、合计130万平方米入市开业，其中10%位于核心商圈。从供应区域来看，七宝为供应最大板块，将有230000平方米入市。
虽然供应压力持续，但迪士尼、梦工厂等旅游、文化项目陆续打造，市场有望从中获取新的前进动力。值得注意的是，迪士尼的开业预计核心商圈受益更为明显，预计2016年核心商圈租金涨幅约1.5%-2.0%；非核心商圈由于存量及供应较大，项目之间质素差异更为明显，整体表现预计平稳，其中大体量超级购物中心仍具备一定优势。
“市场中仍有大量机会，最值得关注的莫过于新兴的旅游购物，它将全新的消费渠道，给城市零售市场注入活力，”朱兆荣强调，“上海迪士尼乐园……这类大型娱乐项目将能吸引全国各地甚至亚太区的游客，不仅有利于支撑乐园内部及周边的零售消费，也能带动市中心的消费。”其预见豫园、南京（楼盘）东这类商圈的商铺租金在2016年会有明显上涨。
睿意德预计，上海作为全国经济金融中心，拥有充足的消费者和消费力。大批外来开发商将于2016年入沪，结合了运动、儿童、医疗等主题的购物中心会是未来趋势。而迪士尼的到来，将会增加沿街商业价值，比如淮海商圈街铺占比为上海之最，预估其未来的沿街商业价值会不断凸显。
莱坊认为，上海的零售商铺供应市场将保持活跃，在奢侈品方面的消费进一步收缩，对于中高档消费品的需求保持稳定。未来一年，上海主要商圈的街铺租金将下跌10%-15%，而购物中心的租金将保持稳定，街铺与购物中心之间的租金差距将进一步拉大。