房产投资联营究竟是租赁还是投资
2019-08-29 15:06:40
仁明房产网透露出的讯息：A企业准备将自持的商铺投入B公司联营，双方约定A企业将商铺投入B公司使用，B公司每年将20%运营收益作为A企业回报。请问：这究竟是租赁还是投资？双方如何进行财税处理？
正常的租赁行为是A企业将房屋使用权让渡给B企业，每年取得固定回报，应按照租赁缴纳5%或9%的增值税，按照租金收入缴纳12%房产税，同时正常将租金收入并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。
现在的问题是这里的回报不是固定租金收入，而是按照B收入的20%作为A的回报，A公司不再是旱涝保收，必须和B公司一起承担经营风险。这会改变租赁的属性吗？
一、案例中商铺使用权让渡行为的性质判断案例中有一个问题其实并未说明白，就是A企业是否以此商铺使用权作为出资占有B企业股权。实务中我们曾经遇到过此类问题，如何处理的关键在于能否认定商铺使用权为一种无形资产？
财税2016年36号文中，站在增值税角度对于无形资产做过描述：“销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、着作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。”
仁明房产网透露出的讯息：商铺使用权是否属于权益性无形资产存在争议，如果能够认定为无形资产，则可以作为出资手段，A公司缴纳6%增值税向B公司开具发票，B公司作为无形资产计入并按照年度进行摊销。关于什么可以作为权益性无形资产，2016年36号文是这样描述的：“其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。”
从列举中看不到房产使用权让渡，我的个人看法是房产使用权让渡直接被归入了“不动产租赁”这个税目，因此不应作为无形资产理解。这样的话，A公司不能以房产使用权出资，如果一定要出资，也是以若干年租金作为折价，最终以现金或者债权入股，那样的话，房屋使用还是被视为租赁，需要向B公司开具租赁发票，B公司在税前扣除。
本案例中，如果A公司不持有B公司股权，只是合同约定分得20%收入，应将其认定为浮动租金，而非利润分配，尽管也一起冒了风险。
二、浮动租金下双方的财税处理对于A公司而言，涉及以下税种：1、增值税应按照租赁缴纳，如果是新不动产应缴纳9%增值税，如果是老不动产，可以选择缴纳5%增值税，并开具专票；2、房产税比较奇葩，虽然增值税认定为租金，但依据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发〔1993〕368号）文件规定，对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。因此房产税的处理同增值税认定并不一致，需要特别注意。
3、企业所得税正常缴纳即可。
对于B公司而言，正常作为租金处理，取得增值税发票并在企业所得税前扣除，而不能作为利润分配在税后分配。仁明房产网透露出的讯息
正常的租赁行为是A企业将房屋使用权让渡给B企业，每年取得固定回报，应按照租赁缴纳5%或9%的增值税，按照租金收入缴纳12%房产税，同时正常将租金收入并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。
现在的问题是这里的回报不是固定租金收入，而是按照B收入的20%作为A的回报，A公司不再是旱涝保收，必须和B公司一起承担经营风险。这会改变租赁的属性吗？
一、案例中商铺使用权让渡行为的性质判断案例中有一个问题其实并未说明白，就是A企业是否以此商铺使用权作为出资占有B企业股权。实务中我们曾经遇到过此类问题，如何处理的关键在于能否认定商铺使用权为一种无形资产？
财税2016年36号文中，站在增值税角度对于无形资产做过描述：“销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、着作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。”
仁明房产网透露出的讯息：商铺使用权是否属于权益性无形资产存在争议，如果能够认定为无形资产，则可以作为出资手段，A公司缴纳6%增值税向B公司开具发票，B公司作为无形资产计入并按照年度进行摊销。关于什么可以作为权益性无形资产，2016年36号文是这样描述的：“其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。”
从列举中看不到房产使用权让渡，我的个人看法是房产使用权让渡直接被归入了“不动产租赁”这个税目，因此不应作为无形资产理解。这样的话，A公司不能以房产使用权出资，如果一定要出资，也是以若干年租金作为折价，最终以现金或者债权入股，那样的话，房屋使用还是被视为租赁，需要向B公司开具租赁发票，B公司在税前扣除。
本案例中，如果A公司不持有B公司股权，只是合同约定分得20%收入，应将其认定为浮动租金，而非利润分配，尽管也一起冒了风险。
二、浮动租金下双方的财税处理对于A公司而言，涉及以下税种：1、增值税应按照租赁缴纳，如果是新不动产应缴纳9%增值税，如果是老不动产，可以选择缴纳5%增值税，并开具专票；2、房产税比较奇葩，虽然增值税认定为租金，但依据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发〔1993〕368号）文件规定，对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。因此房产税的处理同增值税认定并不一致，需要特别注意。
3、企业所得税正常缴纳即可。
对于B公司而言，正常作为租金处理，取得增值税发票并在企业所得税前扣除，而不能作为利润分配在税后分配。仁明房产网透露出的讯息
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