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重磅!北京市宣布鼓励商业办公建筑改变为出租型公寓!
3月27号，北京市规划和国土资源管理委员会发布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》。这是北京首次在用地性质上列出“负面清单”。
根据清单，四环以内的各类用地调整为住宅商品房，三环以内的各类用地调整为仓储物流设施，城市副中心各类用地调整为一般性制造业、区域性物流和批发市场。
这份清单共涉及“首都功能核心区”、“首都功能核心区以外的中心城区”、“城市副中心”等六个区域，旨在鼓励疏解非首都功能、补齐地区配套短板、完善地区公共服务设施、加强职住平衡。
首都功能核心区内鼓励工业、仓储批发市场等用地调整为领导机关办公和配套用房，鼓励历史建筑调整为博物馆等公共文化设施。鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育、养老设施，鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。
首都功能核心区以外的中心城区，鼓励中关村科学城范围内的各类非居住建筑调整为科技创新用房，鼓励三环以外商业零售、商务办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化建筑，以及出租型公寓。
最后一段，北京市规划委宣布鼓励三环以外的商业零售、商务办公建筑调整为出租型公寓的，可谓天惊，给低迷中的北京商住市场重大的调整信号。
去年3月26号，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。正是这个称为3.26商改住的新政，让北京商住公寓彻底改变为商办，住的功能被取消了，从此商办公寓进入盘整低迷期。
虽然58天后去年5月23号，北京住建委就“3·26”发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》解释性条例，对商改住房屋销售做出规范，明确：“已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。”
上述文件给出了商办类房屋中居住功能是否可以保留的明确，就是在售的凡是在3.26之前拿到预售许可证的一律可以保留居住功能，也说明3.26之前已经购买的不会拆除居住设施。
这份文件用通俗的话来说，就是“老房老办法，新房新办法”，而判定新老的标准就是2017年3.26之前是否拿到预售许可证，也就是说3.26之前拿到预售证的楼盘是可以居住的，而3.26之后才拿到预售证能不能居住就有了疑问。
同样在5.23住建委解释性条例中，“中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。”也就是说这类商办类房屋虽然可以用于居住，但是不能以任何方式宣传，于是，就有了了解政策的人才明白北京商办就是真正意义的商住赶紧布局，而不了解政策的人还以为北京商住不能居住于是扔在地板上。
也正是因为觉大多数的人不知道北京商办具有居住功能，于是两个月前一篇题目为《北京商住限购一周年，成交下跌94% 价格跌三成以上》的文章被大量报道，更被多家转载，让北京商办市场雪上加霜。于是我发表了观点，指出当我看到《北京商住限购一周年，成交下跌94% 价格跌三成以上》的文章发表后，我知道机会来了，而我最担心的就是最高决策层是否能看到这篇文章。当看到包括央视网和中国青年网相继报道后，我知道这篇文章其实就是给最高决策层看的，我知道这就是最好的机会。
果然，这篇文章让北京市规划委看到了，于是也就有了“鼓励三环以外的商业零售、商务办公建筑调整为出租型公寓”的。
商业办公房产调整为租赁性公寓，就是落实十九大提出的“房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。更是落实前年六月三号国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中的：“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”
而商办房产调整为租赁性公寓，就是北京市规划委公开宣布这类房产具有居住功能，彻底让5.23解释性调解中的“不能以任何方式宣传”失效，因为调整为租赁性公寓就是告诉大家可以居住。
其实，北京边上的天津早就落实了国务院的政策，比如我们刚刚布局的天津北辰loft公寓就可以落户口可以上学，看看北辰区重点小学发布的入学政策，商住公寓介入学区范围。
相信，北京市未来针对租赁性公寓还会有最新的调整政策出台。比如纳入租赁平台满足租租赁住房，改为民水民电，比如可以贷款，比如可以租房落户等等，而这些调整的前提就是商办房产是否可以调整为租赁房产。
康辉（meikang989），毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大。