济南版二手房买卖合同出炉 中介不得经手房款
近年来，二手房买卖引发的消费纠纷不少，其中相当一部分是合同条款不明确引起的。27日，济南市住房保障和房产管理局与市工商行政管理局召开新闻发布会，两部门共同制定了《济南市房地产经纪服务合同》、《济南市存量房屋买卖合同》(以下简称《合同》)等合同文本。即日起在全市正式推广使用。
27日上午，济南市住房保障管理局副局长李胜伟介绍，近年来，济南房地产业得到快速发展，但由于目前针对房地产经纪服务行业管理的现行法律法规较少，也可以说还不健全，目前市场中仍有一定数量的和不诚信经营、利用格式合同搞欺诈、承诺不落实等现象，造成消费者利益受损，也给济南房地产业发展造成了不良影响。
为了有效打击房地产经纪机构行业正常经营行为，切实交易当事人的权益，今年年初，济南市房管局和工商局即着手制定起草《济南市房地产经纪服务合同》、《济南市存量房屋买卖合同》等合同文本，4月底完成了合同起草工作。经过多次讨论、修改，9月份新版合同对社会公开征求了意见，同时，房管局组织部分房地产经纪机构模拟房屋买卖签约进行了试用，进一步对合同进行了完善。
记者了解到，《合同》包括《济南市房地产经纪服务合同(出售委托)》、《济南市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《济南市存量房屋买卖合同(自行成交版)》三个部分，适用于本市行政区域内已取得房屋所有权证的房屋再上市交易。
具体来看，房地产经纪机构接受委托代理出售房屋的，应使用《济南市房地产经纪服务合同(出售委托)》与委托方签订经纪服务合同。
凡经房地产经纪机构居间或代理服务达成交易的，房地产经纪机构与买卖双方应使用《济南市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》签订买卖合同。买卖双方自行达成交易的，可选择使用《济南市存量房屋买卖合同(自行成交版)》签订买卖合同。房地产经纪机构和买卖双方可登录济南市住房保障管理局门户网站(和济南市工商行政管理局门户网站(下载所需合同文本。
下面，济南市住房保障和房产管理局与市工商行政管理局两部门着重就关注度较高的经纪成交版合同 (以下简称《合同》)进行解读。
关键词 【产权】
先确定是独有还是共有正租住者可优先购买
明确买卖房屋的产权是购买二手房的第一步。房屋登记分为独有和共有，共有指两个以上人共同拥有同一房屋。《合同》明确，买卖房屋订立合同时，房屋所有权证内的共有人应在合同内签字盖章。已购公有住房上市出售的，参加房改的夫妻双方均应在合同中签字盖章。
买卖已出租房屋的，人应当在出售前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订主体变更合同。
买卖已抵押房屋的，人应当告知买受人房屋抵押的事实，并在办理房屋过户前解除房屋抵押。此外，集体所有土地上的房屋，只能在本集体组织内部转让。
关键词【房款】
可先存入专用账户也可以自行支付
二手房买卖中，首付、尾款怎么交付最为关键也最容易出问题。为了规避买卖双方的资金风险，《合同》第二条设定了资金监管和自行交割房款两种方式，当事人可自行选择;当事人选择资金监管交割房款的，经纪机构有义务协助当事人办理资金监管有关事项。
合同中明确，买卖双方选择资金监管交割房款的，经纪机构协助买卖双方自本合同签订之日的有效期内(时间双方约定)与资金监管机构签订《存量房交易资金监管协议》。可选择市房管部门提供的资金监管服务代收代付交易资金(咨询电话：82077114)。
据了解，二手房交易资金监管是指买方将交易资金先存入专用账户，产权过户登记完成，确认买方可以领取房产证后，再从专用账户中将交易资金划入卖方账户。这就从根本上解决了二手房交易资金的安全问题。
关键词【收费】
中介不能经手购房款佣金由三方商定
二手房交易的过程，经纪机构到底应该收哪些费用，哪些钱中介不应该经手?《合同》也有明确。
济南市住房保障和房产管理局负责人表示，原则上来说，中介不得经手房屋的交易资金。《合同》第六条设定了经纪方促成签订合同并分别完成与出售人、买受人双方签订的经纪服务委托的服务事项和约定的服务标准时，当事人可约定佣金的支付方式。经纪机构完成委托事项，人和买受人应该按照房屋成交总价的一定比例支付佣金。具体比例合同中为空格，由签约三方约定。
除了房屋佣金外，经纪机构为买卖双方提供代办贷款等其他服务的，应当向买卖双方说明服务内容、收费标准等情况，经买卖双方同意后，另行签订合同。这也在一定程度上约束了中介的乱收费行为。
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