二手房交易都要进行资金监管吗？申请监管和解除监管应怎样操作？_社会关注 - 嘉兴房产超市网
随着供求格局的改变，嘉兴楼市进入“现房时代”，二手房受到越来越多购房者的青睐。在每年的房产交易中，二手房已成为重要的“中坚力量”，来自市住房保障局的统计显示，今年前11个月，市区二手房交易量已超过了6500套。
一套二手房动辄几十万元，甚至数百万元，交易资金的安全成为买卖双方关心的焦点。为此，我市多个部门学习其他城市经验，决定采取交易资金监管。记者昨天获悉，《嘉兴市市区存量房交易资金监管暂行》（以下简称《》）已经“水落石出”。二手房交易资金到底如何监管？哪些情况可以不纳管？申请监管怎样操作？为此，记者采访了市住房保障局有关负责人和专家，请他们对《》进行详细解读。
网签需要交易双方签订协议
房款支付到监管银行专用账户
首付款、银行贷款、尾款……在二手房交易过程中，这些资金无论是直接交给卖方还是存放在中介机构，都存在一定的风险，由此引发的纠纷也层出不穷。作为三线城市的嘉兴，类似的情况也存在。去年，嘉兴市区一家房产中介机构卷款跑的事件更是引起了社会的高度关注。
面对这种情况，住房保障部门从去年开始就在全力推进存量房买卖合同网上签约和交易结算资金监管。由于二手房交易资金管理复杂，涉及多个领域，因此市住房保障部门积极与人行嘉兴市中心支行、嘉兴银监等多个部门对接，广泛征求意见，反复修改。几经努力，《》终于“水落石出”。
二手房交易实行资金监管，简单地说，就是在买卖二手房时，交易资金会通过一个共同账户进行中转，房管部门、银行会严格确保资金安全。这样一来，就可以杜绝各类资金不安全问题发生。
记者从市住房保障局获悉，为存量房买卖双方交易资金安全，经协商一致同意选择存量房交易资金监管的，应在网签合同备案前选择监管银行协商签订《存量房交易资金监管协议》，由监管银行代方当事人应付交易资金，并按照约定向卖方当事人划转其应得交易资金。
市住房保障局权属保障科负责人告诉记者，《存量房交易资金监管协议》由各监管银行自行制定。自行交易的由买卖双方与监管银行签订监管协议，经纪机构居间促成交易的或者存量房买卖双方委托经纪机构居间服务的，由买卖双方、经纪机构与监管银行共同签订监管协议。住房城乡建设主管部门还将与监管银行共同签订存量房交易信息共享保密协议，建立房屋交易、房屋登记、资金监管等信息共享平台，并定期向社会公示。
需要提醒的是，由经纪机构居间促成交易或者存量房买卖双方委托经纪机构居间服务，经买卖双方协商一致同意选择资金监管的，应由经纪机构向监管银行开设监管专用账户。
记者从市建委、人行、银监等部门获悉，监管专用账户用于存量房交易资金的存储和支付，不得支取现金，不得办卡，不得开通任何形式的自助转账业务。对此，市房地产交易分中心负责人表示，监管专用账户内的交易结算资金所有权属于交易当事人，是于监管银行或经纪机构的固有财产、负债及其管理的其他财产，“有关部门对监管专用账户内的交易资金进行冻结和扣划时，监管银行或经纪机构有义务出示以证明交易结算资金及其账户的性质，并及时告知买卖双方当事人、房地产经纪机构，确保存量房交易资金安全。”
经过前期的对接，目前已有包括工行、建行、招行在内的三四家银行与市住房保障等部门达成了意向，率先设立监管专用账户。目前，相关部门还在与其他银行对接，力争有更多的银行“”，让二手房交易双方有更大的选择空间。
交易房价款实行全额或部分监管
4种情况可不纳管范围
二手房交易实行资金监管，是不是意味着所有交易资金都要进行监管呢？记者了解到，经纪机构居间促成交易的或者存量房买卖双方委托经纪机构居间服务的，必须进行资金监管。
根据《》，交易房价款实行全额监管或部分监管。监管额度以买卖双方与监管银行签订的《存量房交易资金监管协议》为准，银行资金监管额度必须与《存量房交易资金监管协议》及房屋转让合同内容一致。
不过，发生下列四种情形之一的，买卖双方可协商自行交付房价款，不纳入交易资金监管的范围：
因赠与、交换、拍卖、及仲裁机构生效的法律文书取得房屋和投资入股等无现金交易；房屋共有人之间转让所占房屋份额；
交易双方为直系亲属关系；
其他可不纳入交易资金监管范围的情形。
值得一提的是，属以上可不纳入资金监管的买卖双方办理网签合同备案时，须提交《存量房交易资金自行交割风险承诺书》。
申请交易资金监管如何办理程序
据市住房保障局有关人士介绍，申请交易资金监管办理相关的流程，分为买方全额付款和办理按揭贷款两种。
●买方全额付款
1.买卖双方经协商一致达成交易意向后，持未备案的《嘉兴市房屋转让合同》共同向监管银行申请办理资金监管，签订《存量房交易资金监管协议》，并将交易房款存管专用账户。
2.买卖双方持监管协议、有效身份证明、证书等相关资料共同向属地住房城乡建设主管部门办理网签合同备案手续。
3.网签合同备案完成后，双方持《房屋登记办法》第三十材料向属地住房城乡建设主管部门申请办理房屋所有权转移登记。
4.登记完成后，住房城乡建设主管部门和监管银行即时交换信息数据。
5.监管银行收到完成登记的交换数据后，按照《存量房交易资金监管协议》的要求，在约定时限内将所监管的房款及时划转至约定的结算账户。监管资金在监管专用账户存储期间所产生的利息按照《存量房交易资金监管协议》的要求及时划转。
●买方需办理房屋按揭贷款
1.买卖双方经协商一致达成交易意向后，持未备案的《嘉兴市房屋转让合同》及贷款相关资料共同向监管银行申请办理资金监管，签订《存量房交易资金监管协议》，并将交易房款存管专用账户，同时办理贷款手续。
2.买卖双方持监管协议、有效身份证明、证书等相关资料共同向属地住房城乡建设主管部门办理网签合同备案手续。
3.网签合同备案完成后，买方至贷款银行正式办理贷款审批手续，签订贷款合同。
4.贷款审批手续完成后，买卖双方持《房屋登记办法》第三十、四十的材料共同向属地住房城乡建设主管部门申请办理房屋所有权转移登记及抵押权设立登记。
5.登记完成后，住房城乡建设主管部门和监管银行即时交换信息数据。
6.监管银行收到完成登记的交换数据后，按照《存量房交易资金监管协议》的要求，在约定时限内将所监管的房款及时划二手房转至约定的结算账户。监管资金在监管专用账户存储期间所产生的利息按照《存量房交易资金监管协议》的要求及时划转。余下的按揭款项由贷款银行凭他项权证予以放款。
哪些情况可以申请解除资金监管
具体申请流程是什么
如果交易中途发生意外终止，买方支付的房款已经存管账户，该如何处理呢？根据《》，发生下列情形之一的，买卖双方可以向监管银行申请解除存量房交易资金监管：
经买卖双方协商一致申请解除《嘉兴市房屋转让合同》或经生效判决、仲裁委员会裁决依除《嘉兴市房屋转让合同》，住房城乡建设主管部门已经撤销备案合同的；登记部门不予登记，住房城乡建设主管部门已经撤销备案合同的；其他情形。
对于符合资金监管解除情形的，监管银行应按照《存量房交易资金监管协议》的要求，在约定时限内将所监管的房款及时划转至约定的个人结算账户。监管资金在监管专用账户存储期间所产生的利息按照《存量房交易资金监管协议》的要求及时划转。
市建委有关人士介绍，买卖双方申请解除资金监管，应向监管银行提交的材料具体包括：
解除资金监管申请书；
申请人身份证明；
住房城乡建设主管部门出具的已经撤销备案合同的证明材料；其他材料。
还有一点值得注意的是，《》虽已“水落石出”，但还需要经过相关程序才能够正式发文、实施。
来源：嘉兴在线
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