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第16届人居展《丁建刚房产报告会》文字直播-住在杭州-浙江在线
丁建刚：本来这一届房交会因为场地比较小，报告会准备取消了。一是广大的网友、听众朋友非常的热情。第二是在现在这个展位，位于之板块的祥生云溪新语是一个新的楼盘，我个人非常认同这个板块，包括这个楼盘在内，所以很高兴在这里和大家再次相聚。
这个楼盘是位于之江区的核心区，之江板块的核心区。之江板块，大家可以看一看最近几个月的成交。已经名列成交的TOP10，这个楼盘是之江板块最受关注的，离地铁6号线非常近，几百米的距离。第二，它有非常确定的学区配套，求是小学。当然更关键的是之江的整个，以及紫之隧道通车带来的重大利好。之江大桥、紫之隧道、地铁6号线，把之江的交通瓶颈已经顺利解决了。同时有大量生活商业综合体在建设之中，本身这个楼盘自己就有农贸市场。
除了板块的利好之外，祥生这家公司被称之为“诸暨的绿城”，在诸暨占据了1/3以上的市场。是一家非常成熟的房地产开发公司，同时它是一个非常低密度的，容积率只有1.8的小高层。请注意，容积率1.8，比传统多层高一点，所以户型做得非常好。户型好到什么程度呢，我大家有时间可以到现场看一下，一个户型可以达到100%的得房率，因为有大量的可拓展面积。同时89平方米做到三房两厅两卫，还有一个收纳空间。110平方米可以做到四房两厅两卫，面宽达到10.5米。层高达到3米，全地热，全精装，大量的储藏空间，大量的收纳空间。大家如果到现场看一看的话，我个人感觉非常震撼。
当然还有震撼的是性价比，据我所知开出来的价格，可能比滨江区的地价高一点点。如果按照毛坯计算的话，低于滨江的地价。和滨江区相比，它的价格可能比期房楼盘的价格还要低，同时非常好，精装标准接近于豪宅。这个楼盘无论从区域来说还是产品来说，是一个没有短板的楼盘。不管是刚需还是改善型购房者，我非常大家可以购买。
言归正传，进入今天报告的主题。各位新老朋友，去年11月份房交会之后，半年之后大家恍若隔世。不要说半年以后，一年之后不到三个月的时间，大家就觉得恍若隔世。市场发生了逆转，所谓的逆转，就是2016年的春天，在楼市多重政策叠加和推动下，在一线城市的传导下，发挥了逆转。所谓逆转，市场预期的逆转，大多数人认为房价要上涨，这就是所谓的逆转。
这种逆转导致了市场的巨量成交，也导致了价格的上涨。
我们分析第一个问题，导致市场逆转的原因。从今年一开始，春节之前，中国经济面临着较大下行的压力。同时在2015年试图通过撬动资本市场来中国经济下行。无论是理论还是行动，都发挥了重大作用。大家知道去年把股市鼓吹到5160点，下跌到了2600点。在此背景下，在去年年底再一次选择了房地产作为经济下行的一个途径和手段。在春节前五天，临近春节了2月2号时紧急出台了降低首付的政策。这个时候大家已经没有心思关注房地产了，还出台了降低首付的政策。春节上班不到一周，又出台了降低营业税和契税的文件，2月29号杭州出台了“杭十条”。紧接着，3月1号央行再次降准，所有这些利好叠加，特别是货币政策的宽松，推动了这一轮市场的逆转。
央行发布了2016年年度金融数据统计报告，显示一季度信贷增加量是4.61万亿。有的外媒报道是6万亿，就算是央行自己公布的4.61万亿，同比增长了9千亿，超过了2009年4.59万亿的记录。央行自己的报告，中国的房地产市场把P拉出了谷底，因此才有今年一季度6.7%的P，这是央行自己报告的结论。理论上来讲，一季度中国是房地产市场的复苏再次了中国经济快速的下行。
第二，市场逆转，巨量成交量。逆转之后，过去几年一直不敢买房的购房者，特别是改善型的购房者，他们担心房价下跌不敢出手，这些购房者快速决策出手。原来准备在未来几年改善的购房者，未来两年三年，甚至五年再改善的购房者提前置业。再加上部分投资购房者也入市，于是三股力量汇成了惊人的市场成交，爆发出了惊人的成交量。3月，杭州市区的商品房成交24763套，将近2.5万套，刷新了所有历史记录。4月成交了19561套，仅次于3月，成为第二个历史记录。
4月看上去比3月下降了5千套，但仍然是一个惊人的量。为什么惊人？一个月将近2万套，2万套什么概念，一年要成交24万套，我们现在挂在网上的14万套不够卖了，严重的供不应求。仅仅两个月的时间，这两个月时间成交商品房多少呢，44324套。这两个月的时间超过了2011年全年，两个月就超过2011年全年的时间。由于巨量成交，使得商品房库存快速下降。从2月底15.9万套，下降到了4月底14.4万套，其中住宅是7.4万套。
请注意，住宅这个量是7.4万套。那么我们来算一下存销比。由于销售速度加快和库存下降，我们的衡量市场健康指标的存销比，就是存量除以销量，这个存销比快速下降。如果以4月份销售了商品住宅1.56万套，这个指的是住宅，1.95万套里面，其中1.56万套是住宅。如果以这个数量来确定的话，我们的存销比只有4.7个月，这个存销比堪比上海了。如果更科学一点，以近一年的销售速度来看，我们的存销比，杭州住宅的存销比只有7个月的时间，常健康了。
多年来压在杭州楼市上“高库存”的帽子终于甩掉了，而且杭州表现出优质二线城市的正常市场特征。请注意，杭州在过去几年可都不是一个正常的市场，等会我会告诉大家，杭州排列过第一，是什么第一，等会告诉大家。第二，价格全部上涨，但是市场分化。由于巨量成交和库存下降，引发了价格上涨。2016年3月杭州市商品房环比上涨了3.0%，同比上涨了8.6%。4月份同比上涨了6.7%，但是环比略有下降。环比为什么下降呢，因为3月份里面有大量的武林壹号等等这样的楼盘成交。4月份的普通楼盘成交较多，样本不太一样，但是整个趋势仍然是上升的，但是涨幅确实趋缓了。
4月份商品房成交的TOP10，这是4月份成交的前十个楼盘，价格全部上涨，最高涨幅16%，最低涨幅4.6%。我们浙报传媒地产研究院3月份的时候，对37个典型楼盘的调查显示，3月份的实际成交价格涨幅在0.2%-22%之间。而且还由于成交价格滞后，有的恐怕还不止，还没有统计进去。这一轮价格上涨是2011年初实行限购限贷政策以来的，将近六年中，应该追溯到2010年的“4.17”，正好六年中，第一次明确快速的价格上涨。
请注意，过去六年中杭州是一个什么城市，曾经排行第一。2014年全年，杭州在全国70个大中城市中排行第一，价格跌幅第一。到2014年12月份，价格跌幅同比跌了10.3%，这是国家统计局公布的数字。从2014年底价格下跌10%到现在价格大幅度上涨，大家是不是感觉到不到一年多一点的时间，恍若隔世。尽管人们短期价格上涨幅度较大，假定真实的涨幅是20%，摊到六年中去，大家算算每年涨幅多少，3.3%。我还没有算复利，如果算复利的话，远远不到，所以整个市场还是比较平静的接受了这次上涨。
价格分化，区域之间、板块之间、开发商之间、品牌之间、产品之间、新房和存量房之间的分化都将继续，请注意，这么多分化。无论是区域之间、板块之间、开发商之间、品牌之间、产品之间、新房和存量房之间，大家自己去想。
绿城刚刚拿的那块地，潮鸣地块。4.5万的楼面价，其实应该是5.5万，因为它只有70%可以做住宅，30%还要做大量的商业。所以，它的地价是5.5万。它的保本价格很可能是8万元，但是旁边的老二手房2.5万，比较新的二手房，檀香园3万多一点，就是这样的差距。同样在之江，也有的楼盘卖的非常好，有的楼盘就卖的差一些。所以无论是成交量和价格涨幅都将分化。主城区成熟板块、热点板块销量快，涨幅比较大。哪些板块呢，市中心、桥西板块，桥西指的是石祥以南。然后申花板块，钱江新城，城东新城，滨江区，钱江世纪城，未来科技城，当然也包括之江，这些板块几乎都是量价齐升。
我们盘点了这样一些热点楼盘，有一个规律，2万-3万元的改善型楼盘涨幅最大，我可以给大家念一念，2016年一季度的涨幅和2015年平均价格相比，涨幅的排列，万科玉泉、中国铁建.江南国际城，涨幅16%-18%。龙湖旭辉.春江悦茗、世纪之光、东宸、钱江府、侯潮府、西溪之星、河滨之城、杨柳郡、华家池，等等，这些是一季度的。
(图示)我们抽样了一些改善型楼盘，这些楼盘都是名列涨幅前列。
(图示)市中心、滨江区、钱江新城、城东、奥体、钱江世纪城、之江、未来科技城、申花和桥西，大致这些板块涨幅非常大，成交量也非常大，涨幅也非常大。由于也就验证了下面一个结果，或者可以互验证，就是改善型需求爆发性，投资性需求也开始入市。所谓改善型需求，2014年解除限购，2015年“3.30”救市，大量还是刚性需求。由于当时还没有这样一个政策叠加，所以刚性需求仍然是成交的主流，2014年和2015年，很多改善型购房者仍然担心，买了之后会不会价格继续下跌，所以出手的仍然不多。但是这轮预期改变之后，改善型需求爆发，而且部分改善型需求前置。
(图示)110方-130方占比上升了1.8个百分点，2万-3万元较前三个月上升了1个百分点。150万-300万总价上升了3.3个百分点，140平方米以上的户型上升了2.2个百分点，这是4月份。
高端楼盘比例也在上升，部分投资型需求，实际上改善型需求和投资型需求非常难分，为什么这样说？有的人改善实际上就是一种投资和保值。同时也入市了，投资者既包括来自杭州本土，也包括浙江省内以外的，杭州以外的城市，甚至于少量来自上海等城市的投资客。为什么？后面我会谈到。
土地市场持续高热，在2015年“3.30”政策之后，杭州爆发出了惊人的成交量。从去年4月份开始，在2015年创下了将近13万套的历史成交量。开发商的快速回笼资金之后，在2015年9月开始，土地市场升温。以文晖单元万科地块为代表，开始了杭州的一轮抢地。
(图示)这是2015年各个板块地王的一览表。
(图示)文晖地块，就离我们这儿不远，1.8万。然后上塘，阳光城抢了一块，1.5万。绿城和九龙仓在10月27号2.1万的楼面价，四桥旁边，一线江景地块。紧接着中国金茂21512元，三天之后刷新了滨江的最高纪录。然后中国铁建拿到了三墩8510元的地块，三墩北，金地.自在城旁边。如果今天看来，这块地已经便宜得一塌糊涂。到11月20号，朗诗再次拿了一个1.8万的文晖地块，桥西石祥以南最后一个地块是被金地拿到了，1.7万。然后大家房产在湖州街，城市学院这个，拿了20409元的地块。
今年1-3月土地市场的高温达到了最高峰，高到什么程度呢，我们看看。1月6号，信达36680元的楼面价，成为杭州的地王。这个就在钱江新城金色海岸后面这个。旁边在售的楼盘，实际上当时的毛坯价格就是这个价格。它的记录保持了不到三个月的时间，两个多月的时间，就被绿城潮鸣地块刷新。绿城潮鸣地块达到4.5万的楼面价，刚才已经说过了。坦率说这块地常难说的。滨江房产以超过1.9万的价格入驻到当时天成地块，大悦城的地块，滨江房产1.9万的价格进去的。
5月5号，几天以前，一天两次刷新钱江世纪城的记录。19800元。大家熟悉钱江世纪城的看一看，这个地方在哪里，旁边房子卖多少价格，大家知道了。美哉美城卖多少，春和钱塘去年甩卖的时候是1.5万，现在最后价格也就是这个地价。美哉美城去年开盘不到这个地价，现在比它高的也很有限。
刚才我说了中国铁建简直和“捡”的一样，中国铁建的地块8500，万科的地块1.5万，这是前天所发生的事情。在铁北站单元，招商拿了一块1.5万多的楼面价，比它南面一点的紫元.尚堂府，卖的价格就是这个价格。整个高热仍在持续，两周之后还有两块地，庆隆单元还有一块地要出让，起价是1.6万。这个地，我们一周以后再看一看到底是什么价格。还有奥体旁边，“H”型绿地城市之门的南边，60万方，63亿的起价，现在是1.1万。如果溢价50%就是100个亿，将近100个亿，大家拭目以待。两周以后，5月27号，我不敢断定。
味精厂的地块也已经亮相，28768元起价，南站对面，大家很熟悉这个地块，我不一一说了。整个土地市场重演了2013年的一幕，我不敢断定这些地块到底未来会不会赚钱。在过去三年中，有的地王赚了大钱，比如说武林壹号，比如说十多年前的中大吴庄也是地王。但是也有些地王项目到现在还是亏损的，这些高价地都在今年下半年和明年上半年入市。能不能卖出高价，能不能保本还是尚存悬念的。我们浙报传媒地产研究院对2009年以来的房地产项目进行了，一周前发布了这个报告。尽管市场已经大逆转了，还有近60个项目亏损。去年43个项目亏损，到现在为止只有10个项目扭亏。
第六个话题，为什么会这么看好，险资等资本看好包括杭州在内的一线和优质二线城市。千万不要以为所有发生在杭州的事情，杭州是特例。NO，、上海，特别是上海、深圳两个城市，以及南京、苏州、厦门，以及一线城市周边的一些城市。比如说深圳旁边的惠州和东莞，上海旁边的昆山，以及旁边的，都在上演着和杭州一模一样的情况。所以不是杭州一个人在战斗，是一线城市和二线城市联动的。
那么，哪些人更看好这些城市呢。在拿地的大型开发商背后，都可以看到显资的影子。滨江、绿城、金地、远洋、中铁建、龙湖等开发商背后，都有一个影子叫“平安不动产”。“宝能系”已经进入杭州，以14亿的价格收购了杭州新天地74%的股份。同时，“宝能系”和万科的股权之争到现在还没有揭晓，理论上下个月18号差不多了。这表明资本市场看好包括杭州在内的优质城市房地产的未来，这一轮实际上是资本市场推动。
最后，谈一谈未来房地产市场怎么走，房地产以外的因素决定了市场的走势。在这一逆转之后，我们就带来了无数的问号。巨量成交是不是可以持续，价格还是不是会大幅度上涨，杭州是不是也会追赶苏州、南京、厦门的价格涨幅，这三个城市价格涨幅比杭州还高，甚至与北上广深并驾齐驱。也有人担心大涨之后价格是不是重回低迷，市场会不会重回低迷。在经过多年的市场之后，我想和大家分享几个基本的判断。
第一，杭州是一个市场高度的市场。没有比杭州度再高的市场了，如果有一个并列的话就是温州。也就是说，好的时候它能够涨；跌下去的时候，它能够跌幅第一，杭州是一个高度市场，这个大家必须有一个认识。也就是说，好的时候，它可能会继续大幅度上涨。
第二，杭州是一个购房者主要来自于浙江省内的城市。尽管我们说杭州即将登上世界聚光灯的舞台，但是它的购房者确实主要来自于浙江省内的城市。有少量的外地购房者，我指的是浙江以外的已经来了，但是并不多。
第三，杭州正处在一个经济转型，走在全国较前列的城市。因为我们有电子商务，有IT等方面的领军企业。同时杭州的第三产业占比也非常健康。
第四，杭州未来几年城市发展建设有重大利好推动。我就不一一来说了，因为在四个月之后，杭州将登上一个国际和国内聚光灯下的国际舞台。今年的G20推上国际舞台，我特别说的是“国际和国内舞台”。有人可能会说登上国际舞台了，还谈什么国内。我认为国内与国际更重要，因为没有几个老外到杭州来买房。如果杭州被承认是“中国最具居住价值”，或者最宜居城市的话，包括厦门这类的二线城市，就有大量的外地移民，那可能会改变杭州这个城市的人口特征，包括移民，所以我想更重要的是国内G20会议。
我特别在意的是六年之后的亚运会，它比四个月之后的G20更重要，为什么？G20，我们现在在旧包新，每个马上都在“涂脂抹粉”。但是六年后的亚运会，将为杭州的基础设施建设、道建设，特别是轨道交通建设排定一张不可推迟的倒计时时间表。什么意思？就是我们的轨道交通。六年之后，当2万名运动员、裁判员、记者、工作人员下了飞机之后，不可能用500辆大巴拉着他们满城跑，一定得是地铁，一定得形成一张完整的交通网。原来是2019年1、2、4、5、6号线，现在看来在2022年之前，1、2、3、4、5、6、7、8、9、10，十条线都将形成，这个地铁网该改变未来的居住选择、生活方式、出行方式等等。
因此，杭州作为优质的二线城市，其本质的市场特征是健康优质的，这一点刚才我的论述毋庸置疑。未来影响市场走势的因素，不在于杭州本身，不在于房地产市场，而在于中国宏观经济和社会发展的走势。特别是对未来走势，这个将是决定未来走势最重要的因素。
半个月以前的局会议对未来的财政政策、货币政策，汇市、股市、楼市的表述都有所表现。去库存加了一个“有序去库存”，什么是“有序”呢，在去库存的过程中，大家发现了一个问题，先让二三四线城市先去库存，结果一线城市插队先去库存，这是无序去库存。同时财政政策和货币政策也有所变化，政策在三天以前变脸。
推出了一个“权威人士”，我也不知道这个权威人士是谁，他提出了这样一些。第一，总体预计符合预期，有些亮点还好于预期。但是经济运行固有的矛盾没有缓解，一些新的问题超出预期，很难用“开门红”“春”等简单概念加以描述。
第二，首提房地产泡沫。房地产泡沫、不良贷款、集资的风险增多。这个说法有点像经常说到的看空中国的，敌对的说法。但现在是的权威人士说的，我们不理解。
第三，高杠杆是原罪，是金融高风险的源头。在高杠杆的背景下，汇市、股市、债市、楼市、银行风险都会再次上升，处理不好小事会变成大事。
最后综合判断，我国经济运行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走势。这个“L型”还是一个阶段，还不是一两年能够过去的，是一个阶段。那么请注意，在过去多年中，全世界都在判断中国经济走势到底是U型还是V型，因为2009年确实走出了一个V型。现在我们提出了“L”型，就是说你别指望上升，而且还不是一年两年。有人就画了一个图，说这个L有好几种说法，这个楼梯也是L，一阶一阶也会下来。还有一个是小写的“l”，一下到底，到底是哪个L呢，我也不知道，请问权威人士。
这个权威人士，大家熟不熟悉呢，如果关心中国经济的人应该知道，去年5月25号就发布了一个5问中国经济，这个权威人士差不多一年时间了。当初就提出了要引导民间投资，把更多的储蓄为投资。这篇文章发表一个月之后，中国A股出现了崩盘。如果你当时听了这位权威人士的话，去投了股市，那么。
最后谈一谈置业和选择，对于大家来说谈了这么多，最关键的是我们自己怎么办。第一，根据自己的实际需求、生活方式、出行方式、支付能力进行的选择。我们没有办法打到底是哪个“L”的，我们不知道，所以我们只能根据自己的需求、生活方式、出行方式、支付能力进行选择。
要买房的人，我指的是刚需，总不可能不买，总不可能推迟十年再买。不要说刚需，改善型的需求也不可能推迟十年。改善型需求的人能等多少年呢，这是第一点。第二点，第二个原则就是实用。这一点，我认为权威人士说得非常正确。房子是给人住的，我们一定要回归房产第一功能，就是实用性。很多人每天问我，丁老师，现在是不是购房时机。我说是什么时机，房子不是买股票，买来是给自己住的。对于你来说，你是不是要住，就是时机。你买这个房子是时机，买那个房子就未必是时机。买这个房子涨了20%，另外一个房子可能涨了0.2%，涨价固然是一个因素。还有你自己住的是不是舒适，这是最重要的衡量标准，回归到第一个功能。
第二，到底应该买哪儿。杭州是一个四面开花的城市，东西南北四个方向都在扩展。我们很难说熟高熟低、熟优熟劣，真的是很难说。杭州，原来“一主三副”，现在是一个主城、六个副中心，到处都可以选择。所以，要根据你自己的实际情况，你能说选择城东新城的人和选择之江的人谁更幸福吗，不能这样说。
那么，如果工作地点和交通方式，很多年轻人士工作地点、交通方式不知道，不确定，甚至可能会变化。那么应该根据一个什么原则选择呢，根据城市天然禀赋，城市资源分配进行前瞻性的判断和选择。什么叫天然禀赋呢，比如山水资源，能住到西湖边，能住到雷锋塔8楼上去，那最好，但是不让你住，这个是全景西湖！
哪些资源，西湖、钱塘江、运河、西溪湿地，这都常好的资源，这是天然禀赋。还有一个是城市资源，所谓城市资源，商业、教育、医疗、体育等等，这样一些都是城市资源。但是最重要的城市资源，交通，交通是最重要的城市资源。所以，理论上来讲，比如说我们尽可能的选择到轨道交通。现在我们拿地铁房当卖点，再过六年之后，“不是地铁房”可能是被市场淘汰的理由。尽可能选择较为确定的学区，学区到现在还没有变。
第三，优质。这个原则是普适性原则，什么是优质呢，当然，第一，我们剔除地段之后就是产品的优势。建筑规划、用材、户型、精装修，以及它的品牌，这些就是优质的表现。未来市场仍将分化，优质和非优质，在未来居住使用中和二手房交易中都会有巨大的差异。
第四，尽可能选择新房，特别是优质的新房。为什么我不太提倡选择二手房，就是在过去十多年的市场化进程过程中，由于快速发展，产品良莠不齐。甚至有不少粗制滥造的产品，(图示)这是朝晖小区，没有贬低朝晖小区的意思，30年之后就是这样的居住状况。它没有物业管理，没有停车位，门窗开裂，墙体渗漏，上下楼漏水等等情况，坦率的说，我们没有办法谈它的居住幸福感。
(图示)另外，这是新华坊，17年的房龄，离绿城地王只有500米的距离。在去年非常不幸，去年夏天电梯把回家度暑假的一位女孩子，上海的一位大学生惨祸，在电梯里不幸身，场面非常惨烈。这个只有17年的房龄，电梯就出现这样问题。所以理论上来讲，因为我们过去的20年确实太快了，确实有很多粗制滥造，所以还是希望大家选二手房择新房，特别是优质新房，这是一个非常重要的原则。
年份久和品牌差的楼盘，未来市场升值潜力，从投资角度来说也远远低于新的优质楼盘。
第五，弃劣换优是永久的道理。断然抛弃一套老、旧、差的房子，换成优质的新房。千万不要拿那些老房子当情人，很多人说老房子住了十多年了，会不舍得，把它卖掉。很多人说现在房子卖的价格不高，如何如何。挂了一年才有人买，不要矫情。卖出去换成优质的房子，这是最重要的原则，永远正确的原则。
第六，如果说投资的话，可以投资，但是不应该过度投资不动产。为什么？就是刚才我说了政策的变化，在经济不确定的情况下，投资一定不要把鸡蛋放在一个篮子里面。如果大家一定要投资的话，我认为优质不动产30%-40%，除了你住的那套房子，纯投资之外，30%-40%优质不动产。因为它有可能会产生对冲，当出现通胀的时候有可能出现对冲。30%左右投资于流动性较好的，但是收益较低的银行，或者是好的银行理财产品。另外30%，你如果承受能力比较好，投资水平比较高的话，可以投资一点比较好的美元产品，或者外汇产品。可以适度进行家庭资产配置，这已经不是过度投资了。
以上就是对四个多月来，2016年市场的回顾和大家置业的一些简单，谢谢大家聆听，再次感谢大家。
提问：对于云溪新语项目怎么看；放在全国来看，刚才提了一些二线优质城市，但是那些很多已经比杭州更贵了。假如说选择在一万块钱左右的区域中心城市，比如武汉、成都、重庆这种，你还有看好的吗？
丁建刚：具体到之江的项目，这几个楼盘都有一些特点，包括核心区的云荷廷。刚才你提到的三个楼盘，我还常明确的倾向于云溪新语，它是没有短板的，它既有户型好，也有地铁，同时装于你刚才说的其它楼盘，学区是确定的。
提问：您对求是和学军的之江分校价值怎么看？
丁建刚：求是和学军分校，学军只有一个楼盘受益，一个是朗郡，已经售謦。还有绿城之江一号。学军也不错，求是也不错，我很难分出高低，因为都是分校。但是上要比核心区略差一点，这个大家可以自己选择。但那边稍微有一个劣势，就是没有地铁，我们核心区是有地铁的楼盘。
刚才问到还有其它二线城市一万左右的，如果我们的观念可以到美国人那样时，中国移民的地方可就多了去。这位提问者是浙二医院的医学博士，很多浙二的医生都向他咨询。他据说是“浙二医院的丁建刚”，浙二医生置业都向他咨询。我非常喜欢的城市，包括胡博士说到的成都，那是一个去了就不想离开的城市，非常好，生活气息非常好。如果从气侯选择，我首先会选择厦门。等等这样的二线城市，厦门房价不低了，厦门岛上的房价甚至比杭州还高。
二线城市中还有，比如一定要选择一万元左右的，类似于扬州，在长三角也还有一些城市可以选择。但杭州确实是综合了历史文化、民俗、社会风气以及经济发展这样一些优势，房价在二线城市中是比较高的。
提问：两个问题，第一，现在投资这一块，投资商铺。电商起来了，商铺受到冲击。我也投资了一批商铺，但我觉得收益还是不错的。从未来来说，或者从保值的趋势来说，我周边也有不少朋友，现在也是慢慢的又倾向于投资商铺了。当时电商起来的时候，不少朋友把商铺卖掉去买理财产品。现在回过来看，真的很后悔。
丁建刚：你的商铺是综合体、市场还是社区商铺？
提问：社区商铺多。
未来投资稳定性和回报来看，哪些比较合适。
第二，世贸.之西湖和银杏汇，这个区块未来的趋势或者增值怎么样？
丁建刚：第一，商铺。商铺分三种，我们商业地产，包括了非住宅以外的，我仅仅说商铺。第一，各种各样的市场最，通常这种市场都是人造的。capy义乌小商品市场，全国有几十个，没有几个拷贝成功的，这个最。
第二，综合体。我认为靠谱的综合体还可以，但综合体普遍价格较高，因为它核心的地方又不给你，没法分割。通常给你沿街的那些小商铺，但价格过高。社区商铺在整个商铺中投资是最靠谱的，但是也要衡量价格。因为社区是人要住在那里的，不可能每个人吃碗面也叫电商。当然你也可以叫外卖，但是在社区一定会有生活。你不可能理发也到网上去，洗脚这些，这些体验式的商业，社区门口500米的商业都是有需求的，不会消失，但是价格不能过高。
你如果衡量每年有5%的回报率，甚至更高的话，那我认为基本上就是安全的，但是得判定这个社区会不会有更多新的商铺出现，那就会对你有冲击。第二，你的社区商铺辐射的范围会不会越来越大。如果说周边的小区人口越来越多，那你的商铺就会越来越好。
仅此而已。
银杏汇这个楼盘，我认为还是不错的，景观非常好，明信片的景观。但是它的起点非常高，300平方米起，小户型都没有了。300方1200万，400平方米1600方，不是一般人能够承受得起。如果有那个能力的话，我认为还是不错的。无论是它的景观还是精装，都是不错的。
世贸.之西湖档次比银杏汇略差一些。
提问：我买的时候2.3万。
丁建刚：没有问题，我认为居住非常好，非常舒适，大平层非常好。
提问：另外杭州成为一线城市的可能性还有多远？
丁建刚：很远很远。
提问：我是第一套，也是想用来自住的。我工作是在滨江，我也在滨江那边找房子。最近看了白马湖一号，觉得还行，90方的，在140万左右。
丁建刚：1.5万/平米，还可以。
提问：我在滨江区那边工作，星光大道。
丁建刚：还可以，在滨江没有其它特别好的选择了。区的地价2.15万了，不可能等金茂府。我认为要么二手房，要么就是白马湖，我觉得还可以。二手房的事，你咨询胡博士，他非常熟悉滨江。
提问：如果考虑小孩上学的问题，我是到西湖区旧城区买二手房，还是找新的房源？
丁建刚：什么学区？
提问：好一点的。学军学区的二手房起码以万左右。
丁建刚：你买到最新的房子就是崇文公寓和中大文景苑，5万左右的代价。
提问：纯粹为了小孩读书，生活不考虑，这个是否合适。
丁建刚：不合适，其实小孩子教育，特别小学阶段的教育，学校的教育没有大家想象的那么重要。我自己的孩子成长过程很重要，你摊到一个好的学校，差的老师，一样让你心塞。所以我觉得更重要的是基本上合格，或者良好的学校，然后如果能摊到一个好的老师，你可能更幸运。当然更重要还是你自己对小孩子教育的关心，去花那么大代价是不值得的。
提问：从市场角度来讲，任何商业行为都会有一个波段性的走势。但是近几年来，中国的房地产圈一直没有走出这个波段，一直是缓慢上行，或者前期常大幅度上行的阶段。从社会规律发展来讲，它都是的，涨久必跌。未来中国的楼市会不会走出这样一个波浪型的走势。如果有的话，大概发生的时间段会是多长？比方说十年之内，或者20年，或者30年，会不会走出一个下行的低点，然后再往上走，走出这个低点，这个波段性的走势。
第二，已经公开承认了房地产确实有泡沫的存在。这两年我身边听到一种说法，就是说通过手段在调控，他们有这样一种手段，可能压住房地产价格不上涨，然后印发货币。当把货币分发到老百姓手中，老百姓手中的钱增值到一定程度时，房地产危机就化解了，有没有这样的可能性存在？
丁建刚：这样的判断我不太同意，因为也有过大起大浮。比如说1997年亚洲危机时，那时候中国房地产市场还没有正式开始。杭州最早的商品房，就是现在的中山花园，当时按照美金来卖的，700美金，实际上都大跌过，上海那些外销房都大跌过。第二次，08年的那次大跌，我现在和大家回顾一下，当时保利东湾在09年初5800块钱的价格。西边的文鼎苑在2009年的现在搞“欢乐购”，12500块钱，半年之后就是1倍，2.5万。曾经大跌过，只不过是比较快速的修复，这是第一点。
第二，刚才你说的这个波浪，我相信它出现的概率是比较大的，因为我们的走势不是那么稳健。当然也没有出现过大的波动，比如说，就没有出现过大的波动。我指债后，当然主要指西德，没有出现过大的波动。但中国出现波动的可能性比较大的，主要来自于金融。其实美国也是一样，美国08年危机不是房地产，是次贷危机，大家知道是次贷的衍生品危机。
日本，90年的危机也不是房地产的危机，而是“广场协议”之后的本币升值，最后再掉下来，最后都是金融危机。如果说危机的话，我认为是金融危机会导致这样大的波动。至于什么时候出现，我不是算命先生。社科院前几天算了一命，说是今年没有问题，明年下半年可能重回低迷趋势，这是中国社科院算的。
提问：我是户口在大连，到上海创业，做贸易公司。但是因为户口的问题解决不了，小孩也比较大。社保不够，因为时间比较短，交了两年。然后我就在想，在上海蛮累的，考虑一下在杭州置业。面临两个问题，第一，杭州的学区房，西湖区的，周边比较差，不是特别喜欢。但是其它区域，也感觉因为整个城市人口量比较小，拓展又比较大。考虑到孩子学习，500万左右的置业，你有什么，在哪个区域？
丁建刚：你确不确定一定会移民杭州。
提问：如果小孩入学问题解决不了，可能会来。
丁建刚：如果确定，我认为你可以到杭州来买。如果不确定，还犹豫之中，我劝你不要来买，因为你可能还面临着多重选择。你如果现在在上海工作很好，甚至还不舍得离开上海，有种种牵挂的话，那还是不要。因为你买的是自己住的房子，而不是投资的房子。请注意，刚才我已经谈过这个原则了。
提问：因为公司是我自己的贸易公司。
丁建刚：那你就衡量杭州的商业，你的生意，这是你自己来确定，我就是告诉你这样一个答案，确定了就可以来买。
第二，买学区房也好，新房也好，一定是买新房，这个原因刚才已经说过了。至于你选择哪里，由你自己选择。从上海过来一定会感觉杭州就是，没有办法。杭州这个城市正如你所说，人口没有上海那么密集，但是城市又摊的比较大，所以上海一直把杭州叫，这是没有办法。但是毕竟价格只是上海同样地段、类似地段的1/3到1/2，1/3吧。
提问：假如我要到杭州来生活的话，本科学历，最近的落户政策需要全款付掉才能落户。
丁建刚：你可以暂时不落户，按揭，当你想落户时全款付掉。如果本科自己有公司，或者应聘一个公司，只要有单位要你就可以落户了。
提问：投资的话，城东新城、城北上实海上海、蓝空缺，你觉得哪个值得选择？
丁建刚：投资的话，还是三房为主，小三房和大三房差不多，90平方米左右。
这几个板块如果一定要选的话，我还是倾向于城东新城，城东新城的优质楼盘，比如最近在卖的德信和滨江的星宸，万科公园，类似于这样的楼盘都可以选择。
提问：我觉得滨江德信东方星城，小户型的小三房都是沿马的。
丁建刚：这个就是由你自己决定了，投资本钱低一点，卖的价格也低一点。我只是给你选择的区域和趋势，至于具体哪套房子，你自己选择。
提问：现在城东学区好像还没有。
丁建刚：差就差在这一点，它有地铁了。但是那个离地铁比我们这边远多了，万科公园离地铁比较近。
提问：我在城北有两套房子，都是比较早的，水印康庭，106方。还有一套经济适用房，这两套房子是不是适合更换。
第二，我女儿即将结婚选房，她在上城工作，那边最好上下班交通便捷的地方，买什么样的新房比较好。
丁建刚：经济适用房在哪里？
提问：三塘，城北体育公园，我们在住的。
丁建刚：经济适用房用着，如果你住的比较合适，那你就住，因为经济适用房卖是不划算的。04年以前还是04年以后的？
提问：已经转成商品房了。
丁建刚：那就没有问题，卖不太划算，如果住得舒服的话就住。水印康庭理论上不是很旧，但如果卖出一个好价格，如果为女儿置业的话，那就把它卖掉。
她在上城区哪里工作？
提问：可能她马上要搬到近江那边。
丁建刚：这里选择比较难，大致投资额多少？
提问：300万左右，滨江那边可以吗？
丁建刚：滨江二手房可以，但是新房，区地铁附近都没有办法买。刚才说白马湖还可以。
提问：我们有一个鼓楼花园，100方。我们在富阳上林湖类独栋，500万，09年买的。
现在我们想搬到小和山这里的白马山庄，700方的房子，只要卖1200万。我想置换一下，市区这个要不要卖；富阳的上林湖要不要换到教育资源，或者将来3号线有可能通到的小和山。
丁建刚：鼓楼花园，自己住吗？
提问：不住，沿高架的东边套，二楼。
丁建刚：非常可惜，那个房子最好自己住。
提问：我边上的丽园还有200方。
丁建刚：最好卖给熟人的亲戚，因为价格卖不高，但常可惜，因为地段非常好，这是第一点，但确实市场价格卖不高。
刚才你说的上林湖换成小和山，我不是特别。说实在的，小和山的生活和上林湖，我还略倾向于上林湖。
提问：我在小和山留下办公，我如果过山洞到上林湖，开车比较方便，走走不了。换成白马的话，走50分钟时间。
丁建刚：这是你自己的趋向，从市场盘的话，我认为银湖，特别是上林湖的价值，那要远高于小和山。
提问：小和山白马也是背山，三面环山，风景不错。
丁建刚：是的，也不错。但总体来说，小和山还有一个硬，你知道的。
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