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西安房管局：“满二满三”将加大二手房供应量缓解价格上涨
昨天（6月24日）下午，西安市办公厅印发了《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（以下简称《通知》）,《通知》问题导向，提出了二十规范住房交易秩序的工作措施。
其中重点都有哪些，对于西安购房者会产生哪些影响，买房过程中需要注意哪些事项？今天（6月25日），FM91.6陕西交通特别邀请到西安市住房保障和房屋管理局工作人员陈媛、申辰做客直播间，对《通知》内容进行详细解读。
主要有以下几方面内容：第一，为加快住房供应，了预售许可申报的最低规模，每次申请不得低于3万㎡，3万㎡以下的需一次性申报。防止房地产开发企业多次分批、分幢开盘，拖延上市销售时间；第二，强化商品住房价格申报制度，保持调控决心不，力度不放松，确保西安市住房价格平稳；第三，调整了我市住房限售政策，加大二手住房供应。将原限售政策调整为：已取得不动产权证书的商品住房再次上市交易，须取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年；第四，暂停企事业单位购买住房，防止以企业名义投机炒房。
二手房从“满二满五”变成“满二满三”，年限的缩短是加大了二手房市场的供应量，对于缓解目前二手房价格上涨过高有一定作用。
这次《通知》在规范公证摇号售房行为方面，提出了以下原则要求：第一，由房管部门建立统一购房登记平台，杜绝房地产开发企业设置全款优先等性条件群众意向登记，目前平台已上线日），房管局将会按照企业提交的销售公告开通第一批意向登记项目，6月26日，购房群众可以进行意向登记；第二，购房家庭一次只能参与一个商品住房项目的意向登记，并在信息核验时提供具备购房能力的首付款资金证明、征信报告等资料，防止不符合购房条件的居民家庭参与摇号，提高摇号中签率；第三，为防止炒房倒号，《通知》要求意向登记购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致，放弃选房、放弃签约的所空房源依序递补，因特殊原因撤销网签备案的房源必须公开销售；第四，要求摇号售房公证机构由公证主管部门指定，摇号软件和摇号工具由公证机构采购，公证机构对摇号、选房实施全过程监督；第五，建立购房失信人员、开发企业及中介机构信用“”，明确措施，防止个别人员公证摇号售房秩序。
（三）制定并发布摇号方案。摇号方案应包括房源数量、户型、面积情况、参与摇号排序的购房意向登记编码、摇号时间。选房时间、公证机构名称、摇号方式及相关流程等；
（四）组织摇号排序。公证机构应以刚需家庭、普通家庭为先后顺序，分类别组织摇号排序。刚需家庭在本类别摇号未中时，可再次参与普通家庭摇号排序。摇号排序时间应在8:00-18:00之间；
（五）公示摇号排序结果。公证机构负责将摇号排序结果在房地产开发企业、公证机构、房管部门网站以及房地产开发企业销售现场进行公示，公示时间不少于3天。
（六）组织选房。房地产开发在公证机构的监督下，分类别顺序、按摇号排序结果依序组织远房。房地产开发企业提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。放弃选房后所退房源，在公证机构监督下，按类别依序递补选房，选房人在公布的时间内未选房的，公证机构确认后视为放弃选房。
（七）选房结果公示。公证机构负责将选房结果在房地产开发企业、公证机构网站及房地产开发企业销售现场进行公示，公示时间不少于3天。
（八）资格复审及合同网签备案。房地产开发企业按照选房结果与购房人洽谈并办理购房资格审查、按揭贷款、合同网签备案等手续。资格复审未通过的剩余房源，在公证机构的监督下按类别依序递补选房并完善相关手续。
（十）报备公证书。房地产开发企业应当在公证摇号选房结束后10日内，将摇号排序和选房结果公证书及放弃选房人名单。放弃签约人名单报送当地房管部门。
5、《通知》的附件中提到，公证机构应以刚需家庭、普通家庭为先后顺序，分类别组织摇号排序。如何界定刚需家庭和普通家庭？
（一）居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身；
（二）登记购房人及其家庭在西安市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录；
未婚者不算刚需家庭，这实际上是杭州等其他城市的普遍做法。首先，未婚者是可以作为普通家庭参加公证摇号买房的，只是不属于可享受优先摇号的“刚需家庭”。主要是因为，从对住房需求的“轻重缓急”来讲，“三口之家”和“抚养二胎的四口之家”以及“未婚人士”这三种家庭中，三口之家和四口之家的需求更加迫切，而且住房和子女教育息息相关，更需要向已婚无房家庭予以政策倾斜。
目前，西安市房管局为新毕业大学生提供了“公租房”绿色通道，新毕业大学生可凭毕业证、学位证直接申请办理入住。在国家大力培育住房租赁市场的背景下，西安市已经有很多适合未婚人士拎包入住的长租公寓项目。未婚人士可以先通过租房解决住房的问题，如果需要购房，可以以普通家庭身份申请。
8、对于前期有些开发企业设置全款优先、公积金贷款等性条件，这次的措施中有哪些对应的解决办法？
2017年12月，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合出台《关于住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，其中明确要求先房地产开发企业不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式、、购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款的书面文件。
第一：建立住房意向登记平台，所有在平台登记的购房人信息房管部门都将予以保存记录，并且将信息反馈开发企业，登记结束后将进行公示；
第二：《通知》所有已经在我市住房意向登记平台进行登记的购房家庭，开发企业都不得其资格核验申请；
第三：发现企业存在以上行为，我局将予以严肃处理，包括扣分、暂停网签权限、暂停其办理预售许可等手续。
关于公平方面，此次企业摇号售房必须接受公证机构、房管部门的双重监督；为全流程的透明，房管局要求企业先后进行四次名单公示，分别是登记人名单、摇号人名单、摇号排序、选房结果的公示；为避免部分购房者同时报名多个楼盘，影响中签率，此次一个家庭一次只能进行一个项目的意向登记。
答：购房者遇到未按通知执行的情况，可以拨打12345市民热线进行投诉，房管局接到后会及时回复处理。另外，房管局要求企业在销售公告、售楼现场公开房管、物价、工商等部门举报投诉电话，群众可以依行为类别进行投诉。
《通知》的核心是在目前住房供求失衡、一房难求的情况下，尽量要刚需家庭和普通人群的购房。
摇号也是不得以的办法，不能说摇号是绝对公平的，摇号本身是一种随机选择的方式，摇上号的未必是最需要房子的人，没有摇上号的人，也不一定不是急需的人，从这方面来讲，摇号是针对目前住房供求失衡的状态下的无奈之举。
新规中首先了预售许可申报的最低规模，每次申请不得低于3万㎡，3万㎡以下的需一次性申报。对于消费者来说是一项利好，防止捂盘惜售。其次，建立房管局主导的购房意向平台，并对摇号程序进行监管，有利于规范房地产销售市场，对房地产开发商和购房者都有了强有力的约束。
一个的制定出台要兼顾全社会的方方面面，的刚需购房者首先是以家庭为单位，对于尚未立户的单身人士而言，规则的制定不但要考虑其个体还要考虑其家庭整体。
作为家庭整体而言家庭本身是否存在住房，也是制度的制作过程中需要考虑的。如果家庭已经有房，那么对于单身者来说，他的住房需求并不是那么强烈，如果将尚未结婚的单身人士一旦放入刚需的类别，有优先权的话，那么对于家庭为单位而言，是否有存在不公平的嫌疑呢？
我目前是单身、未婚，今年3月锁定了一个自己比较满意的楼盘。当时的置业顾问说，按照正常的摇号流程就可以，但是一直到现在都没有开盘。上周我们才交了资料，昨天我跟我的职业顾问联系，他告诉我现在他们对我们这些购房者要进行分门别类。我作为单身、未婚，按照现在的新规不属于刚需这一类别，所以还是有点遗憾。
雪儿：比如开盘面积有80，130。我的意向如果是80，但是摇上号该我选房时已经没有80，又买不起130，这样放弃选房算一次记录吗？
西安市房管局工作人员回答：本次政策制定是从稳定房价的角度出发，因此，即使放弃选房，也将被认定为一次选房记录。
代子：例如，今天在线上登记了，明天摇号没有摇上，摇号之后我就能立即登记其他项目吗？之前没摇上的项目登记信息会立即作废吗？会不会影响后面项目的登记？
老韩：补漏政策！值得赞赏，个人有二点看法:1.三万平这界限低了点，一幢高层面积就在3万平左右，现在大盘时代，五六十万的盘比比皆是，按此推算可开十多次盘，每一次涨3%，复合计算可涨到50%，才购房理压力巨大，再加一条:每个盘总开盘次数不大于3次，这样才堵上漏。2.政策有鼓励外地迁入人购房的意图(无社保年限要求)，而对本地人有社保来讲不公平，再则单身不算刚需更不公平，外地人在外地也是可能有房的，迁到西安就算刚需，本地单身无房却不算刚需?离异还要三年，不能因为少数人可能假离婚堵上真离婚的需求，可谓因噎废食！外地迁入不用三年就是刚需，这是让外地人来当接盘侠还是不让本地人结婚？