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深圳楼市屡条 佛山二手房难炒起价
如果谈及楼市，肯定离不开深圳。在今年上半年，深圳楼市屡条，楼价一天一个价不说，单单是已经出售的二手房也频出纠纷，比如卖房后房价暴涨百万，深圳业主率众抢房。
如果谈及楼市，肯定离不开深圳。在今年上半年，深圳楼市屡条，楼价一天一个价不说，单单是已经出售的二手房也频出纠纷，比如卖房后房价暴涨百万，深圳业主率众抢房；深圳业主卖房被判双倍返还定金；直击深圳3·3 0新政后首个强制过户……虽然这些头条不是啥好事，但同在珠三角区域内的佛山二手楼业主只能干瞪着眼，看深圳的热闹。
佛山的二手楼交易量远比深圳少，其中的因素繁杂。业内认为，抛开城市人口结构、城市土地供应等方面来说，交易环节的不同也是佛山的二手楼市场不同于深圳的其中一个因素，而交易环节中的可否转按揭则常重要的一个因素，由于不能转按揭，这使得佛山的二手房交易成本相较广深要高。
领先丰地产顾问执行董事李华宇认为，佛山二手房不能转按揭，这使得交易成本增加，在一手房价不高的情况下难炒起价。
看到只有一之隔的景裕豪园均价1.2万，阿龙把江南名居的盘放了9000多元/㎡，这一放就是一年。这一年里，中介带了不少人来看盘，但来来去去，他就是没有把房卖出去。2011年，阿龙投资了江南名居的一套公寓，那正是佛山楼价炒到高位的一个时段，9千多一平米买回来后，简单装修就放租了。
既然是投资，阿龙采用的是等额本息法，贷款时限为15年。等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小。在2014年年中放盘时，阿龙几乎还的都是利息。
当阿龙放盘时，他几乎是用当年买的原价卖，但“我自己也觉得很奇怪，租非常好租，但卖居然没有人接盘。”阿龙认为，他并不想赚差价，只是因为需要用钱才卖楼，卖楼总不能亏太多吧。
“有一位买家在得知我这套房子还属于按揭时，问我能不能先还掉，我回答没钱才卖，有钱还掉按揭就不卖了。对方想了想就没下文了。”阿龙说，后来从中介处得知，由于江南名居放盘的业主多，对方认为先填补按揭款太麻烦，不如直接买有“红本”(没有按揭)的。
阿龙的和在2012年购房的小妍类似，2012年7月，小妍在季华沿线多平米的毛坯房，很不凑巧的是，她由于工作调动离开了佛山，“虽然现在有营业税5年更改为2年的利好消息，但我每月还贷5000多元，一年下来也就是6万多，还了2年已经12万了，现在考虑亏掉利息卖，依然不好卖。”
小妍坦言，目前季华沿线的房子价格相差不大，附近的星星凯旋国际和绿地中心毛坯只比她当年买怡翠世嘉花园多一千多元，虽然一手楼价格和她放盘的价格没有太大的差距，但如果找公司先按揭，这需要多交一笔钱。
佛山的二手房交易究竟是一个怎么样的流程？东方广场一名中介介绍说，如果买家一次性付款，可直接在中介公司签订网上房屋买卖合同，买卖双方查询购房款到账后，携带登记相关资料到二手房交易服务中心三楼政务大厅办理房屋权属转移登记手续，并缴纳相关税费，领取《佛山市房屋产权登记收件领证凭据》；在五个工作日内，完成房屋转移登记手续，客户凭《佛山市房屋产权登记收件领证凭据》领取房屋所有权证；交易完成后，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至卖方指定的账户。该中介表示，如果顺利的话，一般在一个月左右的时间可以做完。
如果卖方有按揭，买方又需要购买二手房之后进行商贷或公积金贷款，整个时间会拉得很长。该中介介绍说，在双方签订合同前，买卖双方得先协商卖方的按揭由谁先垫付，垫付完毕后才能进入买卖流程。这一流程可以由中介代办，比如向银行递交贷款申请资料，等待银行预约买卖双方签购房贷款的相关手续和合同手续，然后才能签订房屋买卖电子合同。
该中介表示，如果贷款银行是监管银行的业务，监管银行面签借款合同等法律文本后在1-2个工作日内发放申请人贷款，如果是其他商业银行的业务，根据各银行时间办理。签完房屋电子买卖合同后，按照合同约定由买方将房屋交易首付款存入资金监管账户，带上首付款入账凭证到银行大厅签约区，找贷款银行面签借款合同和购房贷款等相关手续，找公司面签合同等相关手续。办完签约手续以后，买卖双方在接到到账通知后，带有效身份证明到二手房交易服务中心二楼公司领取过户资料，并由公司工作人员协助到三楼政务大厅办理产权转移登记手续，按缴纳相关税费，由公司统一领取《佛山市房屋产权登记收件领证凭据》。
该中介表示，买家如果需要办理公积金贷款，速度更慢，这是因为公司需收到公积金贷款后，才将买方的银行借款和公司垫付余款归还。
李华宇认为，佛山房价不高，特别是十年前的买家，比如千灯湖片区的中海当时的单价也就是4千多一平米，这使得总价并不会太高，买家在现在卖房时几乎都已经付清了按揭，这部分持“红本”的客户并不会遇到转按揭的问题，但对于后期的投资客来说，由于佛山不能转按揭，他需要自己付清按揭或者让买家付清按揭，其中就增加了交易成本。
李华宇表示，这部分交易成本就在于利息，如果卖家在银行贷款的本金和买家首付后剩下的部分差距不大时，转按揭起码能让买家少支付一部分利息，比如阿龙已经支付将近三年的利息，如果佛山可以转按揭，买家在按揭时限不变的情况下自然就少了将近三年的利息。
据记者了解，深圳二手房交易流程在全国都是较为成熟的。主要流程包括：公证委托、资金监管/按揭贷款(约10个工作日)、赎楼也就是取回旧业主的房产证(约20个工作日)、交齐佣金/递件过户(约5个工作日)、缴税取新证、抵押登记(约5个工作日)、放款对账和交楼。
如果是卖方“红本”在手或者自行赎楼的，可省略“公证委托”和“赎楼”环节，如果是买方一次性付款的，可省略“抵押登记”环节。也就是说，如果原业主没有房贷，在买家可以一次性付款的情况下，理论上最快约7个工作日就可以完成整个交易流程。
“深圳去年确实是可能实现在半个月之内完成整个过户流程的。”据美联物业深圳区董事总经理江少杰介绍，在业主“红本”在手，买家一次性付款的情况下，在半个月之内基本可以完成整个交易流程。
不过，据江少杰介绍，近半年时间内深圳的二手房交易时间也有所放缓，主要是“赎楼”这一环节的时间被延长，“以前可能去到就能办理，现在还有深夜去排号的情形。”
造成近半年深圳二手房交易放缓，主要是因为成交量放大，造成等待时间加长，而非交易环节。江少杰表示，深圳的二手房交易已经有十几年的历史，所以在流程上确实比较成熟和先进，值得借鉴。
此外，值得一提的是，与佛山不同的是，深圳二手房交易流程是网签备案在先。据记者了解，买卖双方在达成交易意向后，三方需要登录深圳市房地产信息系统，录入《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，然后确认后再进行佣金支付和定金收取，再进入该系统生成、打印《深圳市二手房买卖合同》，并进行签订。在此之后，再进行产权过户手续的办理。