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上海二手房价格指数连跌9个月 市场降温态势明显
来自多家研究机构的数据显示，8月份，上海全市二手住宅成交1.35万套，环比下跌3.41%。这是自6月份以来，二手市场连续第三个月成交量出现下降。
整体来看，上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态，目前绝对量已经处于近6年低位水平。业内专家认为，楼市降温已然来临。随着政策面和资金面的趋紧，预计短期内成交仍将继续低位盘整，“金九银十”已难以出现。
上海中原研究院数据显示，刚刚过去的中秋“小长假”期间，市场成交状况延续了此前的疲软格局：新建商品住宅成交仅3.4万平米，同比减少4.4%，是近5年以来交易最少的一次。而在一手房市场平淡如常的同时，上海中原各二手门店也反映，中秋假期期间，3天日均来客量1-2组，比平时双休日要少两成以上，且上门客中意向客户较少，带看难度有所增加。
尽管上述研究报告表示“逢节市场成交走弱是意料之中的事情”，但上海二手房市场早已“遇冷”多时。
上海链家市场研究部的数据与上海易居房地产研究院的数据均显示，上海的二手房市场今年以来仍然保持在相对低位水平。今年8月份，上海二手住宅成交约1.35万套，环比下降3.4%;而前8个月，全市二手房成交约10.9万套，累计同比减少3.5%。上海链家市场研究部亦指出，尽管今年8月的二手住宅成交量同比上涨20.03%。但是在历年同期的成交中依然处于低位，甚至低于同样楼市较为低迷的2012年同期。
与此同时，二手房的价格也出现了下降。上海二手房指数办公室提供的数据显示，今年8月份，上海二手房指数为3916点，已连续9个月下行，相比去年同期下跌1.81%。而据上海易居房地产研究院最新统计，自2016年3月开始的这轮调控历时两年多，上海二手房月度价格指数持续高位盘整，自2018年以来进入下行通道。随着成交量的萎缩，上海二手房价成交价格如期下跌。
“8月上海二手房成交环比小幅下降，这可能是由于8月上海新盘供给放量，且限价下部分楼盘性价比较高，因此部分需求转向一手市场。”易居研究院研究员沈昕表示，主因在于供大于求的市场格局。
公开资料显示，今年上半年，上海新建商品住宅新增供应套数2.09万套，比去年下半年上涨103%。即使是在楼市传统淡季的7、8月份，新增供应套数也维持在1万套左右，持续刷新年内纪录。例如，8月份上海共有43个新建商品住宅项目进入市场，供应面积创28个月新高。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期上海的楼盘供应充分说明了供应端在发力，很多新盘其实过去是积压的，预计后续还会有积极供应的表现。
而由于限价政策，部分楼盘性价比较高，也对二手房市场需求造成了影响。例如，位于浦东新区张江板块的万科翡翠公园在8月份推出最后50余套房源，均价6.5万元/平米，而该项目的二手房源在几家中介网站上，参考均价高达8.5万元/平米，价格“倒挂”，也直接导致52套房源被712组认筹客户抢购。
此外也有部分季节性的因素。德佑地产分析师赵葆根表示，“特别是受到季节性因素的影响，6、7、8连续3个月的成交量出现下行”。
“上海的二手房市场量缩得很小，基本上是从2016年四季度开始就一直处于量能偏低运行的状态。”易居研究院院长杨红旭认为，当前上海二手房市场很明显处于降温通道。这其中一方面是由于政策调控的原因，另一方面是市场内部也有调整的需求，过去两年这一波上涨幅度都比较大，市场需求透支，需要重新休整。
其指出，今年前8个月上海二手房市场的成交量同比略有好转，但仍处于偏低的水平。二手房价格则呈现小幅下跌的态势，这其中又分为两个阶段：2016年四季度到2017年上半年，上海二手房价格处于高位盘整状态;2017年下半年开始出现小幅下跌，最近跌的态势略有扩大。
由于成交不旺，目前上海不少二手房房东多数愿意议价，个别房东甚至主动下调挂牌价。上海中原研究院数据显示，仅在8月27日至9月2日当周，上海二手房挂牌价下调比例增加1.55%-36.77%，到9月9日这一数字上升到了41.66%。这期间，挂牌价格持平的卖家数量占比均超过43%的水平，由此来看价格下调与持平是当前市场的大趋势。此外，也有一些房东选择撤牌观望，“卖房”变“出租”现象时有发生。而根据58安居客房产研究院8月购房者和经纪人信心指数，购房者信心指数为98.4，环比下降2.7%;经纪人信心指数为105.3，环比下降6.3%。
“二手房因为短期内缺少气氛烘托，买家入市意愿降低，加之当前价格买卖双方分歧加大，交易节奏放缓总体来看市场出现明显预期转变。”
上海中原地产市场分析师卢文曦透露，二手房市场延续近期市场惯性，议价空间进一步增加，普遍向7%-10%靠拢，郊区房源普遍超过5%的议价空间。而中心区域随着大量高端项目投放，房东也会面临相同压力，尤其是总价千万以上的挂牌房源，基本要打9折才有吸引客户看房的可能，如果要想成交，则必须进一步降价。其预计随着新房不断入市对二手房市场产生虹吸效应，在二手房成交持续缩量背后，价格还将进一步下滑。
“今年9、10月，不排除二手房市场成交量出现季节性的回升，但总体的低位走势不会改变。特别是7、8月新房供应大幅放量后，在新房市场自身面临去化压力的同时，也将这种压力传导至二手房市场。”赵葆根表示。
沈昕认为，整体来看，上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态，目前绝对量已经处于近6年低位水平，预计后续下降空间有限，随着政策面和资金面的趋紧，预计短期内成交仍将继续低位盘整，“金九银十”难以出现。
上海链家市场中心总经理陈敏预计，9、10月，新房市场将面临着较大的去化压力，这同时也给二手房市场带来了更大的价格压力，届时对于购房者而言将有更大的选择空间。