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二手房市场：有价无市 郊区价格明显松动
对于房产中介经纪人刘朋(化名)来说，这个月又是一套房没卖,尽管他准备好所有房屋介绍，看房服务周到体贴，但这个月的销售业绩依旧很难达标。
“东四环边上，低于市场价100多万的南北两居室，中高层，满五唯一，总价480万元。这房子是正常出售的，只不过房东要换房，着急变现。”刘朋告诉中国房地产报记者，这样的房源若是放在去年至少要550万元以上。
“进入下半年，二手房价格下滑,调价房源越来越多。”刘朋说，目前二手房成交量变少，客户都在观望，房东不主动降价房子就不好卖。业主预期持续减弱，议价空间有扩大的可能。“现在很少有客户尝试出手，怕吃亏。”
9月中旬公积金新政出台，导致刚需楼盘成交占比上升，二手房均价被结构性拉低。在市场下行的状态下，均价出现一定程度松动。
据贝壳研究院数据显示，2018年9月市二手住宅均价61829元/平方米，比上月下跌2.2%。今年下半年整体房价偏高，同比去年仍在上涨，但从月度数据来看，涨幅已经缩小，并且出现降价势头。
二手房成交连续4个月环比回落至低位，不及5月峰值一半。以9月为数据样本来看，二手房市场实时成交量环比继续下滑8.6%，与去年同期相比增加9.3%，同比增速明显收窄。核心500盘零成交楼盘占比上升至11%，是2018年以来除春节2月以外的最大值。
据统计，9月购房者成交周期环比持平，保持在79天的历史峰值。此外，二手房新增挂牌均价自5月以来震荡下行，在与8月城区挂牌结构一致的情况下，环比下跌1.2%，9月议价空间进一步扩大至4%。市场成交节奏呈放缓趋势。
“价格的下滑反映了业主心理预期的松动，而成交量减少的背后则是购房者‘稳中有降’的观望心理。”易居研究院智库中心总监严跃进认为，目前二手房价格下跌，购房者观望情绪加重，很多人愿意继续等待，以获得更高的降价幅度。
“有合适的房源一直在关注。我们心仪的一套房子在一星期内挂牌价下调了30万元，还想再等等，待房价再下调的时候入手。”一位购房者向记者表示。
此外，二手房价格下滑、成交量减少与购房政策相关。“从政策上看，目前首付比例还是比较高的，从一步到位的购房心态看，部分购房者会有咬牙一把认购新房的考虑。”严跃进表示，二手房市场很多金融服务政策不到位，如二手房在背负房贷时与银行解除合同，就需要先垫资，但垫资的服务却不到位，导致二手房转手较困难。
贝壳研究院的数据显示，13区中有11区均价下跌，其中郊区价格松动大，中心城区变化不大。9月亦庄二手房均价环比下降4.7%，通州和顺义下降3.4%，大兴下降2.5%，下降1.9%，而朝阳、海淀等中心城区下降幅度在1%以内。
在走访了城区中介门店后记者发现，东、西城区由于学区房等原因，抗跌性较强。朝阳、海淀、石景山及丰台区成交量逐步下滑，小户型价格坚挺，两居室和三居室调价的房源较多，但是主动降的不多。
“中心城区降价幅度小是因为城市的核心资源都聚焦于此，所以房产价值相对较。”对于郊区房价对中心城区的传导效应，和硕机构首席分析师郭毅认为未必会有明显。
通过安居客大数据，记者发现、顺义、密云、昌平等区的二手房存在客少房多、供大于求的现象。据了解，目前二手房业主卖房的需求是换房，换房有两种可能，为孩子上学和改善需求。某中介人士向记者表示，“郊区有大量业主为在中心城区买学区房而换房，导致郊区二手房供过于求，进而带动房价快速下跌。”
郭毅认为，限竞房也是影响二手房价的因素之一。限竞房多在五环周边，交通和条件相对较好，由于需求的转移，对二手房市场的成交总价形成直接冲击。
此外，一二手房之间也存在着联动关系。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，从房价本身来看，新房价格对于二手房价格的传导效应会更为明显，随着新房开盘价格的普遍下调，周边二手房关注度和成交量明显下降，有价无市局面之下，房东下调房价的现象也会逐步增多。
张波还说，“从的土地供应来看，近几年配有‘限房价、限地价’的出让条件的地块明显增多，还包括竞自持、共有产权房等多种条件，这些地块多位于远郊区域，因而对于区域的新房房价有一定的下拉效应，这也会在一定程度上影响周边二手房挂牌和成交价格。”张波说。