联系方式：renmin@163.com 
专家解读物权法：开发商不得“改嫁”预售房屋
[导读]就在《物权法》司释实施前夕，、国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出:“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。
就在《物权法》司释实施前夕，、国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出:“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”
一石激起千层浪，网上一时掀起了“拆围墙”之说的热议。朱晓喆认为，“已经建好的围墙不可能说拆就拆，这其实是一种过度解读。”他表示，现在居民取得的《房地产权证》，是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、构筑物。在居民单套房屋的建筑面积中，既包含套内面积，也包括公摊面积，因此从《物权法》角度分析，围墙不可能说拆就拆。
值得注意的是，在最高院近日举行的新闻发布会上，最高民一庭庭长程新文也回应了备受关注的封闭小区话题。他表示，“目前，、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现化的过程。作为，我们将密切关注，并积极应对。”
根据《物权法》，建筑区划内的道，属于业主共有，但属于城镇公共道的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
尽管《物权法》中，预告登记后，未经预告登记的人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但在实践中，仍存在不当扩大预告登记的模糊认识。为此，新司释对《物权法》所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释，即将其限于未经预告登记的人同意而转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。也就是说，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押，是无效的！
“当然，也要防止过度扩大适用面的情况。” 朱晓喆表示，比如在二手房中，买卖双方还没有完成产权交易、是否可以出租的问题，只要不改变的所有权，并不出租，避免打击面过大。
他也介绍，在司释中还有许多对老百姓有利的“福利”。比如，房屋登记等发生错误怎么办？过去往往要先走行政诉讼渠道，再通过打民事官司确权，费事费力。现在不必再走行政诉讼渠道，根据确权便可直接更正错误。
小王背着老爸，把房子卖给小张，小王老爸知道后追讨，买卖是否有效？对此，司释对人们关注的善意取得等问题也作出了明确。明确了“善意”认定的基本标准，以及由谁承担举证责任等具体操作原则。