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房子在智能合约上售卖：在未来你可以先购10%的房产
鉴于区块链能重塑信用体系，能节约由信用问题带来的巨大社会成本，房地产未来可能是区块链很大的一块应用场景。Airbnb将自家客房明码标价欢迎你去住宿，这已经常冲击人们的想象力。
最近货币棚改收紧，房价开始得到管控开始下跌。我们先对房地产行业做一些简单的说明。房地产在每个国家都是国民经济的重要组成部分。经济学家任泽平2016年发布的房地产分析报告表示，中国房地产总市值占P的比例为411%。另据中国国家统计局数据，2017年，房地产行业P为5.39亿元，占总P比重为6.5%。
再以美国为例，根据美国经济分析局的数据，2018年第一季度，房地产（包括租赁）P为3.745万亿美元，占总P比重为10.71%。
此外，作为劳动力密集型行业，房地产和一个国家的就业率紧密关联。经济衰退时期，房屋新建数量减少，是失业率飙升的重要原因。最后，房地产会影响到其它众多经济指标，比如当房地产价格下跌时，房屋所有者能获得的房屋抵押贷款会减少，国民消费总额会随之下降。
区块链技术如果真想摆脱目前“圈内自嗨”的情况，实现其各种传统的愿景，自然是绕不开房地产这样一个与国民经济体系息息相关的重要行业。但是，该如何在房地产行业应用区块链技术？已经有很多业内人士在探讨和实践这一话题。
世界四大会计师事务所之一的德勤，于2018年7月发布了一份报告，指出区块链技术具有巨大的潜力，可以通过消除现有的关键流程中的许多缺陷，改变商业房地产的核心运营。
房地产的产业链很长，包括房地产开发、装饰装修、物业管理、房地产经纪与交易、房屋租赁、房地产评估、房地产测绘以及下游环节的建筑和建材市场等，而产权登记和转移等业务则需要部门执行。根据以上的区块链特点总结，我们可以判断，区块链技术可以着重应用在数据和资产分析管理，以及所有权确认和转移等过程。而这些过程在物业管理、当地产经济与交易、房屋租赁和产权登记转移等环节极为关键，因此这几个环节也是区块链应用的优先考虑领域。
一旦区块链真正应用在这几个领域，能带来怎样的好处呢？在接下来的分析中，我们会对以上内容进行详细的分析和案例解读。
房产常重的资产但是流动性却极低，出了出租、售卖几乎并没有其他的方式。拥有一栋房屋的所有权，你可能就轻松身价数百万。但是，假如你短期需要一笔现金周转，却没法通过出售房产的部分产权来变现。
然而区块链出现后，已经出现一些项目，希望利用该技术来降低购房成本，让持有或出售部分产权成为可能。区块链技术的不可、信息透明、共同监管和可追溯性等优势，与不动产的拆分是天然的结合。
比如硅谷密探此前曾采访过来自的IHT,一个通过做拆分不动产的智能合约技术和分布式记账技术，来达到陌生人“共享买房”的项目。
这里面的过程是：IHT以智能合约和分布式记账技术连接资产端和金融机构端，这样大额资产就能够通过IHT智能合约被拆分成多个，然后再分配给多家金融机构。投资者因此可以通过金融机构投资经IHT智能合约拆分的小额不动产。
使用区块链技术的好处是：区块链的 “不可更改” 等技术特性了整个交易的安全与公平：IHT 作为连接两端的中心，在资产经过智能合约拆分并绑定后，任何个人或机构 —— 包括 IHT 本身 —— 都不能进行更改。所有资产的权限和收益放在区块链上，一些原来不透明的东西变得透明了，包括产权、资产回报率等。
通过这种方式，房地产投资变得小额化、动产化，成为一种流动性更高的金融资产，且交易过程便捷透明。
这种做法从技术层面是可行的。目前 IHT 的资产，就已经广泛分布在、日本、等地；但其想要全球更大范围地落地，则取决于政策，以及“部分房屋产权”和收益权的相关法规是否允许和支持。
英国就于 2016 年推出了“共享产权”计划，帮助首次购房者进行“阶梯式买房”：先买下房产的 25% 到 75% 所有权即可入住，但是要为剩余不属于自己的房产部分支付租金。未来买得起的话，可以再购买全部产权。
仍在持续完善这个计划，比如考虑把每年购买的最低产权比例从 10% 降到 1%，方便购房者灵活计划。如果用智能合约来执行这个“共享产权”模型就会很方便：比如租金数额根据所有权比例每年自动调整，并记录在分布式账本上供查询；剩余未购入的产权估值，也可以随着市场行情变动而随之变化。
如何找到合适的房源和买家/卖家，如何根据周边近期销售情况确定一个适当的价格？要获得这些问题的答案，就需要大量的信息和处理过程。
这个过程非常的繁琐冗杂。一个房地产经纪人，每天都面临着和收集房源信息、寻找数据渠道以及确认数据正确性方面的挑战。房源信息来自每一个个体卖家或者开发商，但是真正收集和掌握海量数据的，是各种房地产经纪/交易平台。这些平台依靠获取的数据把控房地产市场，并且还会向卖家收取高额的”挂牌费”（listing fee）。
比如美国著名的房地产经纪平台 Redfin，会向卖家收取至少房屋售价的 1% 作为 listing fee，以获得更好的网站展示，其它平台的信息露出，潜在买家信息和正确的价格估算等。当然，卖家可以获得经纪人服务，但我们看到，Redfin 收费的底气主要来自于其集中的数据库。
无论国内外，大量房屋信息都是由个体提交，最终流向房源平台并被它们所垄断，再从中获取高额收入。
而有些公司意识到，区块链的分布式账本，能打造一个式的数据平台，并且数据的透明公开，让数据也不会再被各种巨头所把控，从而降低房地产买卖双方的成本。
比如美国纽约公司 Imbrex，在 2017 年宣布推出基于以太坊的 MLS（Multiple Listing System，房源共享系统）平台，打造一个的、可访问的全球房地产平台和数据市场。该平台将允许所有房地产从业人员，基于区块链账本交换和分享数据。企业、经纪人、代理商，房东等可以向全球受众推销他们的房产，而不以自己对数据的所有权为代价。Imbrex 的数据库是去中心化存储的，为所有信息提供者所共有，而非属于某个集中式组织。
Imbrex 对房源信息提供者仅收取极少的 listing fee（不到一美元），此外，用户向平台添加或验证信息时，还能获得通证励。买家可以地在全球范围内收集房源信息。Imbrex 发行了平台通证 REX Token，并计划未来 REX Token 将作为平台上基于智能合约的产权交易的基础。
但是 Imbrex，以及其它类似公司将面临的主要困难在于：房地产是一个不容易发生改变的行业，并且房地产从业者和区块链爱好者的交集目前还很少，要让前者使用区块链，需要花费很多时间精力去普及和推广该技术。而 MLS 平台又必须是全面而更新及时的，将所有实时信息囊括在内，如果用户在此平台只能看一部分信息，或者发现信息更新不及时，那他们很可能离去。所以，REX 如何尽快推广其平台，令其达到很高的普及度？这会是个艰巨的挑战。
购房流程牵涉到诸多利益相关方，以二手房交易为例，无论国内外，普遍需要土地登记处，买方和卖方，各自的律师和抵押贷款提供者，抵押贷款调查员和房地产经纪人等角色。任何两方的不信任或者拖延，都会让整个流程更为耗时和复杂。
但如果能引入智能合约，在合约内每一步骤需要哪几方做什么，以及在何时完成，就能让整个过程减少不必要的拖延，且更为透明。能自动执行的“智能合约”，可以确保所有的货币转移、托管，或产权转让必备的条件都已经得到满足。此外，区块链会提升利益相关方的相互信任程度，因为有了分布式账本记录信息，各方就不必再依赖单一的事实来源（通常是中介或律师），这大大降低了交流沟通的成本。
而确定产权的房屋若决定出租，那么租赁期间的管理和租金流动，都需要定期记录和复核，如果是自如这样的企业管理，那么还需要审计机构和银行等参与。
如果引入区块链，传统的租赁合同可以转变成智能租赁合同。在区块链平台上使用智能租赁合同可以让租赁条款和交易更透明。智能合约可以使用租金或债券用于向房产所有者，房产管理方，以及其他利益相关主体完成自动付款，并且可以近乎实时的完成对账。
我们以英国伦敦的区块链项目Midasium 作为举例。该项目提出：为住宅和商业地产创建一个全球性生态系统，来实时追踪所有交易和注册功能。该生态系统将创建世界上第一个“房地产虚拟信贷局”，为房地产和相关金融服务，提供与时俱进的智能合约制定标准。“信贷局”的基础，将建立在全球性的分布式房地产账本上，称为 Midasium 区块链。
这个区块链的目的，是使用称为 Midasium Contracts 的智能合约系统，执行并永久保留所有房地产交易和注册的历史。包括抵押协议、销售合同和租赁协议在内的房地产常见合同，都可以使用 Midasium Contracts。
那么，用户为什么愿意使用这种“新式合同”呢？Midasium 称，有区块链的智能合约，与传统合约相比具备以下优点：能自动执行，有近乎瞬间完成的结算时间；分布式账本记录信息可信度极高，能减少法律，会计和交易成本；大大减少欺诈，和信用风险。
针对“减少风险”这条，Midasiun 区块链能在获得许可后，可以和审计财产的完整财务历史记录，且链上的记录不可。因此，房产的各项指标，比如还贷款的违约率和空置率等都容易计算得出，从而更好更综合地计算整体交易风险。
这一点主要是体现在商业房地产开发和管理中。由于商业房地产行业由各种资产类别和公司类型构成，产权和资本的确定、转移和管理往往常复杂的流程。而区块链可以：通过将信息包含在加密的分布式账本中存储信息；允许人们通过智能合约完成财产转移；智能合约能在没有第三方公证人员参与的情况下进行可靠交易，因此能提高产权和资本管理效率，减少和去除冗余流程和人力消耗。
但是，区块链和智能合约的有效性需要法律和政策的允许，否则就没有法律效率。好消息是：目前有一些地方和市政已经在测试区块链的实际应用效果了。
美国 Vermont 州于 2018 年开展了一个试点计划。房地产初创公司 Propy 与 South Burlington 市办公室合作，将记录房地产产权转移的文档转移到区块链上。比如房主将个人房产转移到公司名下，使用区块链技术，能完全在线且迅速地完成交易。
此外，美国伊利诺伊州的 Cook 县，进行了一项“区块链如何简化登记流程”的研究。一位参与者告诉，“我们的主要收获就是，区块链可以改变研发和采用技术的整个方式。对于房地产领域，区块链有能力移除那些交易中不必要的、多余的人事。它能修复目前这个过时的管理系统。”
这些地方性试点项目效果都很好。在更宏观的层面上，区块链也成为跨过地产投资的一种有效途径。通过通证化系统设计，房地产会：成为流动性更高的投资，并为外国投资者提供了更低的准入门槛；区块链将信息存储在去中心化的数据库中，为所有投资者提供同样的数据库通道；最后，通证化系统还降低了和传统跨境投资相关的高额附加成本。
RSM会计师事务所评论道，关于房地产投资，区块链对中小型公司最为有用。它们一般需要花费更长时间筹措资金，但是通证化系统允许这些公司更快更高效地筹措资金，一旦效率大梯度提升，中小公司将在房地产市场拥有更强的话语权，改写市场格局。
上述四个领域，都为区块链技术应用到房地产行业提供了巨大的实践和想象空间。区块链技术的分布式记账、不可和可加密性，以及智能合约的信任机制，都为房地产行业目前所存在的问题提供了有效的解决思。但是，瞄准这些领域的区块链项目基本都还在部署、开发和探索阶段。如前文所说，房地产行业是一个技术升级和更新换代比较缓慢的行业，因此，区块链技术要想真正做到大规模铺开应用，还需要很长一段时间。
根据《2018年中国区块链产业发展》所统计，截至2018年3月底，我国以区块链业务为主营业务的公司数量达456家。区块链应用呈现多元化，但是其中专注于房地产的比例较小。
目前曾受到关注的“区块链 + 房地产”项目，多由传统房地产公司或推动。其中最著名的案例是：雄安于 2018 年初上线区块链租房应用平台，成为国内首例把区块链技术运用到租房领域。在这一主导的区块链统一平台上，挂牌房源信息，房东房客的身份信息，房屋租赁合同信息将得到多方验证，不得。
此外，2018 年8月，易居中国宣布成立“房链”，希望用“区块链思维”来促进技术创新，以满足房地产领域场景应用；雄安已建成区块链租房应用平台并上线 月，全国综合型房地产交易平台房掌柜，与IBM签订区块链项目合作协议，并成立了房云链资产数字化联盟。
看起来，目前大部分区块链应用于房地产的项目，仍处于概念验证和测试阶段；或者是抢先在区块链行业入场布局。
在中国，房地产是和政策紧密相关并严格受到政策监管的行业。区块链若想深耕这一行业，需要获得政策支持，并和紧密合作。值得期待的是，部门已经在着手建立区块链国家标准。2018 年 6 月，工信部李琰副处长公开表示：我国已开始着手建立区块链国家标准，计划从顶层设计推动区块链标准体系的建设。
作为一项新型技术，MAC多原链运用到房地产行业当中，所面临的挑战肯定是巨大的。这主要来自三方面因素：房地产行业自身特质、如何寻找应用场景和合规问题。
房地产行业的自身特质，这里主要指的是应用新技术的需求较小，且速度缓慢。《福布斯》在分析房地产科技投资趋势时指出：第一，无论是做住宅还是商业房地产，老牌企业一直以来难以招聘到顶尖的技术人才，并且也没有在这方面做出过多努力。房地产行业的任何一个部门，都很少有技术驱动型的领导者。第二，房地产作为占 P 比重极大的行业，这个领域的技术应用一直以来缺少变化，无论是技术专家还是投资人，往往在房地产界缺乏经验或关系，房地产从业者通常不（需要）精通技术。
这个特质导，致房地产行业本身可能缺乏足够的动力来积极应用区块链技术。后者带来的流程简化和成本降低，相比房地产本身巨大的资产体量可能显得微不足道。
第二个因素”如何寻找应用场景”，也是承接第一个因素的。区块链技术看起来再美，如果不能和传统房地产从业者合作，没有用户和项目，那就无用武之地。
目前中国还鲜少有房地产行业的主要玩家涉足区块链，唯一的“例外”是万达集团旗下的万达网络科技集团，在进行一些区块链项目研究，但是和万达的房地产业务并没有直接关联。
而国外主打“区块链+房地产”的项目，基本都是诞生于 2015 年 到 2017 年的创业公司，根基尚浅，还无法打入“主流”房地产行业。
第三个因素“合规问题”，我们在前文已经反复提及和强调。其实，上文提到应用区块链解决的问题，使用现有互联网技术也有可能做到，比如部分产权，可以使用众筹方式完成，而且中心化机构的撮合效率更高，但是现有法律不允许这种做法。无论区块链还是房地产，都是受到法律严格监管，并且和政策变化息息相关的行业。如果没有清晰的法律政策框架和合规标准，那么房地产行业乃至其它行业，都缺乏信心来真正大规模应用区块链技术。
以上三个因素紧密关联，房地产行业的保守特质，使得区块链项目缺乏应用场景，而法律政策的缺失会加深前两个因素。但是好的一方面就是：这三个因素都不是无解的难题，而是随时间推进可以逐步得到改善。当然，这需要区块链行业和房地产行业的共同推进。
和区块链在其它行业的应用情况相似，区块链在房地产行业的应用仍属于非常早期的尝试和摸索阶段。但是正如《2018中国区块链产业》中所阐述：
1.首先，MAC多原链的分布式结构下每区块可支持10万条记录，能对过去房产信息数据库进行扩容；同时MAC多原链超过1000万的TPS，能对过去房产信息数据库进行扩容。
3.其次，经过加密数据安全可靠难以破解，而区块链的链式结构和可回溯性也能支持用户对为土地所有权、房契单据置留权等信息进行记录追踪，提高了系统的可靠性。
4.最后MAC多原链能自动认证交易，并在房贷估值系统中进行数据共享与核实提高放动认证交易，提高房贷效率。