联系方式：renmin@163.com 
虽无授权委托书但符合表见代理情形 合同有效事出有因
2010年春节，原告于某委托李某(系于某的姐夫)在为其购买一套二手房。在房屋面积和价格方面经多次与于某沟通后，在中介公司的主持下，李某持于某的户口本和身份证原件代于某与刘某签订了房屋买卖合同，并于合同签订当日将于某给其的5万元支付给刘某。后于某看房时，对李某为她代买的房屋、面积和价格等多方面都不满意，遂要求解除合同，遭到刘某，双方对簿公堂。
市通州区经审理认为：被告李某以委托代理人的身份代原告于某与被告刘某及第三人中介公司所签订的房屋买卖合同，因于某虽委托李某购房，但并未向李某出具书面的委托书，李某的代理权限并不能确定。但李某与于某系亲属关系，且持有于某的户口本，并在与被告刘某签订合同过程中出具了于某的身份证原件，向刘某支付了于某给其用于购房的5万元定金，被告刘某作为房屋出售人已经尽到了自己的注意义务，其有理由相信李某具有代理权，符合表见代理的情形，该合同真实有效。故对于某要求确认房屋买卖合同无效并要求刘某返还定金5万元的诉讼请求，理由不当，不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民国合同法》第八条、第四十九条之，判决驳回原告于某的诉讼请求。
表见代理是广义代理的一种。《中华人民国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。这是对表见代理的有效性在立法上的承认。
如果代理行为都要经过被代理人追认才能产生效力，往往会给善意第三人造成损害。因此，在表见的情形之下，要求由被代理人承担表见代理行为的法律后果，更有利于善意第三人的利益，加强代理制度的可信度，交易安全，促进交易的有效顺利进行。
如何正确认定表见代理是表见代理制度的关键。首先，表见代理属于代理，一般包括授权型表见代理、越权型表见代理、权限延伸型表见代理，只在代理人无代理权而实施代理行为时产生。其次，第三人有合理的理由或者事实相信行为人有代理权，换言之，由于被代理人的行为，造成了足以使善意第三人相信行为人有代理权的。再次，第三人在主观上是善意无的。善意是指第三人相信行为人所进行的代理行为属于代理权限内的行为，无是说相对人已尽了充分的注意义务，对行为人有无代理权加以慎重地审查，仍无法否认行为人的代理权。如第三人因轻信行为人有代理权而为之，或者因疏忽大意而未对行为人的代理资格或代理权进行审查而相信行为人的代理权，则不能成立表见代理，即被代理人对此不负授权人的责任。最后，第三人与行为人之间的民事行为符合民事行为的有效要件。
本案中，于某对李某只是口头委托，代理关系存在，代理权限却不明，以此李某是否有权决定购买房屋，是否有权代签合同无法查明。于某将自己的户口本、身份证及5万元购房款交付给李某，且在协商过程中申明了他们之间的亲属关系并多次承诺，这些行为构成了被授权的，刘某有理由相信李某拥有代签合同的权限。
同时，刘某也尽到了自己的注意义务，这是认定案件所涉合同有效与否的关键。虽然于某没有给李某出具书面委托书，代理权限不能确定，但刘某核实了于某与李某的身份关系，同时见到了李某持有的于某的身份证原件，且有于某姐姐的多次承诺和于某交来的5万元购房款。作为一个普通的房屋出售人，刘某通过中介公司进屋买卖，已经尽到了自己的注意义务，是善意的买受人。
表见代理与狭义的代理的根本区别在于是否存在有使相对人有理由相信本无代理权的行为人有代理权的客观事实。只要存在相对人有理由相信行为人有代理权的事实，表见代理成立，其在法律上产生的后果同有权代理的法律后果一样，即由被代理人对代理人实施的代理行为承担民事责任。表见代理中被代理人不得以代理为由否认代理行为所产生的法律后果，表见代理中的相对人也不享有《合同法》第48条的狭义代理的撤销权。就本案而言，代理人李某与刘某签订的房屋买卖合同真实有效，因此，该合同效力及于被代理人于某，于某应当继续履行合同。
表见代理中代理人对被代理人的损失承担民事赔偿责任。被代理人因表见代理成立而承担民事责任，因此给被代理人造成损失的，被代理人有权根据是否与代理人有委托关系、代理人是否超越代理权以及代理权是否已经终止等不同的情况，以及代理人的情况，依法请求代理人给予相应的赔偿。代理人应当赔偿给被代理人造成的损失。本案中，于某对于李某作为委托代理人购买的房屋、价格、面积均不满意，认为李某超越了代理权而行使代理权，属于李某与于某之间的法律关系，与本案无关，在本案中不予审查，于某可以另案解决，继续自己的利益。