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农民买了农村房合同也无效 房屋买卖不能违法
2002年，农民张国(张国博客张国新闻张国说吧)强（化名）在辽宁某渔村购买该村村民于大力（化名）的房子。经过双方协商，张国强与于大力达成民宅买卖书面协议，房款4万元，房屋归张国强所有。张国强付全款后，即举家搬迁到渔村安家生活。该村村委会对双方住宅买卖一事一直没有明确是否同意，也没有为张国强落户口，所以张国强一家的户口仍然在农村。
2007年，当地市决定修建高速公，占用渔村部分土地，其中就包括张国强所买住宅的土地。依照物权法，对征用的土地和房屋给予合理补偿，既给村委会集体补偿，同时也给农民的住宅进行补偿。已经搬迁到外地的于大力得知后，看到补偿款7万余元远高于当初卖房价格，就后悔当初卖房。听人讲农村住宅不许买卖，感到自己有机会要回住宅，就以买卖合同无效为由，要求撤销买卖协议，认为自己是住宅的房主，应该领取补偿款。张国强自然不能同意，双方发生争议。村委会不能确定是原房主还是现房主应该领取补偿款，所以无法发放。于大力就将张国强到当地。
于大力请求确定住宅买卖合同无效，自己仍然是住宅的所有人，要求张国强退房，自己返还2万元，以便自己能够领取补偿款。张国强认为自己早已经付款并且实际居住多年，于大力是见钱眼开无理，不同意退房。经过审理认为，农民不得将自己所有的住宅卖给本集体经济组织以外的人，尤其是城镇人。虽然买方也是农民，但其不是该集体经济组织，所以房屋买卖无效。但是，卖方是买卖合同的主要方，应该承担主要责任。最后判决房屋买卖合同无效，房屋归于大力所有，张国强退房，于大力返还购房款4万元，并且赔偿张国强经济损失2.2万元。这样于大力就可以得到补偿款，但是要赔偿张国强部分损失，于大力并没有获得预想那么多的经济利益。
辽宁新世纪律师事务所朱挺进律师提示：当前由于房屋价格上涨或者拆迁补偿款高于卖房时价格，有些卖房人就。其能否获律支持，要看房屋买卖是否违反法律的性。根据，农民不得将自己所有的住宅卖给本集体经济组织以外的人，尤其是城镇人。与本集体经济组织以外的农民进行的房屋买卖合同只有经过集体同意、买房人办理房屋转让登记或者领取房证，并落了户口，成为新的村民后才有效。因为这符合一户农民只能有一个户口，只能拥有一处宅（住宅）的原则。所以本案买卖合同无效。 因此律师：不要购买农村的民宅或者小产权房；履行合同要诚实有信不要见利忘义；买房人在与城镇二手房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并及时办理过户手续，避免对方。
诚实信用原则是民事合同的帝王条款，恶意不获利也是一项重要原则。要善意守约方的利益，不能让毁约方通过他的毁约行为获利。本案合同无效是双方违反都有责任，要根据双方大小合理分担损失。主要方是故意毁约的于大力，要承担主要责任，所以其要弥补张国强的部分实际损失，也就是部分房屋差价损失。所谓差价损失，就是房屋现在市场价格与原交易价格的差额，或者是拆迁补偿价格与原交易价格的差额。这样可以在一定程度上达到遏制恶意违约的效果，有利于社会的稳定。