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在密云农村租买房屋这些风险要知道!附案例!
王某系密云某村村民。1999年底，王某因女儿上学急需现金，遂决定将其名下的位于本村名下的宅的地上房屋出售，经熟人介绍，王某与城里的居民宋某签订了房屋买卖协议，双方约定，宋某以10万元的价格购买王某所有的位于某村院落一处，包括四间北正房及三间东厢房。宋某支付房款后，王某将售卖房屋及院落交由宋某使用。后宋某花费了2万元对上述房屋进行了装修。
2005年，因王某售卖的房屋被划入拆迁范围，王某遂找到宋某，以农村宅上房屋依法不能卖给居民为由，主张双方签订的房屋买卖合同无效，并要求宋某返还上述房屋及院落，遭到宋某。为此，王某将宋某诉至，请求确认合同无效，收回房产，并同意返还宋某已支付的房款10万元。
最终，经过调解，宋某与王某达成协议，宋某归还王某房屋及院落，王某给付宋某房款、装修费、补偿款等共计50万元。
答：虽然从物权上来说，农村的民房是属于产权人的，产权人是可以处分的，但是因为农村建设的民房一般是建设在宅上的，而我国实行的是土地国有或集体共有的土地所有权制度，在“房地一体”的情况下，购买宅上的民房也就不可避免地要使用集体经济组织所有的宅，依照《土地管理法》的相关，宅使用权是农村集体经济组织享有的，是本集体经济组织基于其身份而享有的特殊，非本集体经济组织取得或变相取得。
所以很多居民为了实现田园梦与与农民所签宅房买卖合同因为违反了我国土地管理法的相关，了国家正常的土地管理秩序，是属无效合同。
答：宅的买卖也是违反《土地管理法》的相关的，买卖宅的合同也是属于无效合同，村民使用的宅，是村集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予村民使用的土地，村民对其宅只有使用权，土地的所有权还是归集体所有的，所以宅是不能随意卖出的。
当时，基于房地一体的制度，宅上的民房是可以在本集体经济组织内部进行买卖的，但一旦农村村民、出租住房后，再申请宅的，依据相关法律，是不予批准的。因此农户在宅使用权及地上房屋时，也应经过慎重考虑。
答：广告牌的内容比较简单，咱们也不能一概而论，但是如果说十七八万是用于购买农村的民房或者宅的话，并非本集体经济组织的还是应当谨慎购买，因为一旦日后买卖双方发生纠纷，田园梦的预期一定无法实现。
答：我所在的太师屯法庭管辖的几个乡镇刚好位于密云水库周边，优美、景色宜人，所以城市居民在当地购买农村民房的情况很多，随着当地新农村建设的不断发展，涉及的拆迁、占地、搬迁等情况越来越多，我庭受理的农村房屋买卖合同的纠纷也在逐年增长。
在审理此类案件时，因为违反法律的强制性，无论是购买宅的还是购买宅上民房的买卖合同，诉讼都会被判定为无效合同。
问：这个案件中，据我了解，村委会还在双方的房屋买卖合同上加盖了公章，证明双方交易的真实性，并且也同意这个交易，这种情况下，得到了村委会的同意，合同也是无效的吗？
答：对，也是无效的。因为农村的宅仅是本集体经济组织才有权使用的，非本集体经济组织的是使用的，村委会作为集体经济组织的管理者，一样不能违反《土地管理法》的相关。
实践中还有的村委会会收取一定数额的过户费，但实际上，宅在法律上就不存在过户一说，这样的合同因为违反法律的强制性，肯定是无效的合同，无论是否经过村委会的同意或者是否交纳村委会一定数额的过户费。
答：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有的，应当各自承担相应的责任。
一般来说，房屋和价款因为合同无效是要互相返还的，对于房屋增值的部分以及区位补偿价，如果对责任分担存在争议，一般是判令方承担的要大于买受方，原则上来说是三七分，但也会根据个案具体情况的不同，会遵从公平原则进行相应的调整。
2014年，因为已在省外定居，就将其所有的位于密云区的太师屯镇的一所民房出租给了城市居民小张，双方约定月租金1000元，租期为三年，每次租金预付半年，年终时，双方可协商根据周边房屋租金的涨落进行调整，一方违约需要支付违约金3000元。
期间一直没有回过，但双方始终沟通的很好，建立一定的信任。因为了解没有回京生活的打算，小张为了让自己生活的更加舒适，在没有争得意见的情况下，擅自将租住的该房屋进行了装修。合同到期后，小张提出要续租，但表示自己已经退休，想要自住使用，不打算出租了，而二人因小张装修费用的分担发生了争议。小张认为装修所花的4万元钱应当全部补偿给自己，因为装修已经添附到了的房子里；但认为，小张装修房屋是其自愿的，自己并未同意，故不同意补偿小张装修费。
答：在一般的租赁合同中，承租人应当按照合同的约定使用租赁物，不得随意对租赁物进行改善或者增设他物。房屋租赁合同也不例外。
实践中，如果承租人想对房屋进行装修，需要经过出租人的同意，出租人同意的，装修的费用应由出租人负担，当然，在承租人自愿的情况下，也可负担装修费用。未经出租人同意的，承租人不得擅自对房屋进行装修，否则一旦在装修过程中对房屋造成毁损，承租人需要承担相应的损失，赔偿出租人房屋的减损价值。反之，即便装修过程顺利，如果双方就此发生纠纷，可以协议分担装修费用；协商不成的，出租人不仅有权依照合同的约定向承租人索要违约金，还可要求承租人恢复原状或赔偿损失，这样一来，承租人不仅白白花费了装修钱，还要支付违约金、将房屋恢复原状的费用以及在恢复原状期间出租人损失的租金等经济损失，实在得不偿失。
因此，也在此提醒各位承租人，基于利益考虑，如果承租人打算对房屋进行任何处分，都应在事先争得出租人的同意，免得一旦这种对房屋的处分行为得不到出租人的认可，承租人要承担“赔了夫人又折兵”的后果。
答：这种情况下承租人是不用担心的，房屋租赁合同中有一项重要的原则就是“买卖不破租赁”，也就是说在房屋租赁期间，如果房主将房屋卖给他人，并不影响原租赁合同的效力，房东换了，承租人仍然有根据已经存在的租赁合同的期限继续居住，而且新的房主应当按照原来约定的租赁费用收取房屋租金，不得擅自提高租金的数额。
答：一是签订租赁合同前要让房主出具相关的证明，农村房屋主要就是建房批示，确定出租人就是房屋的所有权人，以证明承租房屋的确是房主的可支配财产；
二是建房批示中的共有产权人尽量都要在出租人项下签字，避免其他共有人以出租人未经共有权人同意处分为由主张合同无效；农村的房屋不同于城市里的商品房，商品房的产权人一般情况下看房产证就可以了，登记在谁名下，除非特别情况，一般是可以推定谁就是房屋的所有权人，但农村的民房不同，因为没有房产证，实践中我们主要是以刚才说的建房批示来确认产权人，因为农村的民房是属于家庭共有财产，所以包括建设房屋的申请人和同居人口在内，只要建房时年满十八周岁等能够确定为完全民事行为能力人的，有谁的名字，在没有其他反证的情况下，原则上就推定谁是共有产权人。如果想要租赁农村民房，在出租人一栏，以建房批示为准，让全部共有产权人都签署自己的名字。
实践中我们遇到过共有产权人以共有人擅自处分为由要求确认租赁合同无效的情形，当然判决的结果不一，是因为要依据个案的情况加以裁判，但如果对方都签署了自己的名字，也就避免了一个引发争议的理由。
三是租房时最好要签订有期限的书面合同，这样承租人的居住才能相对稳定，承租人的利益才有保障。合同法，租赁期6个月以上应当采用书面形式，如果双方仅仅是口头协议，即使双方曾经商量好了期限，如果产生纠纷后房主不认账，法律也只能视之为不定期合同，此时房主就可以随时主张解除合同，随时可以要求承租人搬出，这对承租人常不利的。
四是租赁合同的内容尽量详实和具体，对于是否可以转租、对房屋翻建改建装修等情况下出资的情况，物权的归属及相关补偿的数额等作出明确的约定。