圆桌论坛 不动产登记动真格房价会跌吗？
主持人： 南湖晚报记者 姜鹏飞
受访嘉宾：
汤钟尧 嘉兴市社科院经济研究所副所长、高级经济师
吴兴陆 嘉兴学院房地产研究室主任
张建华 嘉兴学院商学院副教授
丁丽华 浙江苏嘉房产股份有限公司营销总监
郁水坤 嘉兴市大家房屋置换有限公司副总经理
刘嘉敏 南湖区房产中介行业协会副会长
会议背景：
《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）本月22日颁布，并将于明年3月1日正式实施。《条例》在我国物权制度建设中具有里程碑意义，标志着不动产统一登记制度正式建立。根据计划，2015年下半年将提供不动产登记信息查询服务，2016年完善平台并扩大试运行范围，2017年全面运行。
会议主题：
《条例》不仅关乎国家治理体系和治理能力的现代化，还关乎千家万户的生产生活。《条例》跟普通百姓有怎样的关系？对楼市又会产生怎样的影响？对反腐有没有推动作用？
A. 不动产登记对百姓有何意义？
主持人：该来的总会来。酝酿多时的《条例》从适用对象、执行部门，到登记程序、信息共享和法律责任，都有详细。对于众多百姓而言，大家最关心的一个问题是，《条例》的出台到底和百姓有什么关系？
吴兴陆：不动产登记的初衷是对物权人的不动产进行，使百姓所有的不动产更为安全。在不动产买卖过程中，也可以较为方便地查询不动产的产权归属，从而有助于解决一房多卖的风险。
与人们常常理解不同的是，除了房产外，耕地、林地等也是不动产。《条例》给出了可登记的10种，如集体土地所有权、森林和林木所有权、建设用地使用权、宅使用权等。这一既能确保所有应当登记的不动产都可以登记，又有效防止了实践中一些地方任意将不属于不动产的其他记载于不动产登记簿的问题。这对于规范登记行为，、法人等民事主体的不动产具有重要意义。
汤钟尧：对于不动产登记社会呼声高涨，但由于种种原因被搁浅。《条例》可谓“千呼万唤始出来”，这也意味着，以登记的事实来确定物权变动有了具体的操作方案。
作为我国物权法确立的一项新制度，《条例》最主要的制度目的与制度价值是产权、防范交易风险，以满足市场经济的需求。从这个意义上讲，《条例》让农民获得了更多的财产权，比如以前农村的耕地、林地等，一般农民都拥有，但没有正式登记，所有权、承包权、经营权等不清晰。而按照《条例》，这些都将成为他们的不动产。一旦是不动产，就可以实现保值、增值的功能，还有很重要的一点是，耕地、林地可以进行银行抵押、转让等，这无疑为农民创业提供了条件。
张建华：建立不动产统一登记制度可大大减轻当事人的负担，今后市民无需在土地、房管等部门多处奔波，在指定办公地点就能一步查询，避免产权交叉或冲突。
B. 这是房产税征收的前奏吗？
主持人：可能很多人最为关心的是，《条例》的出台是不是真的意味着房产税要征收了？
汤钟尧：按照计划，国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。也就是说，未来输入相关查询信息，一个人名下在不同城市的所有商品房、土地、宅、林地都能查得到。
其实在国外，不动产登记制度已实施多年，这一制度旨在让不动产信息公开透明化。比如，美国、俄罗斯等国家，都建立了不动产登记的相应制度和信息网络平台，不动产登记也成为征收房产税的利器。《条例》的出台，无疑是为今后房产税的开征作铺垫。
吴兴陆：开征房产税是迟早的事，但从调研到讨论、立法等需要一个过程。同时，与地方还存在利益博弈的过程，比如地方土地出让政策如何配套等。此外，房产税征收制度还应该着眼长远，考虑大多数百姓的利益。我个人认为，即便要出台，也会选在楼市从冷趋热的关键节点。
张建华：目前，中国房地产税的征收还处在政策试点阶段，不动产统一登记会给税收等职能部门依法行政提供方便和条件。有一点可以肯定的是，房产税增收是必然趋势，但估计短时间内不会推出。
不动产登记的具体情况将为房产税征收提供决策参考，预计会先选择部分区域试点征收，再全面铺开，此外不同区域的标准也会不同。
C. 不动产登记来了，房价会下跌吗？
主持人：老百姓最为关注的问题是，实行不动产登记对嘉兴房地产市场将带来什么影响，房价是涨是跌？
汤钟尧：对于不动产登记，众多市民最关注的无疑是征收房产税政策何时出台。一旦征收房产税，可能给楼市带来改变，包括投机者数量减少、商品房短期内供给数量攀升、促进房价回归等。
一般而言，一个政策的出台，前期要经过大量的走访、调查和征求社会各方意见，并不断完善。不动产登记制度的出台，对楼市肯定会有“负能量”，尤其是一些房产较多的家庭，会考虑尽快出售房子等，这或将在一定时间内增大二手房供应量，不排除一些房屋所有者降价处理，从而拉低房价。
吴兴陆：不动产登记政策出台，暂时应该不会对楼市产生明显影响，我们不能简单地把不动产登记和楼市调控、降房价等联系起来。新的不动产登记制度，只是在信息系统方面的调整，不直接涉及房地产市场整体供求，但影响毕竟有。至于房价会不会跌，还很难判断，这与政策、经济、物价等因素相关。
我个人认为，现在房价处于逐渐“挤水分”的过程，慢慢趋向合理，而不是像以往那样去。从一定意义上说，不动产登记制度实施，会减少投资、投机购房行为，促进楼市长期健康发展。
张建华：不动产统一登记制度已经吹风多年，不少持有房产较多的业主早已将房产套现，因而如果不动产登记政策正式落地，可能会对嘉兴产生一定影响，但整个市场不会产生较大波动，当然也不排除部分市民考虑到未来房产持有成本可能增加，而在短期内减少购房行为。
丁丽华：从长远看，作为物权的权证，不动产统一登记有利于房地产业平稳健康发展、房地产公平交易、房地产市场机制的完善。一个稳定且有收益的房地产开发市场的形成，不会导致房地产投资的下滑。
相比其他城市，嘉兴房价总体平稳。特别是去年以来，全国多个城市无论成交量还是价格均有所回落。而作为三线城市的嘉兴，价格仍比较平稳，尤其是今年10月份以来，成交量不断创下年内新高，一些品质楼盘价格甚至出现低开高走的趋势。
不动产登记政策出台，对房地产市场的影响是间接、综合性的，主要是给投资客带来不利影响。但相比一、二线城市，嘉兴房地产市场以刚需为主，投资客甚少。因此，可以预见不动产登记对嘉兴的影响相比其他城市会小很多，短期内不会对楼市产生明显影响。
但有一点可以肯定的是，在当前楼市总体供大于求的背景下，今后楼市竞争将日益激烈，这也在一定程度上倒逼房产企业找准定位，用心造房，并寻找转型之。作为本土房产龙头企业，我对今后的市场还是信心满怀，好房子不担心“嫁”不出去。
D. 二手房挂牌量会激增吗？
主持人：嘉兴许多家庭有多套房，一旦开征房产税，可能有人考虑出售部分房源。今后，二手房市场挂牌量会激增吗？
郁水坤：这个月到房产中介来咨询的人多了，但其原因是多方面的，是否与不动产登记政策出台有关还很难说。嘉兴房地产市场相对健康平稳，市民也非常，今后是否会出现二手房挂牌量激增的情况，目前难以判断。
刘嘉敏：这段时间，杭州等一些城市二手房挂牌量出现了明显增加的现象，这与不动产登记制度有所关联。但相对而房产言，嘉兴仍较平静，至于今后市场会怎样还很难说。关键还要看能否实现全国城市房地产信息的联网，一旦联网或将部分持有较多物业的业主转卖手中的物业，二手房市场流动加速，供应量也会随之增大。
吴兴陆：很多人认为一旦实行不动产登记，二手房市场房源会激增，但这种可能性不会很大，毕竟征收房产税制度出台需要一段时间。况且，不动产登记制度并不是针对房价问题而出台的调控政策，不涉及房地产市场整体供求，即使会引起少数抛房现象，短期内也不会撼动市场基本面。
E. 不动产登记会成为“反腐利器”吗？
主持人：有人认为，不动产登记制度的推出是为了掌控现有商品房的产权登记情况，为接下来的全面反腐作准备，这个应该怎么看？
汤钟尧：不动产登记与反腐没有必然的联系。按照物权公示原则，不动产登记簿应该具有公开性，但并不能做到“以人”、“以房查人”，只有人、利害关系人、有关可以依法查询、复制不动产登记资料，毕竟私人财产是受到法律的。但有一点可以肯定的是，官员财产公示将成为趋势。
吴兴陆：不排除会对反腐工作起到一定作用，但本意并非为了反腐。从国际经验看，“阳光立法”针对官员立法，属于立法体系，不能针对全体，而不动产登记显然不在此列。
张建华：不动产登记承载了反腐期待，但又不能对其寄予厚望，任何一项制度的功能都不是单一的。要真正反腐，必须建立相应的制度，多管齐下，依国。