戴德梁行郑州公司2015全年房地产市场分析新闻发布会落幕
宽松政策，是机遇还是挑战?
2016年1月13日，戴德梁行对2015年郑州房地产市场特点进行了全方位、深层次解读，并对郑州接下来市场进行预判。
土地：供应量大幅回落，成交量低迷，成交价格再创新高
写字楼：量跌价稳，空置率微升，租金整体下挫，自持物业与销售物业租赁表现差距逐渐拉大
住宅：整体稳步上升，城市新兴板块活力初现，成熟板块依然需求旺盛
2015年，随着中国经济增长进一步放缓，商品房库存量不断攀升、房地产投资增速连降，直接拖累经济失速，急需通过宏观调控手段突破掣肘，企稳楼市，从2015年三月开始，降准、降息、降首付、降税收等宽松政策频现，旨在刺激和鼓励消费市场;与此同时，在房地产供应端，政策从土地源头控制供应规模、放松企发行，致力改善开发企业融资。2014年下半年萌芽的政策“去库存模式”进入2015年后更加旗帜鲜明;12月召开的经济工作会议上，“化解房地产库存”正式被列为2016年五大经济任务之一。
从宏观经济来看，继2014年全国P同比增速跌破8%(7.4%)之后，2015年前三季度全国P增速再次跌破7% (6.9%)，与武汉、长沙、西安等同等能级城市相比，郑州城市发展步伐最为稳健，2015前三季度P同比增速维持在9.8%。与办公需求息息相关的第三产业在2015年虽然保持了相对较快的增长，但第三产业增加值占P比重仍然低于50%(2015前三季度第三产业增加值占P48%),低于全国平均水平(51.4%)，第三产业还存在较大空间。值得注意的是在全国外贸持续低迷的情况下(2015前三季度进出口总额增速-8.5%)，郑州外贸持续快速增长(35.3%)，究其原因，除了郑州作为交通枢纽的优势以及深厚的商贸业积累之外，还要归功于民营经济带来的结构性活力，近年来郑州民营经济发展迅速，民营经济税收占比达到70%-80%。
郑州楼市总体情况：总体波动平稳，价格涨幅稳健
回顾2015年全国楼市的发展，呈现出整体回暖、城市分化的特征。
• 整体回暖：在一系列政策“强心针”刺激下，全国楼市整体较年初回温，12月百城价格指数环比、同比连续第5个月双涨，且涨幅均继续扩大
• 城市分化：一二线城市人口流入量大，人口结构年轻化，房价上涨幅度大;三四线城市人才吸附能力弱，“有房无需，有房无价
在宽松政策频现的大下，郑州2015年楼市呈现出波动平稳，稳步上涨的态势
• 相比全国约-2~3的价格波动区间相比，郑州楼市总体价格波动平稳，波动范围在0.3-0.9，全年新建住宅价格在9000-9500元/㎡之间浮动。一方面源于旧城、城镇化进程加快推动农民工市民化等需求面坚挺，但另一方面高库存积压下市场回暖滞后响应。
和同等能级城市相比，2015年郑州房地产市场趋于回归。房地产开发投资额、新竣工面积等主要再投入指标增幅回落，但郑州较高的投资销售比，表明市场仍面临资金回笼情况不佳，消化压力大等问题。开发主体背负的资金压力也将使得2015年开发主体大浪淘沙式的分化将不可避免，资金实力强、融资难度低的国企及大型企业将继续获得银行的融资支持，但对中小型、民营企业开发商来说空间不断被压缩，兼并重组合作开发将更为常态化。
土地市场：供应量大幅回落，成交量低迷，成交价格再创新高
经过2012-2014三年的土地供应高峰期，2015年土地供应量大幅回落，为近五年最低谷712万㎡，相比去年土地供应量下降37%左右。
土地市场复苏相对滞后，土地成交量低迷，2015年土地成交量约828万㎡，相比去年下降10%，但成交价涨幅依然达到36%，2015年成交价格平均成交价1780元/㎡。
从全年成交情况来看，2015年全市土地成交量价格高开高走，第二、三季度土地成交量及成交价格低迷，随着政策的升温加价，第四季度成交面积及成交金额反弹上升，在宽松政策下，预计明年土地成交额及成交面积将继续回暖升温。
从分区域成交情况来看，2015年土地成交重心集中在城市新区，二七及中原区老城区成交占比下降，金水区、高新区成交量上涨。工业及商办用地比例上升，其中工业用地成交主要集中在管城区下辖的经开区，该区工业用地成交量占全市工业用地成交总量的80%左右。未来，产城融合、以产带城将是郑州市城市及产业发展的趋势，产业根基对于土体市场尤其是商办和工业用地成交的影响将更为重要。
戴德梁行预计，经过一年的酝酿，随着新形势下开发主体的分化联合策略的逐步完成，预计2016年回暖升温迹象明显
写字楼市场：量跌价稳，空置率微升，租金整体下挫，自持物业与销售物业租赁表现差距逐渐拉大
2011年以来，郑州市写字楼市场经历了爆发式的供应激增，供需的严重失衡直接导致近两年来持续的高库存，2014年库存达到顶峰，2015年尾盘去化成为高铁及金水沿线商务圈的主基调，高铁片区部分项目去库存率达到90%左右，库存压力逐步放缓。
从全市来看，与去年同期相比，量跌价稳。2015年1-11月份全市写字楼去化量约154万平米，同比全下降约20%。2015年1-11月份全市写字楼销售均价9149元/㎡，同比下跌约2%。
从各区来看，各区成交量同比下降幅度在20%-50%之间，其中二七区成交量居首位，近乎折半下降51%。各区成交价格降幅在2%-23%之间，金水区是唯一一个成交价格不降反升的区域，究其原因金水区新增供应项目位于花园老商圈，一方面是因为区内竞争不强，另一方面因为该区域为郑州市传统成熟商圈，项目抗压升值溢价能力强，资产保值、投资价值较为坚挺。
从租金来看，自持物业租金总体维持高位水平，销售物业平均租金2015年整体呈现下滑趋势。郑东新区范围内租金下跌最为剧烈(-26%)，单月租金从2015年6月开始逐步下跌，第四季度起月平均租金均在2元/㎡·天以下。
甲级写字楼租金来看，自持写字楼与销售型写字楼在租赁市场中的表现差距逐渐明显。CBD依然表现良好，自持与销售物业租金均于高位，自持物业租金可达4元/㎡·天，销售物业租金为2.7元/㎡·天左右;经三花园为两类物业租金均处相对低值得区域，销售物业租金最低区域为高铁片区，主要受集中放量影响，自持与销售物业租金差值最大也在本区域;
入驻率表现方面，散售物业平均入住率在64%，自持物业78%入住率。自持物业入驻率波动不大，整体保持低空置率的态势运行。销售型物业从2015年中期，空置率整体微升。以高铁及政务片区为例，2015年初新入市项目整体空置率较高，虽少部分写字楼入驻率在70%~60%，截止年底空置率最高的项目可达50%左右，整体平均水平被拉低。
目前写字楼市场现状及问题
自持写字楼与销售型写字楼在租赁市场中的表现差距逐渐明显。单一产权物业虽基本维持价格体系，但由于前期租户组合策略上的单一化加大了大型客户退租所带来的结构风险，及被分散产权物业低价裹挟的双重压力则逐渐增大。
随着经济下行，客户经济实力下挫以及新兴创业客户的出现，对办公物业的需求更加多样化，需求无法满足的同时伴随空置率走高，供求矛盾更加尖锐。
对未来市场的展望来看
据不完全统计，2016年预计仍将有至少50万㎡体量进入租赁市场，市场竞争将日趋严峻;租金反弹可能进一步减小，但受需求总量影响价格继续大幅下降的可能不大。
而对于与困局裹挟的写字楼租赁市场，由于产业持续升级、一带一、城市功能定位的调整等所带来的机遇亦不容忽视，如新增大型银行、保险机构的持续导入为一些在区位优势明显、产品定位具备差异化、物业服务优良且规范运营的办公物业项目带来了破局可能。而展望未来，大型服务业客户进入郑州速度逐渐加快的机遇，将为自持型写字楼、具有规范租赁条件的物业提供机遇!
住宅市场：整体稳步上升，城市新兴板块活力初现，成熟板块依然需求旺盛
2012以来的四年，随着城镇化进程的推进，在刚需群体的支撑下，市场需求稳定，虽然经历了2014年的解除限购及近年来的五次降息、公积金调整，但市场仍保持稳步上升态势，没有宽松政策刺激下立竿见影的效果，一方面源于二三线城市对宽松政策的相应滞后，另一方面郑州刚需购房群体仍是主流，在一系列利好政策接踵而至的情况下，购房群体的观望情绪一定程度上弱化了政策强心针的影响。
宽松政策对客户需求端拉动效果大于供应端，2015年供应量同比下降约11%，而成交量同比上涨约13%，2012年以来供销比首次跌破1，但仍在合理区间，未来随着城市更新及农民工市民化步伐的推进，供需预计仍将稳步上升，且流动人口的红利是郑州房地产市场的重大支撑，按照2013年以来郑州市流动人口340万的基数，年均25%的增幅，郑州每年新增流动人口85万人次。
从2015年全年来看，第一季度市场疲软，供需不旺，销售额为全年最低谷，随后“330政策”及一系列宽松政策出台，市场开始逐步回暖，销售额及销售价格在年中5-7月份迅速上扬。全年整体供销比同比维稳稍降，2015年月供销比总体稳定在0.9-1.26之前，相比去年1-1.8的供求比，市场供需更为稳固。
从各个区成交情况来看，随着城市骨架的拉大，及新兴片区价格洼地的吸引，城市新兴板块活力初现，如港区、经开区、高新区2015年成交量占比同比增大，同时郑东新区、二七区、金水区市中心成熟板块销售的及销售价格依然领跑全市。
戴德梁行预计，经过2015年宽松政策的铺垫蓄势，预2016年宽松政策对住宅的影响将全面升温，但不排除由于客户对更为宽松政策的期望而产生市场观望情绪会削减购买意愿，但值得注意的是，预计明年城市新兴板块及核心区外围区域住宅将成为热点。
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