联系方式：renmin@163.com 
2017年房价真会下降？任志强、潘石屹怎么说？
1、我认为今年中国一些城市房价会跌。一线%，大部分城市平均降幅7%，到10月份可能会出现反弹。
2、（与任志强认为开发商手头资金宽裕不同）我觉得开发商的资金很紧张，这轮调控让很多开发商手中的活钱变成了钱。从这点来看，房价要跌。
3、上海和的房租回报率非常低，只有1%，全球平均水平是7%到8%。在这种泡沫情况下，房价能够一直维持不现实。
主持人：大家都知道，今年年初咱们中国的房地产业经过了非常波澜壮阔的一段时间，年初的政策和现在的政策确实发生了很多的改变。大家对于今后房地产市场的看法也进入了一段比较的状态。所以今天我们也有幸再次请到了潘石屹、任志强两位房地产业的。所以我们大家欢迎二位上台。由你们二位先花几分钟的时间跟大家讲观点，有什么问题可以交流。
任志强：7月份我们看到很多地区的销售是回升的，一个重要原因是价格下降，这种下降幅度会带来销售的回升。成都、重庆、上海比较普遍，会吸引大量的销售客户。平均下来以后，一个城市平均降价7%到8%，这个市场就开始回升。
08年的一个问题是，大家都不买房子，国内、国外都不好，国外不好是因为金融危机，国内不好是因为国内P持续下降，大量的民工失业，所以内外都不好。因此它是一个全面下降的趋势。10年和08年完全不同，我们10年应该说国外的形势不是太差，起码是从负增长到正增长，增长不多，还是缓和了。
第二是国内的经济形势很好，都是一个高增长。今年还是维持在9%左右的P增长幅度，有的地区17%、18%的高速增长，有40多个城市保持两位数的增长，接近20%的增长，所以这些地区大量买房子。 因此今年和08年最大的差别，08年都不行，今年是一半红、一半绿，一半城市价格下降，一半城市价格上升，所以出现了两极分化，和国内外的经济形势不一样有很大关系。
任志强：原来的二、三线城市，很多城市价格在涨，虽然有坡度，但是还是涨的算多数。一、二线里头或者是重点城市里头大部分下降，一种是开发商开始降，主要体现在新盘推出价格的下降。08年有很多开发商亏了，那么今年大家学乖了，我那个老盘老楼不管了，但是很多把新盘的价格给降下来了。
也是两个原因，一个是开发商有一些现金流不足的，保持业绩，自己调了，销售很快就上来了。第二类是控制，目前各地在控制一些房子，高价房子不让卖。
的预期比老百姓预期低，如果说定的这个价以后，还没有卖完，说明老百姓的预期更低。所以每个城市的趋势不一样，有的城市感觉要涨，有的感觉要降。
任志强：那么下一次问题会更加明显，为什么？国土部土地了增加土地供应量，上半年增长了33%，在一些城市，有的涨了60%，在房价紧张的城市，是负增长，出现了不平衡。
实际上需要多少？大概需要1200公顷以上，但是大概只完成30%。我们计划拿这么地，不一定能实现。有可能地高了，市场不买，计划是完不成的，有可能出现这种情况，所以处于两难的境地。
任志强：意思是有一些城市房价要跌，目前要跌的城市，一线城市我觉得在短期之内可能居于下降的趋势，但反弹可能性最大。二、 三线城市有一些在涨，但土地供应量巨大，后期涨的力度不强。如果今年下降15%到20%，10月份就会有新的动作，否则地方受不了。地方我放了19亿，一期开发完了，在高峰的时候一亩地250万到300万，都是好地，但是现在，我平均下来只能卖120万，这个债务就还不上了，地方就出现了难题。
开发商不会先，我认为开发商不会先，开发商会转让。所以开发商一定会在过程中不会掉，开发商不像其他企业。开发商不，别的企业得，厂房设备等等，只有开发商。那么开发商现在的情况是，完全投资23000亿，还有13000亿的现金，通常一万亿维持一年可能，最多不开工。
潘石屹：可是到现在，我觉得从钱上来看，很紧张，第一是以后银行给开发商的贷款。开发商和施工单位有合同之后，开发商没有足够的钱从银行拿到贷款。第二，国十条上，以后的收入由银行监管，实际上对房地产的影响是巨大的。我们当时开发项目，用的钱里面有70%、80%来自预售收入，活钱变钱，原来同时拿到的款，现在两年三年，这个月就开始实施，所以到现在为止，房地产开发商有了一半活的钱就变成的钱。这样短短的几个月时间，因为价格下跌，钱都花出去了，该收的钱没有收回来，从钱看，房价要跌。
任志强：矛盾在哪？国外贷款可以按揭，中国是不能的，假如是空的，没有贷款。我觉得从现在开始到年底之前，供应量会增加50%以上，所以常大的一个数字。比如说现在10万可能还要增加5万，如果消化不掉，持续增长能力强，会迅速超过08年的供应量，这是一个分析。价格我估计就是10%到15%之间就可以哄抢了，大部分城市平均降价在7%左右，我们监测的重庆、成都就是这样。
任志强：现在手里有房子就等着，早晚得回来，现在手里没有房子要买房子，我觉得9、10月份买房子最好，过了11月份可能就不太好。价格维持可能维持到3、4月份才能恢复。这一段时间博弈很强。你要买一个楼盘的时候，一开盘去买最好。
潘石屹：任总比较乐观，中国的市场处在大的泡沫中间，土地在过去差不多一年半的时间，比房子贵，面粉比面包贵。你们都是高端人士，在、上海都有房子。你们购买房子，把你们的房子租出去，回报率常低的，1%，租金太低房价太高，1%的回报率，全世界是多少？7%到8%，如果是简单换算一下，算到股票上就是12.5倍的值，在这种情况下，我觉得在这样泡沫大的情况下，房价一直能够维持住，我觉得不现实。
提问：刚才你们提房子价格，你们两个有一些各自不一样的地方。我想知道，大家现在都有一种心理预期，以为例，二环和三环不一样，大家觉得，开发商都一样，房子降到一个什么价格合理？包括层面心里有一个明确的概念？这一次的政策，我觉得可以从一个角度来讲，成功之处在于遏止住了这一轮房子的发烧。你们觉得有一些什么样好的？我们希望房地产能够平稳健康的发展，这个平稳对于房地产来讲太难了。我想知道，你们有什么好的？
任志强：三环以内的房子降价不可能。现在就是三环以内的土地都没有了，四环以内都快没有了。我觉得三环、四环的房子降价不可能。举个例子，万科的一个楼盘开始定价报给监委是五万，高了，回去想想，就开始降，4万5，不行，接着降。到现在涨了多少？15%都不止。五一以后开盘到现在涨了15%不止。五年之内涨到五万。说概况的时候是一个宏观的分析，不是指导你在个别城市做投资。70个城市的指标，有人涨，有人跌，然后是均值。你还不能说，还有五环以内、五环以外。现在四环的房子没有降，我们叫头政策，高档房子的销售量压下来，价格没有变，中档往下降。在一个城市或者宏观来说就是7%到8%。
提问：我发现东京相当于咱们四环以里的，新房子，130平米，套内的，现在是50万美金左右，弄得已经基本上在这个趋势上。第一，把城市的白领挤出去了，工薪的一层，会计师，年轻的，35岁或者是外地来的在城市没有办法生活了，我觉得是一个大问题。现在比东京贵。
任志强：的二环和三环也就一公里，不够那个圈，所以就差很多。东京用同样的钱买完房子以后，生活不下去，为什么？因为其他费用很高，一碗面要几百日元，换算完了比我们贵得多。
任志强：中国不是小白领要出去，中白领也要出去。和机关的小白领在城里，所以一定要出去。想想中国的特殊决策，不能和国外比。我们房改房，我一年收回一套房子钱。在纽约下城，华尔街旁边的楼，我们4月份刚去，租金回报率也是2%，但是预期过五年以后房子会起来，税是4%到7%，不要以为2%就不行了，如果房子是说我租是2%，过一段时间房子要涨，卖更多的钱，就不会在乎只有2%。我们54%的房改房，对市场的租金压力是巨大的。老百姓买了房子，房租平均4000块钱，两居室好的到6000块钱，高得不的了。
潘石屹：房地产市场有没有泡沫？最关键看租金回报率。回报率不能看十年二十年前的价格，你得按照今天的价格算，否则没有办法算。
潘石屹：我觉得房价一句两句说不清楚，不跌不涨，就是地价比房价还贵。可是中国社会，我觉得房价的问题，透过房价看到背后的问题是分化的问题，没有成交的价格不是市场价格，一部分人买不起房子，反映了房价背后的事情。
我刚才去上海，我觉得和上海两个城市特别像，从高端来说，人说的话关心的问题，甚至高端人士穿的衣服的牌子都不一样，在知识化的层面，上海基本上一样。第一个一样人口，公布是1695万，上海公布1700万，差五万人，实际人口数都超过了2000万，从上海商品房的成交量，每年占十分之一，上海也是，占商品房的20%，唯一不一样就是上海的面积比的城区面积小，这两个城市跟广州深圳还不一样，广州深圳，尤其是广州是第二产业比较发达从经济结构来说，和上海的第三产业占的P也差不了多少。我到上海去以后，上海周正毅的事件出现以后，土地供应更少，整个拆迁，上海城区拆迁难度特别大，四环之内的地未来就是留给办公，所以上海城区的供应量和城区的供应量都不会增加。四环以内的房子不要卖，将来有空间还要涨。
主持人：好，今天的午餐会成功结束，我觉得今天非常精彩，信息非常丰富，大家还是给这两位热情的鼓掌，谢谢二位。
