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农村土地进入楼市能否房价？有一个长期趋势你需要知道！
据《凤凰财经》报道，8月28日住建部与国土部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，并公布了13个试点城市名单。该试点方案被部分人士解读为
我的看法是，这个观点方向没错，但没有提到何时能够实现？何时能让老百姓切实的感受到？整体来看乐观得有点早。
在《凤凰财经》的报道中，作者认为集体建设用地建租赁住房，没有改变土地制度，试点过程采取主导、农民集体自愿的原则，2020年底前进行总结，所以暂不会对房价产生太大冲击。这个结论虽然结果对，但我认为中间跳过了太多细节，仅凭这些不足以看清未来长期的趋势。
集体拥有的土地可建设租赁住房入市，在高额租金回报刺激下将提供大量租赁房源，供应增加导致竞争促使价格下降，出现大量平价房源，并对出售市场造成冲击，尤其对一二线城市高涨的房租、房价有平抑作用。当然，前期通过贷款购买自住用途以外房产、指望房租还贷的人群将面临较大压力，甚至由于房价的停滞和向下调整，他们的资产还会面临缩水。
据报道，和上海是最早进行集体土地建租赁住房试点的城市，并且已经取得了较好的。这让我有点吃惊，你听说过这种房子吗？至少我不知道，可能这些房子确实进入了租赁市场，但是一线超大型城市的租房市场是典型的卖方市场，价格随行就市，为什么？当然是因为房子不够。可以想见，一点点的试点租赁房源，一下子就会淹没在市场里，其对价格的影响力也就可以忽略不计了。
的效果，关键在步子能迈多大。怎么才明显让租房人群感受到好处？答案是增加供给，让所有的集体土地都拥有平等进入市场的，比如实行报备制，只要村镇集体有意愿提供集体土地建设这种租赁住房，简单报备即可进入开发环节。开发商方面最好也不设，只要有意愿都可以进入这块市场。
供给侧的两个大头——土地、开发商都放开了，政策再开绿灯，还怕供应不增加吗？结果必然是由城市核心区向外围、由交通发达地区向欠发达地区快速地蔓延，直到交通、周边配套不全带来的综合成本上升，抵消了房租下降的好处为止。
实际上，根本不需要改变土地来源。众所周知，现在的土地，使用权和所有权早已分离，在不违反“土地国有”的大原则下，使用、有偿转让早已玩得风生水起，至于老百姓要买房、租房，哪里管你土地是国有的还是集体的？这一点，小产权房、群租房的出现和繁荣就是明证，这些可是明晃晃地顶着“不受法律”的帽子。
农村集体土地可以不经“国有化”环节直接入市，这必然能降低土地“面粉”的价格，并最终传导到楼市使“面包”价格下降。
国家为什么要这么做？一方面这样可以平抑房租价格，让租房住的年轻人更有机会进入大城市打拼，让城市、国家的经济更有活力和潜力，同时降低（没房的）老百姓骂街的声音。但另一方面同样重要，那就是这将带动新一轮的房地产建设及相关行业的增长，并使“土地财政”模式可持续。
可以明显感受到，经过三十余年的工业化与城市化，中国经济高速增长的时代已基本结束，正进入“新常态”的“L型”增长阶段。过去闭着眼睛都能挣钱的煤炭、钢铁、建材水泥等基础设施建设大量需要的相关行业，以及与此配套的传统制造加工业，现在纷纷产能过剩，需要升级转型，或者拓宽市场向外去，国有企业还面临清理“僵企业”的问题。传统的工业化已经永久地过了增速最快的时期。
而且随着人口总量增长的减速，甚至三十年后开始下降，农村与城市的人口数量随着城市化此消彼长，人口的城市化也不可逆地在减速。虽然前两年中国城市化率才刚刚过半，但算上大量未计入统计的流动人口，以及未进城的都以老年人和未成年人为主，未来继续城市化所带来的经济潜力的增长也很有限。
与此同时，总负债/P比例的飙升，说明生产率没有突破性的进展，而且财政刺激政策的效果正越来越小，难以为继。在去杠杆、防风险的大背景下，也不可能再继续通过大水漫灌的刺激方式拉动经济增长。
前两天湖南省宁乡县人民关于融资函作废的声明刷爆朋友圈。而且据报道，不仅是宁乡、湘潭等地也有类似撤函，据金融机构人士透露，“现在撤函多的都见怪不怪了，湖南地区的撤函措词都基本一致。”这直接说明了原有的靠借债发展经济的模式已经到了山穷水尽的地步，部分地区的债务风险临近爆发，今年反复强调地方债务自负其责、财政“不兜底”，这也是一道制约地方粗放发展模式的“紧箍咒”。
这中间还有一个问题，就是不断有和国内引用一些偏颇的数据，试图证明中国的基础设施建设和房地产建设“过热”，据此推论中国“必将崩溃”。我认为这种逻辑错得离谱。
比如，英国《金融时报》报道，固定资产投资占2016年中国P的45%（未说明判定口径），在大型经济体中遥遥领先地占据首位。美国的这一比重是22%，日本是30%。
这明显没有考虑中、美、日三国处于不同的发展阶段。美、日作为发达国家，也都曾经经历过大幅投资于基础设施建设的时期。而且现在美国也并非是不需要基础设施投资，反而是缺乏投资，特朗普竞选时的一个口号就是要进行1万亿美元的基础设施改善工程，不过现在看来有点悬，老爷不给钱。
应该正确的认识中国现在基础设施投资较高的现象，这是一个国家现代化的必经之。总不能城市里高楼林立，一出城就踩一脚泥吧？（三哥躺枪）
当然也要避免日本高速建设时期的那种明显的浪费。比如国道、省道、县道平行着修，比如“一县一机场”，这些“为了建设而建设”的工程不仅耗资巨大，而且建成后利用率极低，最后是纳税人掏钱，只有建设公司和银行得益。
“经济锦标赛”模式不改变，地方官员的激励模式不改变，主导的投资行为也难有根本变化，盲目投资必然带来浪费，这才是更需要的。
再说房地产，房地产在国内过热了吗？交易频繁、价格走高是否能说明房地产市场活跃，甚至过热？物理学上有个现象能够解答这个问题，当你压缩一团气体的时候，在微观尺度上，气体彼此间距变小，互相之间的碰撞更加激烈，从宏观尺度上就表现为气体的温度上升。原因是什么？不是气体自己“想要”互相碰撞，而是因为有外部的压力，他们无处可去，所以只能彼此碰撞，最终造成“过热”的现象。
在房地产市场，土地供应被垄断，供应数量低于市场需求，消费者只能彼此竞争少量的房源。所以引发了投资、投机，所以有价格永远上涨的单边预期，所以产生了表面的“过热”现象。而本质上，其实是不足的，现有的房地产市场供应还没有满足老百姓增长了的需求。
在此基础之上的一切调控，都是权宜之计，也许能起短期作用，但难有根本改变，更不用谈长效机制。不过也不能把“土地财政”模式一，不能视其为“绝对的恶”。应该客观地讲，垄断土地供应，获得土地出让金，进行基础设施建设，提高经济发展基础能力，为民营资本和外资投资改善软与硬，这些对中国经济腾飞的奇迹确实发挥了其历史作用。但是，如果陷入“径依赖”，那就不好看了。
要给未来三十年的经济增长找到一个新的“发动机”，“做大”的方法已经不起作用，必须要“作深”。现在的问题和90年代末一样，中国需要一个能拉动经济增长的、能撬动老百姓存款的“靶子”。恰好中国人的文化中又很强调、很重视房子，有房才，才能安身立命，才能齐家平天下，所以这个重任理所当然的落在了房地产市场的肩上。
不同于90年代至今的是，比较有“家底”的城里人和贷款负债也要搭上房价上涨末班车的新城里人，这部分有能力能买房的人都差不多已经买了，没什么“”可榨了，所以需要新的、没那么多钱但是有意愿“入局”的参与者。用经济学的术语讲，这叫“价格歧视”，举个例子来说明：你正饿着，而这里只有我一个卖饭的，你去不了别处也打不过我，只能向我买，否则就饿着。我把饭卖给你，最赚钱的方式就是一口一口地卖，第一口你愿意出多少钱？100元？OK，第二口你没那么饿了，只愿意出99元？那也行，第三口98元？可以，这样把本来可以一次性卖给你的一碗饭分100次卖给你，我赚的可能是过去的几十倍。
具体方法呢？就是让最有钱的那部分人竞争稀缺的房源，等房价高到剩下的人都买不起了，我就降一点点价，过去买不起房的人就能以低一点点的价格买到，等这部分人都买了，就再降一点价，如此循环。现在大家买不起房了，虽然还有人愿意举全家之力再找银行借个几百万还一辈子债，但毕竟是少数。如果算总账，如果我降价一点点，是不是就又有一堆人冒出来愿意买了？只要总钱数比过去价格高但没销量时的多些就行。
如果顺着这条思往下推理，就能明白未来的走势。首先，中国还没完成工业化和城市化，这个过程仍需要大量的投资，举债和银行贷款可以解决一部分需求，但远远不够，所以通过土地出让金筹措基建资金仍会是未来较长时间内的重要资金来源，所以不会一下子放开土地供应，让农村集体土地一下子涌进市场，那样房价降低农民也拿到了“第一桶金”，虽然老百姓和农民都高兴了，但就没有资金来搞建设了，长远来看对也不一定更有利。
其次，出于拉动房地产相关行业经济和持续获得“卖地”收入的需要，还是会逐渐把口子放大，以让更多没那么有钱的人进入房市。这个过程会比较慢，会和工业化、城市化、基础设施建设的节奏同步。所以整体来看，未来的房价在不考虑通货膨胀和人口流动的情况下，是会逐步平稳甚至下行的。不过，如果考虑人口向一二线城市集聚的情况，那么这些地区的房价仍有向上的动力，但也会受到来源更丰富的房源供给的冲击，最后结果取决于人口流入的增速和房源增长速度谁更快，人口流入快则房价上扬，人口流入慢则房价下跌，这是必然，但过程不会太快。
所以如果你的承受能力允许，又愿意为提前享受付出更多的“对价”，那可以择机入市。而如果你愿意多等一等，那可能会以更加实惠的价格买到房。两者孰优孰劣就是萝卜白菜各有所爱了。
不过我们必须指出，一切决策皆有代价。过度依赖开发房地产拉动增长这种“短平快”的经济模式，中国有陷入过度透支增长潜力的风险。试想一个人人背着几十万、上百万甚至几百万负债的国家，老百姓还能不能、敢不敢消费？年轻人整天想着怎么买房怎么还贷，那他还敢创业、还敢跳槽吗？这样国家还有活力吗？制造业还能繁荣吗？还有创造财富的能力吗？
