联系方式：renmin@163.com 
湛江房价会下跌吗？湛江楼市版“活下去”
三季度过去，湛江楼市也进入了近两年观望情绪最浓重的时期，成交量持续下跌。但楼叔在黄金周期间踩了几个新推货的盘，发现市场并非想象中那么冷淡，实际上更像一个持续分化的过程：大牌开发商的房子依然好卖，被刚需人群青睐的房子也卖得不错，但是较为依赖投资型买家的房子比较惨淡。
大家最关心的价格，其实也没怎么降。开盘价略涨，折扣略大，不同楼层的价格分布调整一下拉开差距，实际上成交均价和以前基本持平。
万科今年喊出“活下去”，一度让业内风声鹤唳，以为领头羊都要冬眠了，结果回头一看，万科在三季度豪掷500亿拿地，逼近恒大碧桂园保利融创四巨头的总和！
10月9日，华夏幸福发出公告，万科准备用32亿元收购华夏幸福部分环京项目，包括涿州、大厂、、霸州等的多土地。
联系到万科部分项目迅速降价、回收资金，业内终于看明白了：万科说的“活下去”，指的是“我要开始收割市场了，你们要努力活下去哦”。实际上万科从2017年开始就在不断增加现金持有量，等的就是2018年这样的“歉收”年份，好趁虚而入，迅速扩大市场占有量，完成公司的战略布局。
其实湛江的情况也印证了万科近乎的：有活不下去的，也有活得滋润的；有卖不动的，也有卖得火的。
“金九银十”，国庆期间各大楼盘都在奋力营销，但市场却变得不可捉摸起来，这是许多开发商的感慨。
在国庆前推货的盛和园，去化率超过了8成，楼叔也单独撰文分析过，主要是由于产品的综合实力较强，市场关注度高，定价相对合理。10月1日推货210套的恒福美地花园，均价去到13000元，也卖掉了7成多；恒俪湾10月1日推货135套，也卖出了超过7成。这两个盘的户型集中在80-130平的刚需户型，地段位于市中心黄金地段，因此销售情况不错。
吴川更有一个神盘“金沙广场·华府”，10月5日开盘，推出14、15栋共217套，均价7500元，当天全部售罄！
但东盟城2期这类自住客户偏少的楼盘就比较冷清，推出的5、6号楼共180套，只售出不到3成。其中毛坯均价11858元，精装均价13259元。这个盘地段、配套、格局都很好，唯一吃亏就是自住买家偏少，因此市场一冷，销售马上暴跌。万和乐华花园国庆推了120套，摇号选房，看销控板只买了四成，更多的人看而不买。
根据从各销售渠道了解的信息，市区的投资客已经跑得差不多了，徐闻还有，投机力量对房价的拉动不复存在，因此市区房价呈现长时间横盘状态。
从住宅产品的销售来看，最好卖的也是刚需产品，集中在100-140平的三房四房产品。可惜的是湛江很多开发商不懂得怎么去挖掘刚需客户，一旦卖方市场变成买方市场，他们马上发现自己产品问题多多，而且不知道去哪里找客户。
今年4月是湛江房价的分水岭，4月之前一直涨，从9500涨到10500，涨了1000块！但4月开始横盘，房价一直徘徊在10300-10400左右。到了9月，由于成交项目以热点大盘为主，成交均价反而又上升到了10500以上。
购房者观望，开发商不降，这样拉锯到了国庆，僵局仍未打破。楼叔调研发现，一些热点楼盘的价格还在慢慢上调，优惠也是老一套——98折左右，比如盛和园的2.1期。像东盟城这样的大盘，虽然销售扑街了，但依然保持99折上98折这样体面的折扣，显然东家现金流充足。
这也是影响房价的一个关键因素：市场上的头部开发商经过两年的黄金时期，现金够够的，不会急于降价出货，毕竟“买涨不买跌”，降价从来不能扭转消费者的心理预期，只会让他们更加相信房价要崩盘。
至于万科在某些地方的降价，其实湛江也有开发商在用：调整价格分布，拉升靓房价格，降低头尾价格，使得房子看起来门槛降低，实际上总销售额并不会下降，是的营销手法。
真正肯打多点折的，还是一些中小开发商，诚意想快点回款。不过这种打折也是犹抱琵琶半遮面，既怕坏了自己价格体系，又怕得罪同行和。
投资客被赶走后，对市场上的刚需购房者其实是一个利好。有很多是刚需置业的客户，经常会问我“房价会不会跌”、“现在该不该买”。第一个问题我真说不准，中国楼市这种政策市，不确定性很大。第二个问题，我的态度一直是“既然你需要住房，干嘛不买？”你能看准后市吗？看不准就买吧，毕竟过去十年被一些所谓“专家”和“土专家”耽误的家庭可是数以百万计。
刚需置业，从来不要去盲目预判市场，只需要看准自己的需求。对湛江的刚需置业者来说，你们唯一要注意的是：好房子在变少。
由于湛江市区的中心区域面积小，海景、园林、学位、商业综合体这些资源相对集中，经过近些年的开发，上述资源的稀缺性日益突出。花园酒店的海景公寓，注意是公寓，卖到了2万一平；金沙湾的海景二手房过了18000一平，就是因为我们过去不太在意的海景，变得越来越值钱了。
1、首先围绕自己的工作生活核心画个圈，确定通勤半径，再从里面寻找中意的房子，越近越好。不要盲目去等什么楼市崩盘，喜欢的房子就买，你不买别人买了，崩盘了他也不会送给你，对吧？
2、有稀缺资源的优先选择，尤其是教育资源、公园景观（海景有的人并不喜欢，见仁见智）、大型公共设施等。
3、看准了就买。现在的市场是很多盘不好卖，但好房子依然抢手，犹犹豫豫错过了，不是钱的问题，是后悔的感觉很不好。
至于湛江楼市的长期，我依然持乐观态度，目前价格横盘是好事，市场也在回归，更有利于健康发展。
万科是一边喊“活下去”一边布局，其实湛江一些有实力的开发商也在加快布局。敏捷地产在麻章、遂溪豪迈拿地，气吞山河。本土开发商如博达地产则是四盘连开，而且施工进度很快。海东新区地块备受青睐，多家本土开发商在努力拿地。他们传递的信号也是看好后市潜力，而且态度相当。
与此同时，一些资金链紧张的小开发商已经停止开发，着手准备退出市场。泡沫退去后，缺乏资金、研发、营销优势的开发商势必要被踢出，一个更、开发门槛更高的市场逐渐容不下粗放的开发商了。