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脱欧造成22万人撤离曼城还有投资价值吗？
值得一提的是，曼城的金融业主要面向英国本土市场，当前薪资水平和未来成长性仍比不向全球市场的伦敦。
傅士鹏 我在上一篇调研里写过，现阶段曼彻斯特房价涨至高位，未来能否继续上涨主要取决于以下四大因素：
关于产业升级，大曼彻斯特（Greater Manchester Combined Authority ，GMCA）近期官宣了一份重磅报告，针对脱欧冲击、经济预测、产业变迁等因素发布了相关数据。
数据显示，相比伦敦和英国东南部城市，曼彻斯特和其它英国东北部传统工业城市更加依赖于欧洲市场，曼彻斯特超过一半的制造业会直接受到英国脱离欧盟单一市场的冲击。
Oxford Economics对曼城未来主要产业的分析也得出了与ESRC相同的结论，英国脱离欧盟单一市场将导致曼城制造业加速衰退：到2035年，会有约2.2万制造业相关人员撤离曼城。
到2035年，曼城总共将增加10.93万第三产业工作人口，其中金融商业类岗位增加7.03万（标处），科技创意类岗位增加1.53万。
可以看出，脱欧意外加快了曼城的产业升级，由伦敦外溢至曼城的金融、科技、等第三产业成了绝对主力。
不过值得一提的是，曼城的金融业主要面向英国本土市场，当前薪资水平和未来成长性仍比不向全球市场的伦敦。
距离上一篇调研到今天差不多半年时间里，曼城市场发生了许多变化，其中最显著的便是科技公司大规模进驻曼城市中心，由于这些消息得到的甚少，我这边集中整理一下：
2018年8月7日，全球在线预定巨头缤客）宣布在曼城市中心投资1亿英镑，建立其欧洲新总部和运输业务。
2018年9月28日，美国共享办公巨头WeWork大规模进军曼城，继一年前（2017年9月15日）租下曼城中心区写字楼One St Peters Square之后，又租下了曼城第三个写字楼Dalton Place，扩展其在曼城的业务。
2018年10月8日，曼城本土地产巨头Bruntwood和英国保险公司Legal General共同宣布，将共同成立SciTech公司，联合开发、管理曼彻斯特科技地产。
SciTech计划在未来10年内于曼城投资超过490万平方英尺的与科技相关的房地产项目，总价值约18亿英镑。
两家公司宣布未来还会和当地大学机构深度合作，去发掘曼城潜在可重新开发的地区，几这样的合作大大助推了曼城产业升级。
如上图所示，科技行业里仅IT和通讯产业类公司在过去五年便完成了144笔交易，入驻了超过75万平方英尺的面积。
上图显示，乙级写字楼的最高租金已经和甲级写字楼的最高租金持平（33英镑每平方英尺），反映出科技公司对于乙级写字楼的高需求。
虽然曼城的产业转型让乙级写字楼的需求在近几年内持续走高，但是科技公司对于写字楼的硬件设施，地理和上的要求也导致一些符合要求的乙级写字楼供给不足，过度炒高（Overcooking）了乙级写字楼的租金。
由于2018年之前不会有任何大型甲级写字楼完工，曼城市中心写字楼短缺问题将进一步恶化，导致租金将于2020年涨至40英镑每平方英尺。
曼城写字楼的总体存量上也在逐渐减少，产业加速升级导致写字楼供不应求，同时也催化了曼城商业地产的收购和合作开发项目。
2018年9月28日，建工联手曼切斯特机场集团（MAG）、曼切斯特退休基金（GMPF），共同宣布将在曼城机场附近开发18万平方英尺的甲级写字楼。
该项目属于10亿英镑曼彻斯特机场城（Manchester Airport City）大型商业区开发计划之一，处于英国高铁二号线）曼城机场站附近，预计一共提供150万平方英尺的办公面积、140万平方英尺的仓库面积和65万平方英尺的工厂面积。
2018年9月17日，英国电子商务和零售巨头The Hut Group (THG）宣布在曼城机场城投资7.6亿英镑，建立占地16.8英亩的新总部，未来共招募1.2万新员工，新总部预计于2019年投入使用。
THG是英国最大的电商平台，旗下拥有美妆、运动营养、健康、服装、配饰、创意家具、数码电子等共计18家电子商务网站，其在英国的地位如同阿里巴巴之于中国。
Select Property近期发布数据显示，由于科技公司加速进驻，曼城市中心到2022年将新增超过1.1万个工作岗位，但届时只有4000套住宅完工，住宅供给远少于预期。
曼城当前的个人住房拥有率已经下降到58%，并且有20%的人在租房子住，造成这一现象的最主要原因便是不断上涨的曼城房价。
从曼城整体平均房价数据上看（2012-2018年），曼城市中心Spinningfields和Deansgate的涨幅最为明显，另外城市南部和机场城商业区的房价涨幅也比较大。
除此之外，英国高铁二号线会在曼城Piccadilly火车站和机场城设点，也会带动周边房价上涨。
在位于市中心的Piccadilly高铁站附近划分了62英亩的潜在更新土地去组成新的Piccadilly中心区（Central District），未来不仅要扩建原有的Piccadilly车站，还将创造4万份新工作和百万平米的商业空间。
大型基础设施建设一直被英国用作催化剂，去促进当地经济发展，并大规模更新没有被有效利用的土地，所以可以预测Piccadilly中心区周边的房价未来会有一定的涨幅。
在上边第一张图里，我总结了以上提到的所有进驻曼城的科技公司，可以看出虽然脱欧冲击了曼城制造业，但同时也加速了曼城产业转型。
再结合下一张房价热力图，可以看出科技公司聚集地和高铁二号线站点的与曼城房价变化存在明显关联。