三重政策力挺楼市迎暖冬 上海“翘尾”行情可期
2014年楼市暖冬正在来临。
11月24日，地产股全线暴涨。其中部分高负债房地产企业涨停开盘，21日的降息对资本市场影响可谓立杆见影。
对上海为代表的一线城市来说，影响更为深远的还有鼓励住房消费需求的定调，而普通住房标准调整是一个积极信号。
2014年11月20日起，上海市开始执行普通住房新标准。普通住房的认定标准调整为：实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。即坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
接受采访的行业专家普遍认为，上海这次普通房标准调整是配合公积金和“930”信贷政策出台的，目的是令一大批房源纳入普通房范围内，从而降低交易税费成本，尤其是可以享受到贷款优惠政策。一线城市年内虽限购红线难破，但并非铁板一块，京沪两地接连以各种“微刺激”方式含蓄提振楼市。多重政策叠加之下，刺激效果或将令上海楼市今年“翘尾”行情可期。
普通住宅成交比重上升
标准调整后，上海普通商品住宅的成交比重将大涨，一大批房屋将纳入普通住房范畴之中，并且以外环外受益最为明显。德佑地产市场研究部数据显示：以11月上中旬成交数据为例，按原先的标准来看，外环外成交中符合普通住宅标准的商品住宅套数占比为40.8%，调整之后，符合标准的普通住宅占比迅速上升至70.7%。总体来看，新标准执行后，今年普通住宅的成交量占比达60.9%，而原先仅有33.5%，比重几乎翻番。
克尔瑞研究中心的杨科伟告诉记者，新标准的实施直接降低了购买普通住房的买卖双方的交易成本，对卖家免征营业税，减半征收个人所得税，对买家减半征收契税。普通住房的房屋量大增也在很大程度上促进了改善型住房需求的增长。
富阳（中国）控股执行董事在接受采访时也表示新标准的实施一定程度上为购房者减轻了购房压力。同时也在很大程度上促进了改善性住房的销售，之前购买改善性住房没有优惠，新政实施后，贷款宽松政策为购房者贷款提供了便利，加之普通住房标准提高，更加快了楼盘去化速度。
暖冬正来临
此前一系列刺激楼市的政策使得房产企业迎来一场销售增长，但是现实的境况依然很。不久前，一封来自房企内部的“军令状”，明确今年最后40多天里，大家都自愿放弃休假，天天加班，就是为了把销售目标完成，可见今年房地产销售压力之大。
根据Wind资讯数据统计发现，按照申银万国行业分类，沪深两市共142家上市房企，其存货总计为2.3万亿元，与去年同期的1.9万亿元相比增长了4000亿元，同比涨幅达21.05%。从存货排行情况看，“万、保、金、招”四家老牌龙头房企仍高居前四位，存货分别为3512.35亿元、2750.22亿元、943.5亿元以及862.24亿元。
在这种情况下，年底业绩收官大战已至，房企不但将依然执行以价换量的主流销售策略，而且都在积极筹划促销奇招，包括各种与互联网金融合作的动作，以期快速消化库存、提升销售额。
在销售纠结之时，楼市再度迎来降息利好。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为：货币政策最为有效，预计一个月内就会有成效。接受采访的业者也普遍认为，各种利好的叠加，让最后一个多月的销售冲刺变得较为乐观，暖冬行情可以预见。
市场化径明确
行业未来牵动业者的心。
对于上海房地产市场未来的政策，新聚仁机构地产研究院市场总监丁隽竹判断，上海限购可能渐进松绑：上海在未来可能会出于去库存、自住及改善需求等合理原因而适当地逐步放宽部分限购政策，但不会成为首个完全取消限购的一线城市。
丁隽竹预计，限购作为行政性手段逐步取消是大势所趋，不过在逐步放松各方面的限购的同时，必定会配合一定的限贷政策防止投机行为的发生。例如，为了支持上海市民改善居住条件，上海本地家庭的限购会首先放开，待到楼市政策消化并且没有出现较大的反复的时候再逐步放开其他的限购，
市场化径已普遍得到业界认同。
杨科伟认为，当前政策表明了正在逐渐减少在房地产方面的行政干预，会逐渐使房地产行业回归到市场中。房地产的黄金时代已经过去，正逐步进入白银时代，此时把房地产交还给市场是明智之选。
告诉记者：“房地产企业不会再次迎来2009年的黄金时期，每个行业的发展有其自身的规律，房地产行业的巅峰时段已经过去。”她表示，尽管近期连续出台相关政策提振楼市，但也只能称得上是“微刺激”，房屋价格不会出现大幅度的波动。仅仅是交易量会在此次刺激中有所提升，楼盘的去化速度会有所增快。很多房地产开发企业也表示，会趁着这股东风，先把房产销量搞上去，在追求企业利润。
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