联系方式：renmin@163.com 
2天3地卖了500亿！楼市巨变来临！
主要是为了推介一个文件：《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》。楼市，巨变来临！
11月22日，广州迎来了本年度最大规模的土拍大战，一次性推出10地块，超40家房企、9小时、总轮数1134轮，抢出七区域地王，一日吸金超204亿元！
从结果来看，多地块刷新区域最高单价纪录，白云和海珠两区3地块楼面单价已破4万元大关，而早前广州市楼面单价最高纪录的保持者为雅居乐拿下的荔湾华大物流地块。
大规模推地并未缓解广州土地市场过热的情形，业内人士称，此次土拍出乎意料，接下来广州或将迎来房价的上涨以及新一轮调控加码。
此次拍地火爆情况超越预期，多个区域的地价再上新台阶，“面粉贵过面包”的情形重现。对此，广州市有关部门是如何看待的呢？
针对这个结果，昨日广州市国土资源和规划委员会微信号发布了对此次拍地结果的分析，文中强调了5种调控高地价的政策，并认为地块成交价格均在的价格之内，成交情况体现了房地产调控的效果。
二是商品住宅用地出让采用“限地价、竞配建”方式，当报价达到最高地价后，竞买方式转为竞配建人才公寓或拆迁安置房，实现了平抑地价、解决人才住房需求和拆迁安置需求的共赢；
四是要求在广州市竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金，不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金，否则将导致竞买失败、竞买金、三年内参加我市土地出让活动；
五是优化土地供应空间结构，中心区地块与外围区地块搭配组合出让，满足各类型消费需求，助力我市建设枢纽型网络城市。
同一天，武汉一场涉及17地块的土地拍卖开拍。9竞价，8底价成交，总成交价约196.86亿元。此前一天，福州推出15土地，总起拍价为80.85亿。其中9宅地经过大房企们近2小时鏖战，8地块达到“限价标准”，“熔断”，总成交金额超过117亿元。
地产老板们说：现在是抢地的好时机！抢地的几乎都是同一拨人。据了解，福州土拍房企名单几乎与广州土拍名单一模一样：包括恒大、万科、泰禾、华润、碧桂园、金辉、正荣、建发、招商、中海等30家左右房企。明眼人也都看得出：现在能够进入土拍市场的都是有钱的房企。以广州土拍为例，要求每地缴纳50%金，动辄上10亿的金。比如保利地产，几乎全部地块都报了名，匡算下来得交上百亿金。在武汉的土拍现场，最受人关注的位于汉阳的杨泗港新港长江城地块，引发了包括中建越秀联合体、招商、华润、平安在内的7家房企争抢。竞拍过程中，平安叫价最强势，数度单次加价超过1亿元。最终，该地块被平安以110.65亿元拿下。
面对疯狂的抢地，盛世中的蝼蚁们，除了无奈还是无奈！沉默是你的告别，沉默是你唯一拥有的。事实上，广州土拍也出乎了很多业内人士的意料。其中，白云新城地价吸引了25家房企竞拍，最终由龙湖首开以32.23亿元总价、配建面积30150平方米斩获，折合楼面地价45469元/平方米，刷新了广州最高地价纪录，成为广州第一个楼面价破4万元的地块。这个楼面地价是什么概念呢？11月14日至20日，这一地块所在的广州市白云区，一手住宅成交均价为22641元/平方米，不及这一地块楼面价的一半。
接下去，如果没有政策加码，有业内人士表示广州房价即将迎来新一轮上涨，而且上涨幅度不是一点点。近日，上海易居研究院发布了《全国45个大中城市房价泡沫研究报告》。2016年三季度，深圳新建商品住宅销售均价突破5万元大关，位居全国第一。上海、和厦门，站在2万元大关以上。再次，三亚、南京、苏州、广州、杭州、福州、宁波、东莞、天津，站在1万大关以上。
数据显示，南宁泡沫水平为16%，位居第23位，因此在它之前的22个城市房价可以定义为暂时出现泡沫，并可分类三种情况：
上海、厦门、、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%，属于小型泡沫；
东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、、、南昌、无锡、太原，这12个城市泡沫数值在35%-17%之间，除了存在数据异动的宁波和之外，其他10城属于微型泡沫。不过需要注意的是，本次测算的全国45城房价泡沫，只是相对的比较数据，并不具备绝对的意义。在此背后，易居房地产研究院发布的另一份最新报告或更值得玩味。22日，易居房地产研究院发布35个城市新建商品住宅的最新库存数据。从一二三线城市来看，受监测的各线城市库存明显下降。观察历史数据，目前存销比处于历史低位，并不断接近近六年最低点即2011年2月7.5个月的数值。
这样疯狂的土拍是否还会延续？接下去是否还有更高的超越？我们围观。另外，忘了告诉你：李嘉诚内地物业仅剩21个足球场大小了。
几乎没有多少人会注意到，今天（11月23日）国土部召开的一个新闻发布会。这次发布会，主要是为了推介一个文件：《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》。
这份文件虽然是国土部制定的，但却经过了“全面深化领导小组”和国务院的审定，所以绝对是一份非常重要的文件。
这份文件的实质意义是：把中心城市建设引入到“城市更新（旧改）”的新时代，土地供应将从“增量供应为主”演变为“存量供应为主”。
由此带来了一系列新变化：开发商拿地方式将改变，开发方式将改变，利益格局将改变，城市价值体系将改变，房价结构、城市交通、教育资源布局等等都将发生巨大变化。
而且，这一变化将主要在中东部的中心城市出现，或者说是在被国家重点管控的房地产热点城市出现。其结果是：一大批中小开发商将退出市场，市场集中度将提高，传统老区房价面临价值再发现，很多居民会品尝到“天上掉馅饼”的滋味。
30多年来，我国城镇化建设取得突飞猛进的发展，一批现代化城市兴起，城镇用地结构布局不断优化，土地利用效率不断提升。但在一些地方，由于历史的或现代化进程中的原因，城镇外延式扩张与存量土地低效利用状况并存。
一方面，城镇快速扩张占用大量耕地良田，土地开发强度过高，与资源承载力不相适应，以农用地为代价的城镇化模式已难以为继；另一方面，城镇内部存在大量低效用地，盘活利用潜力巨大，集中表现在：一是布局散乱，容积率低、建筑密度低、投入产出率低；二是产业用地配置不合理，大量工业用地集中在黄金地段，有的还是淘汰类或类产业；三是旧城镇、旧村庄、旧厂房建筑危旧、设施落后、脏乱，群众意见大；四是闲置浪费现象存在，个别地区甚至出现空城、。
也就是说，国家希望提高土地利用效率，控制城市发展边界，农田。因为中国人均耕地面积非常低，只有1.5亩左右，不到世界平均水平的一半。有人预言，如果不严格耕地，中国的粮食的“自给率”将从2014年的87%，下降到2020年的79%，这对于一个大国来说绝对是“阿喀琉斯之踵”。
根据2015年的统计数字，中国目前建设用地规模达到5.79亿亩，相当于耕地面积的28.6%。可见，控制建设用地常必要的。
要耕地，就需要节约城市建设用地。对于人口流失、或者增长缓慢的城市来说，这非常好办，别让他们盲目搞什么新区、开发区，别去浪费土地就行了。但对于那30到50个有显著人口增量的城市来说，就需要采取新的思，其中通过“城市更新（旧改）”，提高低效土地利用率，就是最佳出。
为了推进城市更新顺利进行，“指导意见”给出了5条激励政策，其中最关键的一条是：鼓励原国有土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行开发。
据国土部介绍，从2008年开始就选定广东省开展了节约集约用地试点示范省建设，推进“三旧”。据广东省调查统计，全省城镇低效用地370多万亩，后可节约土地超过100万亩，相当于全省4年的新增建设用地规模。
事实上，近年来广州、深圳的城市建设中，很大一部分土地都来自“城市更新”，广州甚至成立了“城市更新局”，深圳则选定罗湖区做城市更新试点区。
近日，深圳公布了“十三五期间城市更新规划”，提出在未来5年完成各类更新用地规模30平方公里，固定资产投资3500亿，力争完成100个旧工业区复合式更新和100个城中村、旧住宅区的综合整治。
也就是说，未来大城市的楼市将发生两大变化：一是二手房交易量将超过新房；二是存量土地供应（旧改、城市更新）将超过增量土地供应。
城市更新对开发商的要求更高，中小开发商根本玩不起、耗不起，只能逐步退出市场。拿地的方式，土地溢价的分配方式等，也都将发生变化。而且由于城市更新主要在旧区、中心城区进行，将给建成区带来新的价格刺激。旧改中还会带来配套设施的变化，比如教育资源的重新配置，也将在很大程度上影响房价。
当然，这对于汽车行业来说是个新利空。这意味着中国大城市将走高密度发展之，对应的交通方式将是“公共交通”而不是“个人交通”。未来停车位将越来越稀缺，别墅、低密度住房也是。你以为这三类不动产会升值吗？也许会，但也许会招来重税！
如果你生活在大城市，你的小区非常旧，而且密度低，那么你就有了盼头，说不定哪天你的房屋价值就因为城市更新陡然翻倍。或者你家的旁边有这样的小区，最终你也可以跟着城市更新沾光。
所以，未来研究城市规划，比研究上市公司的报表，更能让你赚钱。当然，这也意味着地方手里的，将越来越大。
来源：投资中国整理自每日经济新闻（nbdnews）魏琼、信托圈（xintuoquan）、楼市参考（house0929）博
（下载iPhone或Android应用“经理人分享”，一个只为职业精英人群提供优质知识服务的分享平台。不做单纯的资讯推送，致力于成为你的私人智库。）
