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称楼市发生变化信号已现 问题已不是泡沫
核心提示：中国经济学家、全国政协委员厉以宁表示，中国经济中房地产业的作用是不可低估的。没有房地产带动，经济增长的拉力是不够的。如果说经济发展中有一个大的机车在前面跑，那就是房地产。不要一谈到房地产就说泡沫，实际上今天仍然要振兴房地产。
中国经济学家、全国政协委员厉以宁表示，中国经济中房地产业的作用是不可低估的。没有房地产带动，经济增长的拉力是不够的。如果说经济发展中有一个大的机车在前面跑，那就是房地产。不要一谈到房地产就说泡沫，实际上今天仍然要振兴房地产。
财政部财政科学研究所原所长贾康则表示，目前中国城镇化实际水平还不到40%，要一发展到70%，在这个高速发展阶段里，房地产业必然是一个支柱产业。
对于房地产业“泡沫”一说，他直言，“过去这一年多的调整，早已把房地产业泡沫挤得差不多了。”现在主要的问题不是泡沫，而是在经济下行过程中，房地产业的分化，应该得到必要的制度建设和政策引领。
的政策层面，则已经于无声处听惊雷，正在酝酿着方向性的改变。这从去年到今年的工作报告中可以清晰。
2014年的提法是：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房资料团购论坛）和共有产权住房供应，投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”
2015年的措辞为：“分类指导，因地施策，落实地方主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”短短一年之隔，已经天上地下换了，楼市基调发生了根本性变化。
2015年上半年，在定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场，同时积极推进长效机制完善。
地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。
定调稳定住房消费，完善市场盘活存量。今年李克强总理在工作报告中表示，“加快培育消费增长点，稳定住房消费。分类指导，因地施策，落实地方主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”
4月30日，局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，提出“要完善市场，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”
稳消费、去库存成为2015年房地产政策的总基调。上半年多轮降准降息，降低二套房首付，层面以金融信贷政策为主的调整进一步刺激购房需求。
前6个月，房贷政策变化成为政策宽松化的主要方式。作为今年最主要的政策分水岭，3月30日，多部委相继发布通知调整楼市政策，二套房首付比例降至四成，公积金购买首套房首付比例降至两成，更关键的是个人住房转让营业税免征期由5年降至2年。自此之后，各地楼市便开始了明显的复苏。
据初步统计，2015年上半年，50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。
二季度以来，市场成交持续回升，5月代表城市住宅成交达到3191万平方米，6月成交进一步走高，成交超过3400万平方米，接近去年12月的历史单月最高水平。
有分析师表示，部分投资者正从中国股市获利离场，并将所得资金投资于房地产。中国股市在6月12日达到七年高点后，在过去两周里下跌了20%以上。
除此以外，今年上半年各地公积金政策纷纷调整放宽也为市场明显的信号。通过提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等，进一步支持自住和改善型需求。
中国央行第一季度对家庭展开的调查显示，14.7%的家庭表示计划在未来3个月买房，而上一个季度的数字为13.8%。
政策上已经以稳为主基调，而房价也不再有上涨压力，更多的开发商将以降价走量为主打，而市场也将呈现去化的主旋律，购房者面对这种市场背景，更加趋于。
但是在一线城市，购房者买涨不买跌的传统或有所改变，依然有强劲的市场需求。火爆的股市也将促使更多股民获利返现，转战楼市，加入买房大军。
但一些业内人士认为，一二线城市库存压力减轻和投资客的再度入场，可能在当地酝酿房价暴涨的风险；但与此同时，一些三四线城市则似乎出现了政策“免疫”，楼市难以走出低谷。
全联房地产商会创会会长聂梅生指出，房价每年的增幅保持在6-7%左右比较合理，一旦超过10%，就需要过快上涨的风险。这意味着一个城市的月度环比房价涨幅应控制在0.5%左右。但目前一线城市的房价涨幅已经开始远离这个范围。
如5月份，“北上广深”四个一线城市新房和二手房房源代理租房）价格环比平均分别上涨3.0%和3.8%，最高涨幅分别为6.7%和6.3%。与之形成鲜明对比的、南充等多数三四线城市库存压力巨大，房价依然处于下行通道。
如过去一直深耕三四线城市的广东房企碧桂园，近期提出要加大对一二线月以来，万科、旭辉、华润等标杆房企的身影更是频频出现在一二线土地市场上。
一二线城市市场资源集中、土地热销、市场活跃度高，对楼市政策的反映也十分灵敏，而三四线的房地产市场尽管地方托市政策频频，却在不断“吸引力”。
中原地产首席分析师张大伟指出，2015年来，全国主要城市楼市的特点是：成交复苏，一二线明显上涨，分化严重。
张大伟认为，购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。而在这么多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策，其中影响力最大的是信贷政策，信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。
3.30新政正是从信贷方面着力，了二套房需求。由于后续房地产刺激政策还会有多种可能性，包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性，购房者入市的积极性的确在提高。
但这种刺激基本只会出现在一二线城市。就“红五月”房价表现来看，同策咨询研究部总监张宏伟表示，部分城市尤其是一线城市、部分基本面良好的二线城市去库存压力减轻、房价开始领涨，比如深圳、等一线城市，以及此前一直处于下跌的杭州、温州，房价也开始出现小幅上涨的态势。
总体来看，目前除了深圳，全国大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比小幅下跌状态，说明大多数城市仍然处于去库存阶段，仍然没有明显复苏和好转。
同策咨询研究部预计，到了下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，比如重庆、杭州、武汉、福州等，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理。
但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市，舟山、、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市，这些城市房价则难以有上涨压力，甚至可能仍然要“以价换量”去库存。
“市场越差，地方救市的政策出台会越频繁。”张大伟说，目前各地都在最近开始调整公积金额度，主要原因都是为了救市，从目前市场看，公积金政策是地方能够调整的最直接的购房工具，而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折，对于市场有直接的刺激影响。
但从库存、人口流入看，刺激政策对一二线影响相对较大，而三四线楼市整体降温的趋势依然难以改变。
张大伟指出，基于这种越来越大的差异，在出台全面性的房地产政策时必须更加谨慎。（商业见地网）