新闻第一街：去年中心六区二手房价同比涨两成
【去年中心六区二手房均价2.66万/平米 同比涨两成】
根据南方日报的报道，合富置业、满堂红等中介机构最近发布了2014年全年广州二手楼市总结与展望报告。报告指出，2014年，广州中心六区二手住宅成交均价高达2.66万元/㎡，套均总价高达230万，优质贵价物业成交增多，拉升了二手房的成交均价。
亮点一：二手住宅成交缩水近半广州市房管局的数据显示，2014年1-11月广州二手住宅登记交易4.4万，面积为353.6万㎡，较2013年同期减少了接近五成。而合富标准指数监测阳光家缘的网签数据也显示，2014年全年，广州二手住宅网签量为2.47万套，面积为220.2万㎡，比2013年同期减少三成。合富置业的报告显示，外围及近郊部分一手项目，以较低的价格出货，部分新盘的价格甚至比周围二手盘还低，这分流了很多二手房的客源。因为开发商比较积极促销走货，而二手房的价格降幅通常比较有限，就造成了2014年一、二手楼市的“两重天”。报告还分析说，由各区域的网签量看，天河、海珠、越秀、荔湾、白云等中心六区的网签量降幅较大，都在四到六成之间。番禺、花都、萝岗、增城、从化等外围片区的降幅相对不大，基本在一成左右。值得注意的是，报告认为，2014年，中心区一手和二手的楼价，总体仍然处于高位并且比较稳定。合富辉煌的监测显示，天河、海珠、越秀、原荔湾等区域的新盘均价在3万元/㎡以上，单价超过4万的新盘也不在少数，中心四区的一手成交均价基本都超过3万元/㎡，总体价格维持高位企稳。二手楼价方面，据合富标准指数数据显示，2014年市区新盘附近的较优质二手物业，价格基本维持在2.5万元/㎡以上，不少超过3万元/㎡。总的来说，一手盘的价格高出同地段较优质二手盘5000-8000元/㎡左右。
亮点二：中心六区二手房价猛涨成交大幅缩水，但是广州二手房价，并没有因此回落。相反，同比还猛涨了两成。合富标准指数数据显示，2014年广州中心六区二手住宅成交均价高达2.66万元/㎡，个别月份甚至逼近3万元/㎡的大关，同比上涨18.9%；套均总价230万，个别月份甚至超过250万，同比上涨22.3%。合富房地产经济研究院院长龙斌分析说，全款购买较优质贵价物业的买家增多，结构性拉升二手成交均价。比方说，2014年广州的二手住宅交易，总价在300万元以上的占比超过15%，比2013年的10%有所增加；与此同时，总价在200万元以下的占比则有所减少。数据显示，总价低于150万元的物业，价的空间稍大，去年的平均议价幅度超过10%。
业内人士就分析说，这部分物业多数是素质相对稍低的产品，有很多是“卖一买一”的置换型业主，他们对资金的需求比较迫切，所以相对好价。总价在200万元以上的房子，价的空间相对小，平均不到10%，这部分物业，多数为地段较好或产品素质较好的单位或学位房。满堂红地产的数据则显示，全年二手住宅买卖的成功压价空间为5.9%，比2013年的3.8%增大2.1个百分点，也高于2011年的5.0%和2012年的5.4%，但真正愿意配合客户作出价格让步的小业主只有极少数。
亮点三：今年全市12万套二手房可售根据合富辉煌市场研究部数据，2015年广州十区可售二手房将会达到12万套，其中金沙洲、华南板块、萝岗、新塘、南沙、花都外围及近郊占了大头。另一方面，业主大多不愿进一步让价，所以2015年，想在广州买二手房，入市的门槛依然不低；而在价格方面，因为客户追价意愿普遍不强，所以预计今年的二手楼价，仍将以平稳为主基调。
【广州楼市存量需13.6个月消化 去库存仍是2015目标】
根据信息时报的报道，易居房地产研究院这两天发布了《2014年新建商品住宅库存报告年终版》。报告指出，2014年35个城市新建商品住宅库存呈现“先攀升后盘整”的态势。而衡量库存去化周期的指标存销比则呈现“倒U形”走势，也就是说上半年去库存速度持续放缓，下半年则持续加快。具体到广州市场，广州2014年1月份，新建商品住宅库存为738万㎡，而到了第三季度末则达到了1009万平方米，到了第四季度，库存处于一个高位盘整的态势，到了年末则为994万平方米。
在衡量库存去化周期的存销比指标方面，在1月份广州新建商品住宅库存去化周期为9.0个月，到了第三季度末则达到了17.2个月，不过到了第四季度，库存去化速度加快，到了年底则回落至13.6个月的水平。对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，广州虽然没有取消限购政策，但是在限贷政策上已经松绑。尤其去年第四季度以来广州各大商业银行放贷的积极性在提高，公积金贷款的门槛也在降低，使得市场入市情绪提高，进而加快去库存的节奏。2015年各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标。
【广州公积金贷款排队时间预计需4个月以上】
去年12月广州公积金中心对新增贷款额度的分配速度变快不少，根据按揭公司监测的数据，单单在12月就消化了从7月底到11月底，接近4个月的存量，预计批下来的额度在30亿元左右，和去年8月份开始，每个月限新增贷款额度仅1亿元相比，简直是一个天一个地。但是，好日子没过多久，进入2015年，批贷的速度有明显放缓的趋势，几乎又回归了“龟速”的状态。按照目前的速度，购房者要等4个月以上，才能获得额度，申请到公积金贷款。
【一线城市房贷利率优惠重回“8”时代】
融360最新报告显示，在及地方一系列政策刺激下，2014年12月一线城市平均利率创年内最大跌幅，最低利率均低于9折。值得注意的是，上一次北上广深最低优惠利率全部低于9折还是在2013年的11月，此后全国各城市房贷利率一上扬，优惠力度不断降低。时隔一年，一线城市房贷利率全部重回“8”时代，也标志着2014年房贷政策最宽松时刻的到来。
数据显示，在全国35个主要城市525家银行中，164家银行提供优惠利率。从分布来看，房贷优惠利率主要集中在北上广深四大一线城市以及南京、杭州、无锡等几个热点二线城市，占比达66.47%。其中上海最高，占比达75%。融360的分析认为，房贷优惠利率分布多集中于一二线城市，主要原因是因为三四线城市楼市积累风险较大，银行出于风控考虑，优惠幅度较为有限。因此，在市场表现方面，低利率刺激更多的潜在购房者入市，从而促使部分热点城市的楼市更快回暖，但对于明显供过于求的三四线城市则影响效果有限。
融360首席执行官叶大清认为，2015年，对楼市的态度会由维稳向刺激需求转变，因此，一线城市限购政策松绑概率较大。而对于2015年的房贷市场，叶大清认为：“经济工作会议强调明年继续实施稳健的货币政策，并更加注重松紧适度。2015年降准降息已成为市场共识。在降息政策影响背景下，房贷市场持续宽松几成定局。”他预计，“与2014年前紧后松走势不同，2015年上半年银行很可能会延续2014年年底宽松房贷政策。从具体房贷利率来看，房贷平均利率下行是大势所趋，但由于银行资金成本整体过高，因此房贷利率优惠重返7折时代概率极小，且大规模出现8.5折优惠可能性也较小。”