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二手房价面积下跌！北京楼市给炎热的夏天浇了一盆冷水
据伟业我爱我家集团市场研究院统计，自3月份以来，北京二手房市场成交量连续下滑。2017年5月份，二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%，新增客户登记量也环比4月份同期下降11.9%，市场交易活跃度已跌入谷底。
而在成交价方面，该统计显示，2017年5月份，北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12个区域中，多达8个区的成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。
另外，值得关注的是，二手房市场的杠杆率也在发生变化，由于政策的高压，全款购房比例正在提升。
据伟业我爱我家市场研究院数据统计：2017年4月时，北京二手房交易全款支付的比例为37.92%，环比3月份增加8.77个百分点，时至5月份，这一比例再次上升5.31个百分点，达到了43.23%。
与此相反，商贷支付比例在4月时为40.59%，环比3月份下降10.79个百分点，到5月时再次下降6.17个百分点，降至34.42%。目前，北京二手房交易的全款支付比例是2017年前5个月的最高值，商贷支付比例则是最低。其它支付方式的占比相对稳定，变化不大。
钱多、发展机遇多、办事方便、公共资源优质，这些因素成为巨大的，吸引着全国的移民。当绝大多数城市为吸引人才、资金、技术而发愁的时候，北京则在分流人、财、物。而且由于效果不明显，政策力度不断加大。
央视近日报道，北京将在过去3年每年只接收1万名“非北京生源毕业生”的基础上，再次大幅压缩毕业生引进名额。所谓“北京生源”，就是有北京户口的大学毕业生。你看懂了吧。
此外，北京正在不断给外地人到北京工作、生活提高门槛。严厉打击商办物业，就是这个目的。义务教育阶段入学条件提高，也是这个目的。
在这个大背景下，北京楼市率先入冬是必然的。但整体而言，这种入冬，不是房价的断崖式下跌，而是成交量的大幅减少。至于价格，将主要体现为阴跌。
“财经韬略” 认为：在中国的一线城市、强二线城市里，北京楼市具有最大的不确定性，主要来自北京“非首都功能的分流”。由于过于强势，而政策尚未完全公布，所以透明度偏低。目前看，风险主要集中在东城区、西城区，最多扩大到三环以内。这个区域将成为政务区(“首都区”)，未来肯定会严格控制人口，方式很有可能是减少学校数量、提高入学门槛。
学位是构成房价的最重要因素，如果北京**区变成政务区，非国家部委职员的家庭，孩子很可能难以在这个片区入学，这样自然就控制住了房价，也控制住了外来人口的涌入。至于通州，以及北京三环以外，规划变动带来的利空其实已经出尽，只是尚需市场消化而已。
从长线看，亦庄、通州的大跌，可能已经是介入的机会。但北京房价很难在两年内再次上涨，因为政策不允许，而资金价格也越来越贵，炒作难度大增。
目前，楼市调控似乎并没有丝毫松动的迹象，而且在部分地区仍在继续加码，4月底，北京楼市又迎来定向加息，部分商业银行新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%;与此同时，上海、广州和深圳的部分商业银行也收紧了房贷的**力度，上海首套房贷利率由9折上调至95折甚至基准。
相比于限购、限价等手段，房贷利率上浮威力显然更大，其对楼市力堪比调控中的“核弹”，以贷款100万、30年、等额本息为例，基准利率1.2倍与基准利率相比，月均还款相差611元，总利息相差22万。对于一线万以上的一套商品房来说，利率上浮对购房者月均还款压力无疑是十分显著的。
在市场流动性持续吃紧、银行负债成本持续上升的背景下，目前一线城市楼市的定向加息毫无疑问的会很快传导至二三线城市，最终市场房贷利率会出现明显的提升。据统计，全国首套房平均贷款利率今年以来已连续4个月上升，4月末已升至4.5%，在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升。
市场流动性趋紧不仅会增加购房者的负担，同样会增加开发商的资金成本，房地产开发属资本密集型行业，一面是限价，一面是资金成本大幅上升，最终的是利润，“不拿地等，高价拿地找”同样困扰地产商，可以断言，地产商未来两年的日子注定不会太好过。虽然近期公布的房地产开发**与地产企业土地购置面积增速仍在上涨，但研究显示，以上两项数据相对于调控政策一般会滞后3-5个月，也就是说年中两项指标预计会出现下降。预计今年年底，开发商受困于不断提高的资金成本，急于回笼资金也会其加速销售。不仅如此，作为楼市长效机制的一部分，热点城市也纷纷提高了土地供给幅度，针对刚需的自住房供给也大幅增加，这样可以分流一部分商品房的需求。
综上，无论是从需求方还是供给方，楼市降温都是必然。当然，根据商品房市场化的10余年的经验来看，每次楼市调控后三年内都会因拉动经济需要而放松调控，导致的结果是迎来新一轮暴涨，因而有人就得出了每次调控都是下手的好时机的结论。
但此次与以往存在一个重大的不同是不能忽视的，这就是美国进入加息周期。过往10年正好是美国货币扩张的10年，我国外向型经济的特点让我们积累了近4万亿美元的外汇储备(2014年中期)，并形成了以外汇占款为基础货币的主要发行方式。但资产价格的快速上涨和金融业的过快发展了实体经济的**回报率，使得经常项目与资本项目双顺差的格局在2015年后转为一顺一逆(资本项目逆差)，对应外汇占款呈逐渐减少的态势，央行也就不得不开发PSL、MLF、SLF等新型货币工具发行基础货币。一旦货币工具发行收缩那么基础货币发行量就会减少，对应央行资产负债表也会随之“缩表”，在我国仍以间接融资为主要途径前提下，银监会对银行业监管的升级则会货币乘数的扩张，因而金融去杠杆背景下未来广义货币同比增幅也会下降。
随着美国加息频率的加快，我国货币政策是不可能也不允许继续宽松下去的，否则资本流出压力将大增，好不容易压下来的人民币汇率贬值压力也会再起，**的办法就是收缩货币并跟着美联储加息节奏提高市场利率。根据联邦公开市场委员会早前的声明，2017、2018美联储预计加息6次以上，2019年将加息2次以上，预计美联储利率将可能达到3.5%左右。如此一来，最保守估计未来我国房贷利率也将达到6%以上，也就是说楼市的定向加息其实才刚刚开始，未来调控即使放松，还贷压力的大幅上涨仍是房价的一个重要因素。近期，环京热点地区楼市由于投机色彩浓重目前已快速降温。
