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【江苏组】二线城市房地产形势及政策效应分析
房地产业是国民经济重要行业。在当前我国宏观经济下行压力不断增大背景下，稳定住房消费将为宏观经济稳定增长提供有效缓冲。国务院《2015年工作报告》在部署今年工作任务时提出，“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。今年3月30日，人民银行会同住建部、银监会出台了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（以下简称“3.30新政”），通过下调首付比和贷款利率来支持居民自住和改善性住房需求。为深入了解政策实施效果，特别是作为承上启下二线城市房地产市场的政策实施效应，调研组选择南京、苏州和常州等代表性二线城市房地产市场进行了调研走访。调研结果表明，“3.30”新政短期效应显著，但政策效应持续性存在不确定性,值得关注。
作为江苏省会城市，南京市房地产市场发展总体稳定。虽然南京市房地产市场运行也与全国同步调整，但调整幅度并不明显。2014年，南京市商品房销售面积1208万平方米，同比下降1.18%，而同期全国商品房销售面积同比下降7.6%。受“青奥会”影响，2014年南京市房地产开发投资同比增长0.49%，较上年下降9.81个百分点，但2015年一季度全市房地产开发投资强劲反弹，同比增长20.6%，较上年同期大幅上升20.1个百分点。其中，商品住宅开发投资同比增长38.9%，拉动全市房地产开发投资增长25.6个百分点。商品房价格稳中有升，今年一季度全市商品住宅销售均价为12739元/平方米，同比增长11.31%，较年初上升1541元/平方米。总体看，南京市房地产市场库存压力较小，今年一季度末全市新建商品住宅库存为5.48万套，去化周期为7.5个月,低于江苏省18.5个月的整体去化水平。
2014年上半年，苏州房地产市场整体低迷不振。2014年7月19日和9月26日，苏州市分别调整及全面取消“限购政策”，房地产市场销售有所好转。2014年，苏州市房地产开发投资同比增长19.56%，但住建委商品房实际登记销售面积同比下降8.72%。全市商品房成交均价为9365元/平方米，同比下降2.52%。2015年以来，房地产市场库存压力较大。4月末，苏州市区的商品房待售面积同比增长10.96%。而县域地区涨跌互现，吴江区、太仓市房地产市场呈现量价齐升走势；常熟市、张家港市房地产市场成交量回升但价格继续向下调整；昆山市仍保持量价齐跌，一季度末商品住房销售面积和价格分别同比下降12.28%和5.28%。
江苏常州市是长三角现代制造业，人才聚集和人口吸引效应凸显，外来务工人员多。2014年，常州市外来人口购房比例创下了41.25%的历史最高纪录，在江苏省仅低于省会城市南京，已经连续5年保持正增长。但房价绝对价位不高，整体涨幅并不明显，甚至还出现下降。2014年，常州市商品住房成交均价为6047元/平方米。据常州市房管部门网络调查，87%以上网友对常州市房价表示满意。2015年一季度，常州市商品住房成交均价5814元/平方米，同比下降9.13%。去库存压力较大，今年一季度末市区新建商品住宅库存去化周期约为15个月，超出12个月合理区间。据了解，常州本地居民住房拥有率很高，拥有二套房以上比例也较普遍。总体看，受多方因素综合影响，常州市房地产市场调整压力较大。
2015年3月30日，人总行、住建部、银监会发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。为有效支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，人民银行南京分行按照“因地施策，分类指导”、“不搞一切”的差别化原则，指导建设银行江苏省分行牵头成立江苏省金融机构执贷政策自律机制。根据江苏省金融机构房贷政策自律机制实施方案，南京市和苏州市二套房最低首付比例由60%下降至45%，其余城市二套房最低首付比例由60%下降至40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。在此基础上，各银行机构根据每个借款人的具体信用状况等因素，确定各自的首付比例及利率水平。
一是南京和苏州市场成交明显回暖。2015年1-4月，南京和苏州合计商品住宅销售面积同比增长14.35%；其中，4月份苏州商品房销售面积环比增长12%，同比增长39%，一举扭转了自2014年以来持续15个月的负增长局面。2015年4月份，常州市商品住宅销售面积环比下降4.85%，同比增长2.26%。
二是二手住宅成交激增。4月份，南京二手住宅成交套数环比增长66%，同比增长17.97%，为近一年来最高水平；苏州市区二手住宅成交面积52.1万平方米，同比增长70.76%，环比增长48.14%；常州市市区二手房登记销售面积同比增长150%，环比增长47%。
三是住宅交易价格有所回升。据国家统计局发布数据，今年4月份南京新建商品住宅价格环比月上涨0.3%，二手住宅价格则比3月份再涨0.6%，是南京房价在沉寂大半年后的首个“二连涨”。4月份，苏州市区商品住房成交均价11657元/平方米，同比上涨0.23%，环比上涨1.44%；受中高端楼盘销售签约备案增加，常州市市区商品住宅成交均价环比上上涨6.5%，同比上涨6.25%。
四是个人住房贷款投放明显加快。据房地产开发企业反映，今年以来商业银行个人住房抵押贷款放款期由去年的2个月缩短至10-15天。金融机构个人住房贷款投放意愿显著增强。截至2015年4月末，交通银行江苏省分行个人住房贷款余额463.85亿元，较年初净增17.09亿元；当年累计新增投放37.94亿元，其中南京本部新增投放22.45亿元。今年1-4月，苏州工行个人住房贷款累计发放54.64亿元、收回28.08亿元；4月末余额为567.10亿元，比年初增加26.57亿元。各金融机构在相关金融政策的指导下，根据借款人风险能力实行差别化定价。
五是房地产开发企业提价意愿增强。新政发布后，房地产开发企业在售项目提价意愿增强。常州部分大型房地产开发企业立即调整了营销策略，某地产公司在常项目4月4日起全面提价，公寓项目提价幅度在300—500元/平方米，别墅项目提价1000元/平方米。
所谓房地产市场的一线城市、二线城市划分，并无严格界定。通常，、上海、广州、深圳被视为一线热点城市；省会城市、沿海经济发达城市被视为二线城市。南京、苏州和常州是二线城市典型代表。南京是省会城市，主要代表了经济发达的省会城市和部分直辖市；苏州经济总量巨大，虽然不是计划单列市，但在相当程度代表了宁波、大连等城市；而常州则是沿海经济发达城市的典型代表。
人口驱动历来是房地产市场发展原动力，但随着我国人口拐点形成，房地产市场拐点或已出现。按照目前我国人口增长态势，从2015年开始我国20-64 岁劳动力将出现负增长，且下降速度将超过日本，使得以人口驱动为基础动力的房地产市场发展面临天花顶。2014 年我国总抚养比为46.8%，从国家层面上看，远低于世界平均的74%、印度的77%、美国的68%，也低于日本历史上最低点（1996 年）的59.5%。
虽然二线城市对周边区域存在较强辐射效应，也同时具备较强人口聚集效应，但随着人口拐点形成以及人口更倾向于向特大型城市流动，二线城市常住人口增长不可避免出现放缓。2014年末，南京市常住人口为821.61万人，同比增长0.35%，继续保持低速增长态势，主要是流动人口增长有所下降；而居民人均预期寿命为82.17岁，其中男性80.19岁，女性84.28岁，反映出住宅需求动力减弱。2014年末，常州市常住人口比上年末增长0.09%，呈现出减速增长态势，主要是因为全市自然增长人口和流动人口增长均有所下降。而苏州常住人口超过一千万，但外来流动人口多为从事制造业的外来务工人员，对房价支撑整体有限。从南京、苏州、常州人口发展形势初步判断，我国二线城市房地产市场拐点或已经形成。
随着我国房地产业的发展壮大，市场规模与初不可同日而语，市场发展方向可控程度显著降低。过去，房地产市场主要反映为新建商品住宅交易，二手住宅交易不占主导地位。但这种趋势发生显著变化，特别是“3.30新政”后，二线城市二手住宅交易激增，在交易结构中的比重出现上升。2015年4月份，常州市市区二手住宅登记销售面积大约为商品住宅销售面积的74.4%；苏州市市区二手住宅销售面积环比增速超过商品住宅销售面积19.08个百分点；南京市二手住宅销售面积所占比例也出现了明显上升。金融机构个人住房贷款结构也出现调整。据工商银行苏州分行反映，2014年该行二手房按揭贷款占比为55%，2015年1-4月该比例上升至65%。
据调查，当前二手住宅交易量激增的主要动力在于税收政策调整，即二手住宅营业税免征期限由5年缩短至2年，加上“3.30新政”刺激改善性和刚性需求入市因素，明显改善了楼市预期，推动二手住宅挂牌交易量上升。而从长期看，二线城市外来人口购房比例较高，加上住宅价格涨幅过大，导致二线城市面临较大的二手住宅流动性转换压力。综合来看，二线城市存量二手房挂牌交易量上升，住宅市场库存不可控因素增加，导致地方楼市调控对象发生巨大变化。地方不仅需要考虑二手住宅交易对新建商品住宅去库存的影响，而且还要考虑土地出让计划对住宅市场供应总量冲击。
从调研情况看，金融机构和房地产开发企业对政策效应持续性普遍表示谨慎乐观，其主要原因在于城市新建商品住宅库存仍将继续增加。2014年，南京市土地成交602万平方米，同比增长46%，明显高于2010-2013年年均500万平方米的土地供应量，这部分土地供应将于2015-2016年形成新房供应。2010-2014年，苏州市区商品房待售面积从418.84万平方米升至1418.86万平方米，呈逐年攀升态势，年均增长48.68%。按2014年商品房月均销量计算，2015年4月末，苏州市区商品房待售面积消化期为19.35个月，较2010年的5.26个月延长了3.68倍。常州市区商品住房可售余量虽然已缩短至15个月，但要回到合理区间，市场还需消化100万平方米的余量，按照一季度50万平方米左右的消化速度，至少需要两个季度以上。
虽然政策短期内可以刺激需求，但随着需求集中后，未来住宅交易成交量增长将会放缓。从中长期看，政策出台及逐步消化，住房信贷政策对需求的作用趋向萎缩。目前，除一线城市住宅价格还存在上涨预期外，社会对二线城市房价上涨预期明显减弱。特别是经过几轮房地产市场波动调整，大部分社会较，开发商及购房者对楼市前景谨慎乐观。
当前我国城市商业地产投资上升与住宅投资出现需要引起高度关注。2015年1-4月，全国房地产开发投资23669亿元，同比名义增长6.0%，增速比1-3月回落2.5个百分点。但办公楼和商业营业用房的增长速度分别达到13.6%和13.9%。据物业机构莱坊统计数据显示，2015年末全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。2014年，国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市综合体数量将突破1000个。二线城市商业地产供应上升与宏观经济下行、互联网发展潮，已经导致明显过剩问题。在网购盛行潮流冲击下，苏州市区商业零售业份额被挤压，导致商业地产滞销，库存量迅速攀高，商铺、写字楼空置现象普遍，开发商资金难以得到及时回笼。截至2015年4月末，苏州市区商业地产待售面积623.56万平方米，占全部商品房待售面积的43.95%，去化周期长达72.35个月。常州市商业用房空置率较高，收益率下降，供应过剩现象也较突出。
同时，高端楼盘、别墅、养老地产因配套设施建设明显滞后，空置情况较为明显。据常州房地产开发企业反映，本地居民对高端住宅、别墅存在较强需求。今年4月份，常州市中高端楼盘签约备案率明显增加。但整体看，位于远郊区县的别墅和高端楼盘因为配套设施不完备大多处于空置状态，不仅销售状况不乐观，而且使用率也偏低。但旅游地产发展潜力较大，在节假日、周末期间风景名胜周边一房难求，也日益摆脱季节性和气候因素对市场的。综合来看，二线城市高端楼盘、别墅、养老地产、旅游地产发展潜力较大，关键是要加强配套基础设施建设，探索出适合本地居民消费习惯的经营模式。
目前看，二线城市房地产贷款质量整体较好。2015年一季度末，苏州房地产业不良贷款率分别为0.37%和0.46%；常州市房地产业不良率为0.29%，个人住房不良率为0.32%。虽然房地产贷款质量保持稳定，但房地产开发企业资金面未明显好转，或使房地产贷款质量承压。据苏州市2015年一季度房地产开发企业问卷调查，33.2%的企业开发经营状况有所下降，同比上升2.2个百分点，近几年都未有明显改观。常州市部分项目已经出现风险。在库存高企、资金来源受限的双重压力下，房地产开发企业尤其是中小开发商可能面临资金链断裂的风险，部分房企将并购重组、改行转型或倒闭退出，将对商业银地产贷款质量劣变形成潜在压力。
二线城市商业地产项目融资风险需要高度关注。虽然商业银行提高了商业地产的准入门槛，除央企、发达地区地市级以上国企、大型商业地产龙头企业开发的，位于一线城市核心商圈的个别优质项目外，其他项目一般不予支持、不做准入。但商业地产融资由银行表内向表外理财、信托、私募等方式转移，存在较大金融风险隐患。在发生实质性违约风险时，不可避免通过链条、房地产开发企业多元化经营向银行贷款传导，值得高度重视。据苏州某房地产开发企业反映，通过信托+资产管理公司方式的融资成本大约为13%-15%。
（一）适当控制土地供应节奏。我国土地供应到形成商品房实物供应大约需要一年到一年半时间。而土地供应节奏主要反映即期市场供求关系，因而商品房市场供求关系错位是常态。目前二线年土地大量供应的结果。在当前宏观经济下行压力增大背景下，二线城市财政收入普遍吃“紧”，“卖地冲动”将会增强。特别是在楼市有所回暖情况下，市场普遍担心地方“卖地”节奏加快。为促使房地产市场稳健发展，在深测分析市场供求关系变化的前提下，做好土地出让节奏控制，避免当期土地过快投放导致供给端压力上升。
（二）改善刚性需求人群购房的金融支持。从调研情况看，二线城市刚性需求并不明显，主要是受到收入水平制约。改善刚性需求人群购房金融政策，根据房价水平适度调整首套房贷款比例，引导房地产开发企业加快住宅去库存。提高公积金使用效率。2014年5月，常州市公积金中心经办银行合作推出“公转商补息贷款”，由银行向符合公积金贷款条件的市民发放商业性房贷，商贷利率高于公积金贷款利率的利差部分，由市公积金中心补贴，受到刚需人群欢迎。大力推进资产证券化，盘活信贷存量，提高商业银行发放个人住房贷款的积极性。
（三）积极防范潜在房地产贷款风险劣变。一方面要引导金融机构对房地产项目风险进行全面排查及评估，对有较大风险隐患项目实施严格监管，提高市场准入门槛。对资金链存在问题的项目考虑一揽子处置方案，根据项目不同情况，通过流动性注入、资产重组、破产重整等方式化解项目风险。另一方面也要做好个人住房贷款风险控制，防止形成中国式的“次贷风险”。还要加强影子银行体系房地产融资风险排查，及时做好风险处置与应对，减少影子银行风险向正规金融领域传导与扩散。
（四）完善商品房供应结构。地方应适度控制商业地产发展，积极推动商业地产良性扩张，在商业地产开发上更加注重规划布局、商业业态和经营模式，当前消费模式和需求，精心打造城市的商业地产项目和地标性建筑，全面提升城市的知名度和美誉度。同时，加强交通、医疗和教育和周边配套设施建设，推动养老地产、旅游地产健康发展。
（五）发挥房地产宏观调控政策合力。提高差别化住房信贷政策的针对性和有效性，强化住房信贷政策与财税、土地政策的协同配合，积极探索差别化房地产财税、土地等政策措施创新，提高地方落实房地产宏观调控政策的积极性，发挥各项房地产宏观调控政策的合力作用，共同促进房地产市场健康发展。
（六）加强房地产市场舆情管控。2014年，常州某楼盘大幅降价处理尾盘被某解读为常州楼市“崩盘”，此负面炒作信息被网络方式放大，极大地影响到当地楼市信心，导致楼市观望情绪日益浓厚。地方加强房地产负面舆情监测与管控，防止出现失实报道和恶意炒作，及时采取有效措施消除不良影响。
（课题组： 组长林佐明 ：潘隽 徐瑶 陈聪舒 钱汉明 康峰 琳 项银涛，执笔人：项银涛）