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澳洲房产贷款收紧又加税！雾里看花投资者何去何从？
今年3月以来，澳洲与银行频出大招，先是严查海外人士贷款材料真实性，甚至撤回了大量假材料客户的贷款，后是降低海外人士贷款比例。而近几日，维州，新州和昆州更是宣布要对海外买家购房增加印花税以及土地税。这一系列的动作，不仅让业内和业外人士难以理解，更是给一些资金准备不够充分的客户带来了直接的经济损失。许多也是报道了一些新闻，那么这些政策性的调整的背后到底意味着什么？会给整个市场带来什么样的影响？
首先，我们先分析一下贷款收紧的起因。贷款材料造假事件由澳洲本地的贷款经纪公司引起，竞争对手造假之后，引起了澳洲银行对整个海外人士贷款的清查。许多客人不理解，海外人士明明还款记录都比较好，比澳洲那些买房的年轻人有钱多了，为何抠贷款材料？是一个诚信至上的国家，所有文件只需签字即可，不像中国有公章等多重认证要求。单从这一点就可以看出，这样的国家，对于造假这种事情的看法常严重的。即使海外人士还款记录比本地人更好，银行也做不到对假材料睁一只眼闭一只眼。那么我们能做的是什么呢？根据银行所需的材料要求，提前准备贷款，向银行出具尽可能多的资质证明，配合银行的调查。至于贷款的最高比例从原来的8成，下降至如今的6-7成，未来或许更低，也不过是对购买海外房产的买家的资金实力的要求更高了一点。这样的调控，对银行来说，降低了借贷金额，降低了自己的风险；对市场来说，提高门槛，去掉了一些投机心理较重的客户。举个很简单的例子，约在2-3年前购买一套60万澳币的公寓，买期房，首付一成6万澳币，两年后交房再付6万澳币，贷款8成，此时已经涨到90万澳币，花12万澳币的成本实现了30万的增值，两年期间，投资回报达到了250%！这样的投资回报率常之高的，如果总是抱着这样的心理去买澳洲房产，明显是投机心理太强，并且期待市场一直是疯涨的。问题是，健康的市场是不可能天天这样疯涨的。因此，长期来看，提高对海外人士的门槛，有利于市场的健康，欢迎的投资者，“炒房团”。
那么，我们再来看看加税的问题。首先，加税这个行为从本质上，无法海外投资者，真正的是不让买，加税只是增加了买家的开支，并且或许最重要的是，增加了的收入。的真实意图是否如此，我们还原一下澳洲的英文原文报道就可以了解到。就拿房价目前最贵的悉尼所在的新州的相关报道。
新州的财务长Berejiklian女士说道，“新州的印花税和土地税调整预计在未来4年内给增加10亿澳元的收入。”
然而，她说，预期这样的调控并不会阻碍海外投资者，只是或许这样的调控对住房的可承担能力有所帮助，尤其是在悉尼。
“这些措施可以新州的房产市场持续成为吸引国际投资者的目的地，并且我们有足够的能力去支撑未来所需要的社会服务”。
“并且维州去年7月1日对海外投资加印花税的调整证明，这一举措并没有对房产市场带来任何负面影响”。
从财务长的话里可以看出，希望通过一些举措增加收入来更好的增加市政基础建设，贡献于的发展，并没有想甚至吓退海外投资者的意图。
分析至此，相信仍然会有许多人会担心房产市场会出现波动。我们来看一下，从1986年至2014年的房产走势。
在这30年里，房价有升有降，但大趋势都是一直往上。期间，无数关于澳洲房地产市场的政策颁布，其中包括开始征收印花税，之后取消，然后又征收，还有87年开始实施负扣税等等，当然还有97年和08年底两次比较大规模的全球金融危机，这些事件的程度要远高于今天仅对海外人士的贷款收紧和印花税提高。当年这些都没有改变房价稳步上升的大趋势，为什么？供需关系和通货膨胀。先说供需，供求关系是影响价格的一个决定性因素，举一个生活中的简单例子，白菜有时候涨价有时候很便宜。为什么？大家都买白菜，白菜很好卖，价格上涨，种白菜的人也多了，白菜多了之后，开始供应大于需求，价格又回落一些，就是跌回去了一点。这样一来，愿意种白菜的人又少了，白菜供应量少了，价格又开始涨，只有当供需基本持平，价格才会很稳定。我们的生活用品大多都是遵循这样的一个规律，价格在不断的有规律的变动。再说通胀，这是一直被很多人忽略却又一直影响着我们每个人的生活，简单讲和十年前比，除了房价涨了，我们生活中所有的东西，猪肉鸡蛋衣服和大家的收入全都再涨，这就是通胀。但是经历这么久，能够跑赢通胀的投资收益，最安全，最省心，而且最受欢迎的，一直都是房产投资。
那么房产为什么前景被广泛看好？人口增长较快，也很科学，每个家庭生2-3个孩子，保持着正常的新一代增长。并且的与生活氛围，在英美加澳四个国家中，在留学和移民上，有较高的吸引力。并且澳洲了小学生留学，简化了赴澳的签证等举措，会给澳洲带来更多的人口。首先空气质量很好，这个是毋庸置疑的，如今有人卖澳洲的空气，一小瓶售价都在20澳元。澳洲与中国时差小，2-3个小时而已，与国内的亲朋好友联系无影响。澳洲拥有较高的教育水平，其科学与医院方面的成就也是世界一流，不说别的，我们现在离不开的WiFi就是人发明的。再者，是一个移家，因此对外来人口的友好程度也是很高的，种族歧视程度很低，不像传统贵族国家，都是比较傲气的，并且其社会比较安全。我们对的喜爱，与对未来刚需的强劲增长的乐观预期，成就了澳洲房产受欢迎的现状。
从市场方面来讲，在澳洲这样一个不允许外国人买二手房的国家，房产增值归根结底都是被本地的需求拉动的，外国投资者只是搭了个顺风车。如果换做海外买家也可以随意买二手房的国家，想要分辨房产市场到底是被本国人还是外国人带动的还着实需要统计和研究一番的。
永久产权，土地开发一块少一块，随着人工成本的增加，盖房成本也在增加，房价上涨是毋庸置疑的。
最后，我们来看看在我们海外买家方寸大乱的两三个月里，澳洲本地都发生了什么。澳洲本地人士买房贷款最高达9成，澳洲央行下调兑现率至历史最低水平1.75%，并有可能再次下降，澳洲本地人买房贷款利率处于历史最低点，并且可以享受外国投资者不可享受的利息优惠。昆州宣布，从下一财年开始，昆州的首次置业者将获得额外5000澳元的补贴。这一些列的动作都是在鼓励本地人买房，帮助年轻一代的首次购房者买房。然后呢？房价当然是又涨了。从如下的澳洲统计可以看到，在海外人士最惊慌的5月份，这短短一个月内，悉尼房价上涨了3.1%，上涨了1.6%！而纵观3,4,5这个季度，上涨了2.1%，悉尼上涨了6.6%！
那我们再来掰扯一下，澳洲房产到底赚不赚钱。先撇开永久产权这个无法计算值多少钱的特质，去掉银行这个杠杆，按最保守算4%左右的租金收益加上8%-10%的增值收益，除去一些日常的物业费，水费，市政费等小钱，不能说收益有多高，但是年化10-12%左右的收益还是有的，在同等回报的投资产品中，风险显然应该是很低的。这还没有算上银行目前还是给6-7成贷款的。再比下付出的成本，拿房价适中的来看，一套总价约45万澳币的一房一厅，一般都很不错了，租金一个月大约能收8千人民币（若汇率按照4.8来计算），45万澳币目前相当于人民币216万，这个金额在上海目前能买个好地段的卫生间加厨房吧？就算勉强买个30-40平的老房子，能租到八千一个月也是特例了。