（1）市场为什么关心房贷利率的变化，主要有两点：a. 最直接的原因是觉得房贷利率影响了购房的成本，进而影响当期需求和销量；b. 市场利率自今年2月份起持续在改善，大家也在关注这种改善什么时候会传导到房地产相关的利率，以此来判断政策是不是有进一步宽松的映射出现666仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　a. 市场利率改善的传导的确一直在发生。一方面，房企发债利率出现两极分化，高评级的国央房企等发债利率持续低位，部分甚至还有改善，如保利三年期中票票面利率下降22BP至4.6%、金地最新“3+2”公司债（AAA评级）较上次（发行日0619）相同条件公司债票面利率下降70BP至5.0%；而大部分民企发债利率在前期并未出现改善。另一方面，7月央行窗口指导银行增配信用债。这些都是市场自发反应叠加政策调控的结果，前期传导不通畅当然与“宽货币，紧信用”这一背景相关，相关情况也在改变666仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　a.房地产因城施策，分类调控仍是贯穿全年的主基调。之前调控较严的城市，且去化率降到了较低的城市，或有适当的放松，包括对土地的出让，包括对人才的引进，也包括限价政策的调整（限一般对后期项目都会适当给予一定增幅）；而对于房价上涨过快的城市则会加强调控；对于按揭贷款也是一样，银行对房地产类贷款的风险偏好也开始回升（详见我们之前报告）666仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　b. 政策的影响本身就是动态的。强调即使政策本身没有变化，但其影响效果是动态的；如购房对社保的要求从3年调至5年，但调控至今已接近两年，当时被的需求也在逐步；大多数购房者买房本身也是有节奏性的，房价上涨的时候销量集中出现，调控政策出来大家在观望，观望到一定程度后出现量价回缩，之后达到量稳价跌的时候，大家的购房意愿又逐步被激活666仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　（3）担心政策实际是关心估值，相对估值水平已Price in前期政策担忧目前板块相对PB仅高于08年大底，相对PE已创历史新低，板块相对估值较中枢偏离度几近历史最大值，收益预期远远大于风险。我们认为这种其实已经基本反映了市场对于政策的担忧，相对估值比绝对估值更有效，这种偏差在绝对估值上无法去观察和进行历史对比666仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　a. 对于真正高周转的公司（高周转叠加较合适的净负债率）：【万科A、保利地产】现在是一个组合，万科在减持担忧下价值已经具备，而保利并没有什么瑕疵，投资者在这2个股票上的选择并没有太大的差异性，因此本质上买万科或者买保利都是合适的，作为一个组合来说可能更为互补666仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　b. 资源型公司：这类公司基本面本身是不错的（资源或业绩角度），且在当前信用担忧背景下表现出更高的韧性（没有高周转公司那种对资金短期的渴求），同时也有一些瑕疵（效率或治理角度），但市场短期把这种瑕疵放大了，给了极低的估值，这就带来极大的性价比，而且边际上已经看到了改善的迹象，典型如【华侨城A】等，极致低估且边际有改善666仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　c. 高杠杆高周转型公司：需要辩证看待这类公司的“高杠杆模式”，前几年由于区域去库存导致净利率基数极低，但未来几年有望向正常水平回归，这就意味着净利率有极大的改善空间，同时叠加结算规模的大幅增长，带来的就是盈利的大幅增长；而且部分二线龙头货值优势明显，未来规模增速也不低。典型如【中南建设】，真实杠杆率水平在合理范围，新职业经理人改善公司运作叠加盈利能力改善，或具备预期差666仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　□ .赵.可./.刘.义./.董.浩./.李.洋 .招.商.证.券.股.份.有.限.公.司666仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台