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中国的房地产市场是全球最大的资产市场
对中、美、日三个大国的房地产数据进行对比,可以得出结论:中国的房地产市场是目前全球最大的房地产市场。截止到2017年末,中国房地产总市值已达到430万亿元人民币,美国房地产市值则为200万亿元人民币,中国为美国的2.15倍;2017年末,日本房地产市值大概为84万亿元人民币,中国为日本的5.12倍。中国的房地产市场毫无疑问是全球最大的房地产市场,并且,如此大的体量,短时间内很难被超越。
中国的房地产市场,不仅是全球最大的房地产市场,同时,在市值方面也远远超过其他类别的资产市场。
2017年底,全部A股总市值为61.17万亿元人民币,全部美国上市股票总市值为277.97万亿元人民币,日本全部上市公司的总市值为40万亿元人民币;中国的房地产市值在2017年末已经达到430万亿元人民币,是美国股市的1.55倍,是中国股市的7.03倍,是日本股市的10.75倍,远超全球各地的股票市场。
债券市场是多层次资本市场的重要组成部分,在体量方面和房地产市场仍然相差甚远。根据《日本经济新闻》的统计数据,截止到2017年末,中国债券市场规模为1300万亿日元,约合75万亿元人民币(人行汇率中间价,2017年末,100日元对人民币5.7883元),美国为243万亿元人民币,日本为81万亿人民币;中国房地产2017年末430万亿元人民币的市值也远超各个国家的债券市场。中国的P排名世界第二,2017年达到82万亿元人民币;美国P在2017年末达到122万亿元人民币,从P总量的角度来看,中国房地产的市值远超中国和美国的P。
无论是对房地产市值的横向对比,还是拿房地产市场和其他类别的资产市场做对比,都可以得出中国房地产市场目前是全球最大的资本市场的结论。
根据wind提供的房地产数据,中国房地产百城的平均价格在2010-2017年期间出现持续上涨,涨幅高达54%,7年内平均涨幅为7.78%。此外,2010-2017年期间,中国房地产百城的平均价格没有出现大幅下降的情况,稳定的升值预期给予投资者和居民良好的收益回报率,投资者投入更多的资金进入楼市,造就了中国楼市规模的持续攀升。
1990-2017年期间,中国房地产市场的规模从1990年的662.20亿,持续增加到2017年的53850.7亿,增幅高达8032.09%,平均年增幅为297%,可以说从到现在,中国的房地产市场一直是高速发展的,如下图所示。
观察中国的股市,以上证综指为观察对象,2010-2017年短短的7年期间,波动相当剧烈;2010年6月30日的指数为2398.37点,最低点为2014年4月的2026.36点,最高点为2015年5月的4611.74点;从最低点到最高点仅用了一年时间;然后就是剧烈的下降,到了2017年年底,指数回归到3307.17点,2018年10月8日,收盘点数为2716.51点,创下新低。2010-2017年期间,指数涨幅仅为38%,年均涨幅仅为5.4%左右,低于房价年均7.78%的价格涨幅。
生活中,我们把剩余的钱拿去投资,也就是理财,投资各种基金、债券、衍生品、黄金等产品,根据wind提供的数据,2010-2018年期间,1年期银行理财产品预期年化收益率几乎全部在6%以下。2010-2011年期间基本上在4%上下浮动,2015年-2017年期间,收益率持续下滑到4%以下,远低于房地产价格持续上涨为居民带来的回报。
房地产市场、股票市场、银行理财是人们经常可以接触的投资方式,从历史收益率对比中可以看出房地产市场的收益率更高,更适合投资。股票市场的波动十分强烈,并且对于居民来说筛选标的很困难,投资难度很大;股票市场大涨大跌、牛短熊长的市场特点,预期收益的不确定性决定了人们更愿意投资具有良好预期的房地产市场。理财产品的收益率比较稳定,但是收益率偏低,平均4%的收益率,比房产回报率低了一半左右,很显然房产更具有吸引力。
根据国家统计局的数据,1952-2017年期间,房地产市场增加值占P的比重从2.1%增加到2017年的6.5%,占比稳步上升,2017年房地产增加值达到53850亿元,庞大的市场规模是中国经济的重要组成部分,为中国P的增长做出了不可忽视的贡献。