得房率究竟多少是合适的
2019-02-11 14:25:49
仁明房产网详实报道：销售口中建面140㎡的房子，怎么到手之后感觉那么小；而建面89㎡的房子怎么看起来又大了那么多。这个时候就是要考虑得房率的问题了。
买房时，我们经常听到销售面积之比，这个比例到底是什么呢？
我们知道：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，则得房率的公式如下：
一家店面的销售量并不足以代表整个市场走向。更为牵动市场人心的在于1月4日傍晚的一条消息：央行决定将下调金融机构存款准备金率1个百分点，净释放长期资金约8000亿元。
去年，央行曾经进行了四次定向降准。正当年末重要资金关口，在降准消息发布前，央行还在1月2日宣布调整普惠金融定向降准小微企业贷款考核标准。当时即有市场人士分析， 预计可以释放7000亿元流动性。
不过，包括此次降准在内，央行都基本明确表示系出于支持“小微企业融资”等缘由。此次降准央行亦点明，将继续实施稳健的货币政策，维持松紧适度，不搞“大水漫灌”。
然而，楼市在此前连番调控之下，是否会出现“拐点”？降准之后，房贷利率、新增房贷又将去往何方？
一定程度利好房地产，但影响或有限
对于此次降准，有分析认为，这一定程度上或可对冲当下的楼市降温，但在“房住不炒”等基调下，影响程度仍待检验。
据新华社，2018年12月的中央经济工作会议指出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，降准后银行的贷款政策会趋于宽松，包括开发贷款和个人按揭贷款，甚至是租赁市场的贷款等，其实都会面临一个宽松的概念，这有助于此类市场后续交易的活跃。
此前市场观点指出，今年部分房地产企业面临一定的资金压力。据央行上海总部公布的数字，2018年11月，全市本外币房地产开发贷款减少21.91亿元，同比多减12亿元。
另一方面，严跃进指出，必须看到，住建部定调2019年楼市工作应该是稳地价、稳房价和稳预期，所以降准本身不是直接针对楼市，楼市方面也不应该过多地幻想政策全面放开。
新时代证券首席经济学家潘向东公开指出，降准后，银行资本金压力进一步缓释，有利于引导房贷利率下行。但在“房住不炒、因城施策、分类指导”这一大的调控框架下，再次走全面刺激楼市的老路的可能性不大。
2018年12月15日，国家统计局发布了2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。总的来说，一线城市商品住宅销售价格有涨有跌，二三线城市涨幅稳定。
仁明房产网详实报道：具体来说，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格微涨0.3%。其中：北京和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中：北京、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。
多项房地产信贷“降温”，房价预期微调
根据此前央行官方发布的数据显示，多项房地产信贷数据已在2018年前三季度“降温”。
9月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为37.5万亿元，同比增长20.4%，增速与上半年持平。房地产贷款余额占各项贷款余额的28.1%。
其中：个人住房贷款余额为24.97万亿元，同比增长17.9%，增速较6月末低0.7个百分点；住房开发贷款余额为7.1万亿元，同比增长33.9%，增速较6月末低0.3个百分点；地产开发贷款余额为1.45万亿元，同比增长6.6%，增速较6月末低0.4个百分点。
一线城市新增房贷方面，央行北京营管部数字称，2018年上半年截至6月末，个人住房贷款比年初增加96亿元，余额同比增长4.6%，增幅比上年同期低28个百分点，增速为近5年新低；此外，个人住房贷款在各项贷款中的占比稳步下降，6月末个人住房贷款占人民币各项贷款的比重为15.2%，比上年同期下降1.2个百分点。
央行上海总部公布的数字则显示，在11月， 个人住房贷款增速环比小幅回升。按结构分，本外币个人住房贷款增加21.58亿元，环比和同比分别少增31.6亿元和多增69.7亿元，当月增速4.4%，环比和同比分别上升0.5个和下降10.1个百分点。
对比来看，10月上海本外币个人住房贷款增加53.18亿元，环比和同比分别少增13.34亿元和7.58亿元，当月增速3.9%，环比和同比分别回落0.1个和13.7个百分点。上半年，本外币个人住房贷款上半年新增275.03亿元，同比少增914.20亿元。
在严控的大基调下，市场对房价的预期也有所变化。央行此前发布的2018年第四季度城镇储户问卷调查报告显示，对下季房价，27.4%的居民预期“上涨”，49.6%的居民预期“基本不变”，11.8%的居民预期“下降”，11.1%的居民“看不准”。
将这份季度调查较前几次结果对比着看，预期“上涨”的下降了(上季度为33.7%)，预计下降的有所提高(上季度为9.6%)。
部分城市房贷利率松动？
有数据统计称，2018年房贷利率普遍较高，银行首套房贷利率大多上浮5%-10%，最高上浮25%，二套房贷利率大多上浮10%-25%。
上个月网传深圳部分商业银行下调房贷利率，记者调查发现，中国银行、北京银行、花旗银行确有调整首套房贷利率，中国银行、北京银行下调至基准利率上浮10%，花旗银行下调至基准利率上浮9%。工商银行没有表示首套房贷利率调整，只是回应称根据不同楼盘设定不同利率。
公摊面积越大，则得房率就越低；公摊面积越小，则得房率就越高。
二、高、低得房率有何影响？
从上图，我们可以知道，得房率的高低与公摊面积大小有关。
（一） 得房率低的影响
得房率低，意味着公摊面积大。购房者在买房时，是购买的建筑面积，建筑面积里面，包含了公摊面积。也就是说，购房者在买房时，是为公摊面积买单了的。很多人觉得为公摊面积付钱，是在花“冤枉钱”，因为这个公摊面积，并不是单独包含在自己房子的可使用面积之内。我们买房，当然是希望房子可以使用的面积越大越大越好。
对比上图，花了同样的钱，购买同样面积的房子，由于公摊面积不一样，导致套内建筑面积也不一样。这样的情况下，公摊面积高，光公摊面积这一部分，就花费了不少钱，业主当然会觉得“肉疼”了。
（二） 高得房率的影响
高得房率，意味着公摊面积小。要想公摊面积小一点，那么电梯的数量就得减少、公共门厅户型、房子本身来看，确实比较实用，能获得较多的套内建筑面积；但是从居住的角度来看，舒适度就会大打折扣了。那么，得房率究竟多少合适，才能做到实用与舒适的平衡呢？仁明房产网详实报道
买房时，我们经常听到销售面积之比，这个比例到底是什么呢？
我们知道：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，则得房率的公式如下：
一家店面的销售量并不足以代表整个市场走向。更为牵动市场人心的在于1月4日傍晚的一条消息：央行决定将下调金融机构存款准备金率1个百分点，净释放长期资金约8000亿元。
去年，央行曾经进行了四次定向降准。正当年末重要资金关口，在降准消息发布前，央行还在1月2日宣布调整普惠金融定向降准小微企业贷款考核标准。当时即有市场人士分析， 预计可以释放7000亿元流动性。
不过，包括此次降准在内，央行都基本明确表示系出于支持“小微企业融资”等缘由。此次降准央行亦点明，将继续实施稳健的货币政策，维持松紧适度，不搞“大水漫灌”。
然而，楼市在此前连番调控之下，是否会出现“拐点”？降准之后，房贷利率、新增房贷又将去往何方？
一定程度利好房地产，但影响或有限
对于此次降准，有分析认为，这一定程度上或可对冲当下的楼市降温，但在“房住不炒”等基调下，影响程度仍待检验。
据新华社，2018年12月的中央经济工作会议指出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，降准后银行的贷款政策会趋于宽松，包括开发贷款和个人按揭贷款，甚至是租赁市场的贷款等，其实都会面临一个宽松的概念，这有助于此类市场后续交易的活跃。
此前市场观点指出，今年部分房地产企业面临一定的资金压力。据央行上海总部公布的数字，2018年11月，全市本外币房地产开发贷款减少21.91亿元，同比多减12亿元。
另一方面，严跃进指出，必须看到，住建部定调2019年楼市工作应该是稳地价、稳房价和稳预期，所以降准本身不是直接针对楼市，楼市方面也不应该过多地幻想政策全面放开。
新时代证券首席经济学家潘向东公开指出，降准后，银行资本金压力进一步缓释，有利于引导房贷利率下行。但在“房住不炒、因城施策、分类指导”这一大的调控框架下，再次走全面刺激楼市的老路的可能性不大。
2018年12月15日，国家统计局发布了2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。总的来说，一线城市商品住宅销售价格有涨有跌，二三线城市涨幅稳定。
仁明房产网详实报道：具体来说，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格微涨0.3%。其中：北京和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中：北京、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。
多项房地产信贷“降温”，房价预期微调
根据此前央行官方发布的数据显示，多项房地产信贷数据已在2018年前三季度“降温”。
9月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为37.5万亿元，同比增长20.4%，增速与上半年持平。房地产贷款余额占各项贷款余额的28.1%。
其中：个人住房贷款余额为24.97万亿元，同比增长17.9%，增速较6月末低0.7个百分点；住房开发贷款余额为7.1万亿元，同比增长33.9%，增速较6月末低0.3个百分点；地产开发贷款余额为1.45万亿元，同比增长6.6%，增速较6月末低0.4个百分点。
一线城市新增房贷方面，央行北京营管部数字称，2018年上半年截至6月末，个人住房贷款比年初增加96亿元，余额同比增长4.6%，增幅比上年同期低28个百分点，增速为近5年新低；此外，个人住房贷款在各项贷款中的占比稳步下降，6月末个人住房贷款占人民币各项贷款的比重为15.2%，比上年同期下降1.2个百分点。
央行上海总部公布的数字则显示，在11月， 个人住房贷款增速环比小幅回升。按结构分，本外币个人住房贷款增加21.58亿元，环比和同比分别少增31.6亿元和多增69.7亿元，当月增速4.4%，环比和同比分别上升0.5个和下降10.1个百分点。
对比来看，10月上海本外币个人住房贷款增加53.18亿元，环比和同比分别少增13.34亿元和7.58亿元，当月增速3.9%，环比和同比分别回落0.1个和13.7个百分点。上半年，本外币个人住房贷款上半年新增275.03亿元，同比少增914.20亿元。
在严控的大基调下，市场对房价的预期也有所变化。央行此前发布的2018年第四季度城镇储户问卷调查报告显示，对下季房价，27.4%的居民预期“上涨”，49.6%的居民预期“基本不变”，11.8%的居民预期“下降”，11.1%的居民“看不准”。
将这份季度调查较前几次结果对比着看，预期“上涨”的下降了(上季度为33.7%)，预计下降的有所提高(上季度为9.6%)。
部分城市房贷利率松动？
有数据统计称，2018年房贷利率普遍较高，银行首套房贷利率大多上浮5%-10%，最高上浮25%，二套房贷利率大多上浮10%-25%。
上个月网传深圳部分商业银行下调房贷利率，记者调查发现，中国银行、北京银行、花旗银行确有调整首套房贷利率，中国银行、北京银行下调至基准利率上浮10%，花旗银行下调至基准利率上浮9%。工商银行没有表示首套房贷利率调整，只是回应称根据不同楼盘设定不同利率。
公摊面积越大，则得房率就越低；公摊面积越小，则得房率就越高。
二、高、低得房率有何影响？
从上图，我们可以知道，得房率的高低与公摊面积大小有关。
（一） 得房率低的影响
得房率低，意味着公摊面积大。购房者在买房时，是购买的建筑面积，建筑面积里面，包含了公摊面积。也就是说，购房者在买房时，是为公摊面积买单了的。很多人觉得为公摊面积付钱，是在花“冤枉钱”，因为这个公摊面积，并不是单独包含在自己房子的可使用面积之内。我们买房，当然是希望房子可以使用的面积越大越大越好。
对比上图，花了同样的钱，购买同样面积的房子，由于公摊面积不一样，导致套内建筑面积也不一样。这样的情况下，公摊面积高，光公摊面积这一部分，就花费了不少钱，业主当然会觉得“肉疼”了。
（二） 高得房率的影响
高得房率，意味着公摊面积小。要想公摊面积小一点，那么电梯的数量就得减少、公共门厅户型、房子本身来看，确实比较实用，能获得较多的套内建筑面积；但是从居住的角度来看，舒适度就会大打折扣了。那么，得房率究竟多少合适，才能做到实用与舒适的平衡呢？仁明房产网详实报道
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