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杭州二手房市场“回血”失败 成交量创近6月新低
这已经是不争的事实。开发商赶着出货，购房者观望的情绪又起来了，二手房的挂价在下滑，就连长租公寓的收房租金水平也在降。用房产业内人的一句话说：“凛冬将至”。
是不是真会这么冷，还不能断言，但之前被大多数人认定坚挺的一手房价，已经开始出现松动的迹象，这次不是在其他城市，而是在杭州。
9月21日，大江东宝龙广场最新一张预售证公示，从备案价格显示，房源均价为14000元/平方米，跟之前5月16日那张预售证16200元/平方米的均价相比，低了2200元/平方米。
因为最新推出的房源是毛坯房，而5月推的是全装修房，16200元/平方米的均价里含了3000元/平方米的装修标准。
而且相比上次的127方产品，这次全部为170方、210方的大户型产品，总价在300万左右，前后两批房源总价差100万左右，完全可以看做是不同的目标客群。
在上一轮2011年、2012年的行情低谷期，杭州市场上众多楼盘变相降价的一个法宝就是“精装改毛坯”。
翻看记录，2011年6月中旬，当年位于转塘、定位高端的高尔夫艺墅就采用“精装改毛坯”、“大户型变小户型”的策略来应对市场，原本均价25000元/平方米，最后降到18900元/平方米，把总价降到160万左右，在市场低迷期引起不小反响。
到了2012年，大量一开始想用精装产品卖出高溢价的项目纷纷遇挫，只能选择毛坯产品面市，当年还出现了一个新词“高端毛坯房”，比较典型的就是位于武林CBD、距离武林壹号不远的新华园，首推的是毛坯房，用低价吸引购房者。
大家熟悉的还有申花板块著名的东方福邸，在推完一批精装房源后，加推的就是毛坯小户型，目的都是在淡市用低价产品打开局面。
时移世易，到了2018年，在浙江省已经全面实行全装修和成品交付的背景下，还能看到“精装改毛坯”，估计也是“绝技”了。
2016年，浙江省人民办公厅印发《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》，提出“10月1日起，全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付，鼓励在建住宅积极实施全装修。”
这也就意味着，2016年10月1日以后房企在范围内拿了地并盖了房，需要“全部实行全装修”，在这个时间点之前拿的地块并不在“鼓励全装修”的范畴内。
而宝龙在大江东拿下的这商住地时间是2016年7月26日，当时的楼面价为1713元/平方米，也为它从精装转毛坯留出了时间和政策切口。
大户型定位改善，照道理，都是自住需求的购房者，会对居住品质要求更高，尤其是现在市面上基本都是全装修产品的背景下，稍微想拉一点“品质格调”的项目都会用“精装”这张牌，甚至大户型卖得比小户型贵。
但这是市场好的时候。现实中，大户型在二手房市场上会因为总价高，而不像90方那么好出手，在市场喧嚣过去后，销售上反而会有一定难度。
大江东宝龙广场这次在改善的大户型上换用毛坯，2200元/平方米的价差算到一套170多方的户型上，总价差37万多，隐隐地用价格吸引着改善购房者。
“精装改毛坯”这是大江东宝龙广场的一个做法。而对于更多在2016年10月1日以后拿地的开发商来说，没有“毛坯”这条，就只能选择减配等手段。
进入4季度后，限价政策不变，开发商都了“抢跑”模式，一窝蜂地推房源，所有人都知道“越到后面，变数越多”，定价也会越来越“痛”。
之前是因为限价原因，无法开出开发商心目中的价格，而随着市场“入秋”氛围越来越浓，不少开发商或许会主动选择低于限价水平线的价位来“换量”了。
不过，对购房者来说，一方面是好事，因为选择余地更多，也更从容一些；另一方面也要保持，想好自己要的才下单，千万不能被“贪便宜”的冲动蒙了眼。