金九银十济南二手房市场回暖成趋势 刚需依旧为主力
8月以来，济南市二手住宅市场下行趋势逆转，据统计，8月二手房成交量呈上升态势，同时成交均价下降幅度趋缓。在购买人群方面，改善型的刚需人群成为市场主力。业内人士认为，楼市传统旺季金九银十即将到来，二手房市场会持续平稳增长。
回暖或成二手房市场主基调
记者调查得知，目前济南改善型需求和刚需人群依然充足，只不过由于限贷政策和市场走低带来的观望情绪了购房者的消费潜力。据统计，近期济南市场主要以改善型刚需为主。
虽然目前纯刚需市场还没有明显转暖趋向，但是改善型刚需住房的热销或许可以被看做是改善型市场回暖的信号，造成改善型刚需人群积极出手的原因在于限购的取消，让不少以前被住的二套房甚至三套房购买者积极出手。
记者得知，近期部分学区房开始降价，降价的原因主要是因为8月已经进入下旬，学区房的购买潮差不多已经结束，部分房主为了卖出房子不惜降价。有业内人士告诉记者：“近期，一批婚房族和改善型刚需购房者作为前期需求后的增量入市，支撑了淡季楼市的成交。目前济南改善型刚需市场上的业主多为置换型，通过‘卖一套买一套’的方式买房。前期目标房源价格的攀升致使其购房成本增加，而形成当下普涨局面。”
从趋势上看，济南商品房网签量呈起伏的上涨状态，虽然周成交量有增有降，但总体依然呈现上涨状态。据统计，自7月底以来的四周，济南商品房分别网签了1978套、2210套、1994套和2266套，上周为成交量最多的一周，也让上涨的态势得以延续。业内人士认为：二手房成交情况明显好转，但成交量仍处于低位调整阶段。预计此调整期持续一段时间后二手房市场或将逐渐回暖，成交量也将出现一定幅度上扬。
刚需小户型依然受青睐
除了改善型刚需购房者，首次置业的刚需买家也是济南二手市场的成交主力，占据市场份额高。据了解，在济南购买二手住宅的首次置业人士当中，大多数人选择面积在60-90平方米的中小户型物业，成交占比多达45.5%，同时面积小于60平方米的小户型物业也相当受欢迎，成交占比达到33%。
从济南在售小户型来看，面积低于70平方米的小户型及中小户型住宅数量较少，对于意向购买紧凑两房以减轻总价负担的买家来说，能买到一套小户型的房子不太容易。
同时，在学区房方面，记者走访省城多家二手房中介门店得知，受今年市场不景气影响，学区房价格涨势有所减缓，个别房子由于房主着急用钱，出现降价。“成交量减少，价格上涨的动力自然不足。今年市场行情总体不好，不少客户都处于观望状态。有些客户在年初就开始看学区房，但由于对未来房价走势判断不明，便没有急着出手，很多购房者都是到了七月份不得不买的时候，才选择购买，因为价格便宜，小户型的二手房卖的很好，这部分人也可称作为刚需，为了孩子上学，房子是必须要买的。”一位二手房门店经理告诉记者。
8月租赁市场增幅较大
随着季节转换，租赁市场也随之进入传统淡季。由于租房客群以毕业生为主，在毕业季过去以后，租赁需求开始下降，据统计，8月下旬租赁市场的涨幅出现回落。
但是8月上旬，由于买卖市场观望情绪较大，加之前段时间学区房租赁热，租赁市场相对买卖市场依然增幅较大。
有业内人士预测，现在楼市已开始逐步回暖，因此9月楼市或许会迎来热潮。一方面二手房市场成交量已回升至高位；另一方面前期积压了不少需求将会在近期集中。预计“金九银十”二手房价会延续上涨趋势。
朱晓明