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2012济南二手房市场：房价稳中微涨成交渐回暖
2012年的二手房市场，无论是3月的“春”，7、8月份的“反季热销”，还是年关将至的“暖冬”现象，无不呈现出一种回暖趋势。
据统计数据显示，截止到2012年11月，济南市市区二手房成交总数为19337套，与去年相比上涨16.9%，月挂牌均价为8502元/平方米，挂牌总套数为762425套，除1、2月份外，其余月份成交量均在1000套以上，未见明显的淡旺季之分。
搜房网二手房数据中心统计数据显示，截止到2012年11月，济南市市区二手房成交总数为19337套，挂牌总套数为762425套，月挂牌均价为8502元/平方米。
其中，1月成交402套，成交面积为6.01万平方米，住宅挂牌均价为7937元/平方米，挂牌套数为48023套;2月成交727套，成交面积为5.97万平方米，住宅挂牌均价为7945元/平方米，挂牌套数为43425套;3月成交1572套，成交面积为11.57万平方米，住宅挂牌均价为8245元/平方米，挂牌套数为48628套;4月成交1645套，成交面积为12.41平方米，住宅挂牌均价为8443元/平方米，挂牌套数为54890套;5月成交1654套，成交面积为12.54万平方米，住宅挂牌均价为8449元/平方米，挂牌套数为61735套;6月成交1722套，成交面积为14.22万平方米，住宅挂牌均价为8524元/平方米，挂牌套数为67718套;7月成交量2682套，成交面积为20.62万平方米，住宅挂牌均价为8679元/平方米，挂牌总量为71287套;8月成交量2553套，住宅挂牌均价为8756元/平方米，挂牌总量为79699套;9月成交量2283套，住宅挂牌均价为8872元/平方米，挂牌总量为88673套;10月成交登记量共1846套，挂牌均价为8829元/平方米，挂牌总量为94907套;11月整体成交登记2251套，挂牌均价为8844元/平方米，挂牌总量为103440套。
从上述数据可以看出，2012年的济南二手房市场并没有明显的淡旺季之分。在经历1月份的成交低谷后，二手房市场迎来了连续7个月的成交量上涨，原本是淡季的7月份，却创下了2682套的成交峰值，让业内人士发出“淡季不淡”的感慨。此后的8、9、10三个月，成交量出现连续下滑，打破了“金九银十”的传统之说，10月成交套数更是跌破2000套大关。而刚刚过去的11月，反而二手房的挂牌量、成交量及成交价都出现了不同程度的上涨，市场呈现“翘尾”行情。
2012年以来，随着调控的不断升级，在刚需、改善、投资的三种购房人群中，投资客的占比下降得十分明显，无论是新建商品房还是二手房市场，刚性需求和改善性需求是支撑市场成交的绝对主力。
据记者采访到的房产中介公司工作人员介绍，上半年济南二手房市场主要是“刚需”集中发力，下半年改善性需求开始出手，拉高成交量的同时，一些房主为了享受首套房的置业政策，采取“卖一买一”的方式，有效增加了市场上小户型的房源量。“投资客在二手房市场上几近绝迹。”
业内人士认为，投资客淡出市场主要有两方面的原因：首先，目前房价不低，投资成本很高;其次，在限购背景下，置业资格显得十分重要，如果被投资型房产用了置业资格，待自己真正需要改善居住条件时，可能面临无法买房的情境。
尽管国家对当前楼市的调控并无放松的迹象，“房产税扩围”、“不能让房地产市场成为股市一样的投资市场，必须严格控制”等种种风声频现楼市。但目前济南的房产投资市场，并未像北上广深等一线城市一样活跃，需求仍多以自住型需求为主。因此，相对紧缩的调控信号对二手房市场影响不是很大，加之临近年末，一些持币观望的“刚需族”会选择在年底出手，很多房主看好年末二手房市场，加大了二手房价格的议价空间，刺激了成交量的增长。
二手房租赁方面，下半年商品房市场乍现的“春”景象也带动了二手房旺销的势头，由于对市场较为看好，一些年初将手中房源转售为租的市民纷纷重新挂牌出售，价格上也出现了小幅攀升。
记者走访市区多家中介公司了解到，2012年同比2011年租金均价小幅上涨。这主要得益于年初部分买房人群对市场持观望状态，从而使得租房市场需求增加。据了解，年初的二手房租赁市场，受房地产调控政策不断升级的影响，许多有购房、换房需求的购房者观望情绪浓重，纷纷由买转租。与此同时，一些挂牌出售的卖家也因不愿降价出售而将房源“转售为租”。一时间，租房生意异常红火，很多中介公司都把租赁当成了重头业务来抓。
而随着销售市场的不断回暖，下半年尤其是11月份，一些持币观望的“刚需族”逐渐入市，借济南多家银行对首套房利率优惠政策重新“开闸”的机会，纷纷将原本的租房计划改为买房，使得租房市场总体需求量减少，成交量随之降低。不少房产中介工作人员称，今年租房市场的“冬天”比以往来得更“猛烈”一些，没到12月已经一片惨淡。
纵观2012年的租房市场，涨价的房源大多都位于市区内的中心居住区，由于生活配套比较完善，因此求租的客户也相对较多。业内人士表示，租金上涨受房价涨幅影响较大，住宅类租金上涨或呈现长期的趋势，而随着人们对生活品质要求的提高，交通便利、配套设施完善的黄金地段小区关注度也将不断提升。
相较于新建商品房市场，二手房市场离普通百姓更近，是实实在在的市场晴雨表，其成交量和价格走势最能反映一个地区房价的真实水平和市场供需状况。对于2013年的二手房市场走势，业内普遍认为将持续2012年的“稳中微涨”，“刚需族”依旧是市场的买方主力军。从调查来看，二手房市场正处于一个市场细化的阶段，其中，作为二手房市场的一种稀缺资源，学区房源越来越受到购房者的关注。
业内人士认为，只要政策没有大的变动，市场的反应就不会有大的改变。目前来看，济南近几个月二手房的成交量都比较稳定，这一形势可能会持续到明年。政策方面，取消限购令的可能性很小，而且目前的市场态势已经初步达到了调控预期，所以出台大的调控政策的可能性不大，房价也不会出现大的波动。
