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二手房买卖遗留的物管费 该由谁买单？
本来买房是一件高兴的事情，可是家住在赤坎的林女士却一点也高兴不起来。“买了一套二手的毛坯房，准备装修，结果物业却告诉我，前业主欠下8000多元的物管费，让我这个新业主来承担。”林女士深感无奈。
今年5月，林女士通过一家中介，购买了一套二手毛坯房。“我的小孩明年就要上小学，我是看中了这个小区的学位，所以买了这套毛坯房。”林女士说，她一共支付了82万元的房款，另外还支付了中介公司8200元中介费。
6月下旬，林女士前往小区的物管办公室办理装修手续，这时却被物管告知，这套房子已经变更两名业主，A业主购买房子后，一直没有交过物管费，然后A业主把房子转让给B业主，B业主也没有交过物管费，现在这套房子一共欠下物管费8000多元，要求林女士承担。
林女士听到物管这么一说，整个人都懵了。更让林女士无法接受的是，物管要求林女士交清这笔费用，才同意办理装修手续，否则林女士不能进场装修，水电的使用也要停掉。林女士立即和物业理论，这笔费用是A和B业主产生的，物业公司应该向这两名业主追讨欠费，而并非她这名新业主。物业公司则认为，如今A和B业主已经联系不上，只能向新业主追讨欠费。
林女士获悉情况后，立即与中介公司联系。一开始，林女士联系B业主，B业主还接电话，表示会尽快交清欠费。然而，后来林女士和中介公司再打电话，B业主再也不接电话，也不回信息。林女士用朋友的手机打给B业主，B业主还是照样没接电话，突然蒸发一样。
中介公司林女士卖方B业主，但过程起码要好几个月，另外还要支付律师费和诉讼费。“我现在不缴纳这笔欠费，物业公司一直不帮我办理装修手续，还要停我的水电。可是，这笔欠费根本就不应该由我来承担。一想到小孩明年要读书，我就一筹莫展。”林女士无奈地说。
那么，这8000多元的物管费，该由谁来承担？市职工律师志愿团律师、广东尚诺律师事务所律师陈雪超解释，首先要看当事人之间有无约定，根据合同当事人意思自治的原则，当事人有约定的按约定。林女士与B业主签订的房屋买卖合同或与物业公司签订的物业服务合同里如果约定过该笔物管费的承担问题，则各方当事人应按合同约定履行义务。若无约定，根据《广东省物业管理条例》相关，该笔物管费系在前两位业主持有物业期间产生，依法应由前两位业主按照他们各自与物业公司签订的物业服务合同约定来承担相应的给付义务。物业公司要求林女士承担她买受该物业前产生的物管费，于法无据，也有违公平原则。
对于物管不让林女士进屋装修、擅自停水电的问题，陈律师表示，这些行为都是没有合理的根据的，依法已构成侵权，林女士可以直接向提讼，诉请物业公司停止侵权、排除妨害。前业主突然间蒸发，林女士该怎么办？陈律师认为，林女士可以先向物业所在地的辖区综治维稳中心申请协调处理，若调处不成功，可通过诉讼解决。
陈律师还表示，中介公司提供的居间中介服务不到位，造成林女士暂未能实现购买毛坯房装供小孩读书目的，应采取补救措施协助林女士继续要求B业主支付拖欠的物管费。否则，对于林女士已支付的8200元中介费，林女士可要求中介公司相应予以扣减返还。
陈律师认为，消费者购买二手房时，首先，应认真审屋产权的完整性、可靠性。可要求卖方提供产权证书、身份证、结婚证等；并向房产管理部门查验所购房屋产权的来源和产权记录，包括房主个人以及配偶等共有人情况、档案文号、登记日期、成交价格等；还要查验房屋有无债务负担，有无抵押，是否已被查封。
第二，查看房况。了解房屋建成已有多长时间、土地使用期限还有多久，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋结构有无受到装修，有无因私搭、改建造成主体结构损坏等隐患，查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题，还要了解房屋有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。
第三，考察和配套。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、臭水沟、垃圾等，以及房屋周围、小区安全、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。事先走访一下周围的邻居，做到对周边和生活方便度有深入了解。
第四，了解物业管理状况。对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常。还要了解物业管理费用标准，水、电、气的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维护专项基金，以免日后因庞大的维护费用烦恼。
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