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【权威解读】未来天津房价走势如何？“三价联控”产生多大影响？
日前，市办公厅印发《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》（简称“《通知》”），贯彻落实、国务院决策部署，明确毫不地房子是用来住的、不是用来炒的定位，毫不地房地产市场调控目标，毫不地调控政策的连续性和稳定性，支持刚性居住需求，遏制投机炒房，营造规范有序的市场秩序，保持房地产市场平稳健康发展。
《通知》强调严格按照土地出让价格、新建商品房价格、二手房价格“三价联控”原则，有效调控土地出让价格，稳定住房市场价格预期。“三价联控”如何实现精准调控楼市？将对未来房价走势带来怎样影响？记者采访了市国土房管局相关负责人进行详细解读。
2017年初，我市首次提出通过精准施策对土地出让价格、新建商品房销售价格、二手房价格实行“三价联控”。今年3月，市国土房管局印发《关于国有建设用地使用权公开出让有关工作的通知》提出，要从土地供应方面扎实推动高质量发展，做好“三价联控”房价稳控工作，防止出现新“地王”。
所谓“三价联控”，市国土房管局有关负责同志解释，一方面，是严格控制住宅用地出让价格，以土地价格稳控新房价格。根据出让地块周边新建商品住房区片指导价格，确定土地出让最高限价，土地竞拍达到最高限价后，转为“竞自持租赁住房”或“竞棚改安置商品房”，确保项目楼面地价控制在合理水平，避免出现“面粉贵过面包”的情况。
另一方面，加强新建商品住房价格管控。在房地产开发企业申请新建商品住房销售许可时，严格按照2016年10月新建商品住房的平均销售价格设定最高上限，不得高于项目所在区片指导价格，对申报价格超过限价的，不予核发商品房销售许可证。通过技术手段，实现商品房销售管理系统对销售价格进行锁定，超过申报价格合同无法网签，确保新房价格不上涨。
同时，以新房价格引导二手房价格保持平稳。在全市实行新建商品房严格限价且新建商品房供应充足的市场情况下，新房的控价直接传导到二手房市场，促使二手房价格保持稳定，卖方预期平稳，买方心态，市场议价空间不断提升。
“ ‘三价联控’实现了对住房价格的精准调控，打击了房地产投机炒作行为，遏制了房地产市场过热势头，确保了住房价格稳定、交易量回归正常。” 市国土房管局有关负责同志说：“在实施‘三价联控’的同时，我市不断加大新项目促开工促上市力度，仅今年5月全市新上市新建商品房住房达到140万平方米、1.2万余套，市场住房供应充足。”
业内专家也认为，从源头土地供应端入手实行“三价联控”，抓住了住房价格稳控的关键，实现了精准调控，“三价联控”将会长效持续发挥作用，有利于天津楼市未来持续走稳。
“五一”前后，住房城乡建设部就房地产市场调控问题约谈了12个城市负责人，强调房地产市场调控目标不、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保地方房地产市场平稳健康发展。
5月19日，住房城乡建设部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求各固树立“四个意识”，提高站位，毫不地“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展……
回顾过去一年，各地楼市调控的重点往往放在提高购房门槛、提高首付比例等，来降低市场交易流动性。而天津采取的“三价联控”方式，与以往政策最大的不同，就来自于并非直接针对购房者，而是调整土地供应端，从土地供应价格入手，最终传导至住房价格。
数据显示，2018年全市计划供应住宅用地850公顷，较2017年增加150公顷，同比增长17.6%。住宅用地供应的持续放量，使楼市预期得到平复。
充足的土地供应确保了后续新建商品住房的持续供应，充分满足购房者对新建商品住房的需求。在此次《通知》中，继续强调各区要积极落实年度国有建设用地供应计划中确定住宅用地供应计划指标，根据当前市场情况，合理确定土地供应结构、时序，住房库存紧张的地区要加大、加快土地供应。
市国土房管部门表示，下半年，将继续加快推进各区实施土地供应计划，完成全年供地目标，切实增加住宅用地供应，确保商品住房充足的供应。市国土房管局将组织各区国土部门加督检查力度，采取定期巡查、约谈、限期整改等方式督促开发企业按照出让合同约定期限开工，加快推动项目上市。据统计，下半年，我市预计将有 1000万平方米以上新建商品住房陆续上市，去年出让的600公顷住宅用地也已陆续开工，最早将于今年年底开始逐步供应市场。
在楼市调整政策影响下，房价逐渐企稳，住房租赁市场也得到政策助推，迎来兴旺发展。今年，我市确立培育和发展住房租赁市场的目标是全年新增长期租赁住房2.8万套、190万平方米。
“具体来说，今年将供应新建自持租赁住房地块建设规模不低于50万平方米；新增存量房屋的集中式租赁住房8000套、40万平方米；新增分散式托管租赁住房10000套、100万平方米。同时，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，全市新引进住房租赁企业30家。”市国土房管局房地产市场处处长关静表示：“为充分保障租赁利益相关方权益，今年将修订完善我市住房租赁合同示范文本，推行住房租赁合同网签备案，为住房租赁交易提供高效、便捷、规范的服务保障。此外，按照‘1+N’模式，我市正在打造住房租赁服务监管平台，实现房屋租赁信息发布、房源真实性核验、网签住房租赁合同、网上办理住房租赁合同备案等功能，为租房群众一站式办理相关业务提供便捷。”
随着鼓励新建供应、存量转型，支持专业化、机构化住房租赁企业发展等政策实施，天津发展住房租赁市场不断提速。“今年我们主要从三个方面着手，培育和壮大住房租赁市场。一是引导专业化住房租赁企业通过收购、长期租赁、等多种形式，利用存量房屋，开展集中化、规模化长期住房租赁业务；二是全力支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务；三是鼓励金融机构创新住房租赁金融支持模式，研发金融产品，为住房租赁企业提供全周期金融支持和资产证券化等产品服务，促进企业发展。另外，相关部门也会积极研究为租房群体提供更多基本公共服务的政策，保障租房群体权益。”市国土房管局相关负责人表示，在鼓励发展住房租赁市场的大趋势下，这些举措将推动相关企业在住房租赁领域加快布局、加速扩张，带动全市住房租赁市场向专业化、机构化、规模化发展。
步入6月，今年时间近半。据相关部门统计，截至5月底，今年我市已新增长期租赁住房1.4万套、93万平方米，新增自持租赁住房760套、3.8万平方米，全市住房租赁市场规模已达到52万套、3900万平方米。在培育住房租赁企业方面，到5月底，招商公寓、天住领寓、万科泊寓、世联行红璞公寓、自如公寓、相寓、青春界公寓等10余家一线住房租赁企业在市内六区、环城四区、滨海新区等地开展住房租赁业务，年内将向市场提供大量长期稳定的租赁房源。租赁住房已成为我市居民解决住房问题的重要方式之一，为实现全市人民住有所居目标提供了保障。
从土地源头到住房销售终端“去杠杆”，的调控政策正在“起效”，交易环节就成为政策落地执行最关键的一环，也是主管部门督察监管的重点。去年以来，我市已经多次就规范房地产市场秩序出重拳，保持高压严查态势，持续打击房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员违法经营行为，市场秩序健康稳定。
此次《通知》再次强调，持续整顿市场秩序，明确提出打击房地产开发企业、中介机构规避调控政策、制造市场恐慌、垄断房源、市场价格、搭售、价格欺诈、提供虚假证明等市场秩序的各类违法行为。同时，对各房地产开发企业、中介机构提出要求，严格落实调控政策，做好购房资格审查工作，并加强员工教育，杜绝各类违法行为发生。
“越是在市场受关注的时候，越容易出现开发商或者中介机构通过虚假信息、渲染市场过热或者吹风房价上涨等炒买炒卖，刺激销售。今年以来，相关部门累计出动了执法人员4736人次，检地产开发企业、中介机构2248家，发现不规范经营行为118起，采取暂停网签、公开、停业整顿等措施处理相关市场主体7个。同时，也有个别购房者通过提供虚假证明材料购买住房，市国土房管局会同市地税局、市等部门已经查处伪造纳税、社保、户籍等证明材料300余人，对这类人员果断采取措施，一切房屋交易行为，并将相关情况移交有关部门严肃处理。” 市国土房管局总经济师岳玉贵说，“在这次《通知》下发后，我们将继续对未按照国有建设用地使用权出让合同约定申请办理销售许可手续的开发企业，在主要上公开，并列入失信企业名单，违约行为整改完毕前，不得以该房地产开发企业及其母公司和子公司名义在本市参与土地竞买。对各类违法行为，发现一起、查处一起，视情节轻重，采取公开、暂停网签、停业整顿、行政处罚、参与土地竞买等措施严肃处理，确保我市房地产市场秩序得到持续规范。”